莊孟翰│理財周刊818期│2016-04-29 
問:準總統蔡英文預定8年要興辦20萬戶社會住宅,一般咸認難度很高,主要原因在於先天條件欠佳,既沒錢也沒地,不像有些國家大部分土地都屬於國有;近日有房仲業統計全台有近20萬戶的餘屋待售,如果兩者能互補,不就可解決大半問題,此外,這麼多餘屋沒賣掉,房價是不是還會繼續下跌?

答:在房價高漲,政府陸續祭出各項抑制房價措施時,我就曾多次提及行政院主計處每10年一次有關全台空屋的統計資料,而最近一次則為2010年的1,560,355戶,空屋率為19.3%,都較2000年的17.62%及1990年的13.29%高出甚多。

 此外,距離最近的空屋統計資料,則是2015年5月,中央銀行根據營建署所公布台電用電度數的推估為143萬戶。惟在此必須附帶說明的是,主管機關曾就龐大空屋深入探討,初步認定其中約有一半屬於第二屋或休閒住宅。

 而由2014年及去(2015)年買賣移轉棟數急凍,去年只剩29.5萬棟,今年預估應不會超過26萬棟,再加上過去幾年大量預售,陸續完工的交屋高峰,預料主計處未來所公布的2020年調查報告,空屋率可能更高。

 至於東龍不動產企研室統計,2010~2015年全台灣地區共核發了48萬6,370戶住宅使用執照,以較樂觀的6成平均銷售率計算後,建商手中應該還有19萬4,548戶,有近20萬戶的餘屋待售,推估在沒有市場新餘屋增加的情況下,至少也要4年的時間才能夠消化掉。不過這與內政部營建署統計近5年建商手中約4萬戶餘屋數據有很大差距,或許與定義、時間差異有關。

 在蔡英文、台北市長柯文哲及新北市長朱立倫都提出興建社會住宅時,我就多次提出建議,認為解決青年或經濟弱勢族群的居住問題,不必全靠政府興建,應適度善用市場上大量空屋的看法。

 房仲業20萬戶餘屋推估,及營建署所公布台電用電度數的推估為143萬戶,出現100多萬戶的差距,主要原因在於「空屋」與「餘屋」實際上是兩件事,有時候很容易混為一談。

 至於政府如何掌握空屋的落點,則又是另一大空屋運用的難題,而一般常提到的餘屋,通常都在建商名下,未來大都僅供出售,不太可能提供出租使用,對於政府推動的社會住宅幫助不大。

 不過,因為過去11年的大多頭行情,在北台灣的各大重劃區,有不少案量推出,並且帶動該區域房價不斷向上攀升,而在供給量大增的情況下,又逢市場景氣反轉,自然造成很多空屋、餘屋,主管機關可針對北台灣重劃區的空屋、餘屋進行調查,好好掌握資訊,以便做為政策擬定的參考。

 而在當前行情走跌情況下,建商手中餘屋過多,必然構成財務調度一大壓力,因為餘屋一直沒去化,就如同銀行「爛頭寸」般,難保時間一久不會淪為「爛尾樓」,更何況當初以土地跟銀行貸的「土融」及以建築貸款的「建融」,一旦完工落成,銀行一定會不斷催促償還。

 此外,就像車子一落地就開始「折舊」般,建商蓋好的新成屋一領取使用執照,經第一次所有權移轉登記後,產權沒移轉出去,建商就得開始負擔地價稅及房屋稅,存貨數量一多,都是一筆相當沉重的開支;倘若房價持續下跌,豈不形同蠟燭兩頭燒!

 因此,在短期大環境不可能馬上好轉情勢下,如何讓建商肯「讓利」、「折價」出售,也是相當值得探討之一大議題。

 此一問題往往在於建商不太願意主動「降價」出售,深恐破壞行情,因此,像2012年初,興富發前董事長鄭欽天即表示房市將下修15%,而隨即將售價打85折,緊跟著創意家廣告代銷全坤建設在萬華的建案,更祭出「75折不二價」,也未見「完銷」報導;因此,截至目前為止,表面上仍看不到建商是否真正「讓利」的促銷廣告,而只有私下降價求售,並且幅度有逐漸擴大趨勢。

 不過,最近市場卻有愈來愈多建案送裝潢的「讓利」作法,例如實價登錄僅較「行情價」降5%,亦即1000萬元的定價,簽約價僅950萬元,而建商實際僅收850萬元,其中的100萬元就是「讓利」給購屋者的「裝潢費」,但其前提是,購屋者的百萬裝潢費收據抬頭為建商,讓建商變相的灌入營建成本。

 另外,建商去化餘屋的另一種方式是「營建換屋」,也就是以預售屋折價抵付營造廠之工程款,而營造廠則又會順勢將此類燙手山竽轉售給下游廠商或工頭;這種方式在1990年至2003年的房市大空頭時代極為盛行。

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