2016-05-02 金融读书会  漫步華爾街717

編者語:

本文作者分析了美國房地產投資的前景,並主要分三個角度介紹了對美國房地產投資的看法。從購買力來看,預計未來兩年持續走低的失業率以及較低的貸款利率,都將對房地產購買價格起到支撐作用。從供求來看,美國公寓的空置率處於歷史的低位,住房庫存量目前相當於大約5個月的銷售,低於歷史平衡點的6-7個月。從還款安全來看,衡量市場還款風險的房屋貸款90天拖欠率目前不到2%,屬於安全範圍。最後作者認為,目前美國房地產市場基本健康,新建項目也將陸續上市,但經過了前幾年的反彈,未來的投資回報預期會逐漸降低。投資人需要密切注意租金增幅的趨勢、新專案完工量及租金回報率等指標的變化,及時瞭解市場風險。敬請閱讀。

/龔元

美國紐約曼哈頓的公園大道上有一家artdeco風格的酒店——華爾道夫酒店,是這座城市的地標性建築之一。

華爾道夫酒店在2014年被安邦集團以19.5億美元的價格收入囊中,成為有史以來交易價格最高的酒店之一,也成為中國投資人在美國房地產投資的新地標。

2015年,中國買家繼續加快在美國投資房地產的腳步,總投資額達到幾百億美元;而五大道和羅迪歐大道的名店街早已不是中國買家唯一的目的地。美國房地產吸引的海外投資人不僅來自中國,而且來自世界各地。2015年海外投資人在美國房地產的投資總額比前一年增長了約1/3,紐約首次超越倫敦成為全球房地產吸金第一城市。

美國房地產投資市場的“魅力”

全球資本為何都在追逐美國房地產的投資機會呢?在回答這個問題前,我們先來談談房地產投資的特點。房地產投資屬於實物投資的一種。

實物投資可以抵抗通脹,保持投資人的購買力,另外實物本身長期存在,不會倒閉,只要投資實物的投資人自身財務不出現問題,他就可以永久地擁有實物資產,不像投資公司股票或債券,都存在公司破產或違約的風險。而與其他實物相比,比如黃金和藝術品,房地產還

有一個好處是除了可以帶來升值外,還有較為穩定的租金收入。

從全球範圍來看,美國的房地產市場特點鮮明,它有著最大的體量和交易量,極為豐富的投資品種和投資方式,以及較為全面且長期的歷史資料。相應地,美國的房地產市場也有著最為多元化的投資人。不同的投資人都可以在市場上找到適合自己的資產類別。

投資品種多元化

從投資品種來說,美國有出租公寓、辦公樓、酒店、零售和工業等物業,其中出租公寓(multi-family)對於中國投資人是比較陌生的。所謂出租公寓,就是統一管理、統一出租並統一出售的公寓。不像我們概念裡的公寓,出租公寓不能一間一間地單獨出售,只能是將整棟樓或整個社區的幾棟樓整體出售。出租公寓的特點是空置率低且租金穩定。

試想一下,在經濟危機來臨之際,公司裁員,減少差旅;家庭削減開支、取消旅行計畫、購物頻率降低等,這些對辦公樓、零售及酒店的負面影響都較為明顯。然而人們仍然需要有棲身之所,就算買不起房子,也必須租房子住,因此出租公寓的抗危機能力較強。目前,美國出租公寓的平均空置率在5%左右,在金融危機後的2009年,空置率最高的時候,也只有8%多一點。

正是由於出租公寓的相對安全性,它比其他物業類型的租金收益率通常低1.5%左右。當投資人認為某種資產風險較小時,就願意接受較低的投資回報。

物業等級多元化

從物業的位置、新舊及奢簡程度來說,又可分為不同等級,比如辦公樓分為A級或B級;出租公寓分為核心級及增值級等。

核心級物業位於城市便利的位置,且維護較好,投資人買入後通常會長期持有,享受穩定的現金流,但升值空間有限。增值級物業通常年久失修,投資人買入後會進行翻新,然後大幅提高租金,並在短期內出售,獲取較高的物業升值。

然而,較大的回報預期總是對應較大的風險。成熟的投資人瞭解自己的風險承受能力,並據此選擇不同的物業進行投資。這幾年美國的房地產不斷回升,投資持有專案的升值預期下降,一些投資人為了獲取高回報,便選擇開發物業,承受較大的不確定性和風險。

投資方式多元化

按投資方式來分,除了自己買房當房東收租金外,投資人還可以通過投資基金的方式投入到美國房地產專案中。

中國投資人比較熟悉的是私募房地產基金,以LP的身份加入並獲取投資收益,由GP負責基金的管理。私募基金的好處是潛在收益較高,同時與股票市場相關度較低,但不利之處是通常投資金額較高且期限較長,一般為5-7年,且中間無法退出,投資流通性差。

與私募基金相對應的,就是REITs(房地產信託)。一個房地產信託通常是擁有商業地產資產,並收取租金的公司;它的股票在交易所掛牌,投資人可以像買賣股票一樣投資REITs。根據美國法律,REITs至少將90%的稅前利潤作為股息派發給投資人,而這些利潤主要來自於租金。

對普通投資人來說,REITs解決了前面提到的關於私募基金的所有問題。雖然REITs在中國還屬於新鮮事物,但在美國已經有了50餘年的歷史。在1960年,艾森豪總統為房地產投資信託立法,以使所有美國人(而不只是富人)都可以投資商業地產。凡事皆有利弊,REITs雖然好處很多,但也有缺點,相對私募基金來說,由於REITs是掛牌交易投資品,它受到股市的影響就比較大,在投資組合中,分散股票市場風險的能力也就會減弱。

美國房地產投資市場吸引力猶存

外資加速湧入

2015年,海外資金以新的量級進入美國房地產市場。據統計,2015年海外投資人參與的美國房地產市場大宗交易(每筆500萬美元以上)總額約700億美元,比上一輪峰值(2007年的400億美元)高出75%

外資加速湧入,除了美國房地產市場體量大、選擇多、透明度高以外,其他國家與美國經濟發展的分化也是重要原因。美國在201512月宣佈加息,經濟學家們預測今年美國還會有2-4次加息。加息的預期對美元和美元資產的價格都會形成支撐。美國房地產市場的租金收益率雖然在下降,但仍然有不少物業可以給投資人帶來6.5%-7%的年租金收益。在全球低利率的環境下,資金追逐美國房地產市場提供較為穩定的高收益也就不足為奇了。資本在逐利的同時又厭惡風險。近期歐洲的難民潮及恐怖襲擊事件,更加速了國際資本湧入美國,尋求安全港,增加了對美國房地產的投資需求。

投資向二線城市轉移

按城市劃分,美國也分為一線和二線城市。紐約是一座oneofakind,獨一無二的城市,也是美國最沒有爭議的一線城市。其他門戶城市(gatewaycities)通常包括西岸的洛杉磯和三藩市、東岸的波士頓和華盛頓,以及中西部的芝加哥。海外資金大部分都投資在這些一線城市,然而隨著近幾年一線城市房地產價格的上漲,租金回報率的下降,外國投資人也逐漸轉戰二線城市,在相對的價值窪地尋求更高的回報。

2015年外資在二線城市的投資大大增長,諸如邁阿密、丹佛和亞特蘭大等城市就吸引了大量的海外資本。

入市有風險,但不必過分擔憂

許多投資人擔心美國房價經過幾年上漲,目前入市已有風險。這種憂慮不無道理,但也不用過分擔憂。我們先來看看美國過去幾年的房價到底漲了多少。

根據標準普爾Case-Shiller住宅價格指數,美國前二十城市及前十城市的價格都還沒達到金融危機前的高峰,就連過去房價漲幅較大的紐約市,房價指數與前次高峰也仍有15%以上的差距。目前只有丹佛、達拉斯及波特蘭等有限的幾個城市,房價指數達到新高。

從購買力來看,美國房屋的價格可負擔指數隨著房價上漲,從2013年開始下降,但仍高出200650%左右。預計未來兩年持續走低的失業率以及較低的貸款利率,都將對房地產購買價格起到支撐作用。

從供求來看,美國公寓的空置率處於歷史的低位,只有4%左右,遠遠低於2009年的8%,也低於上輪行情中空置率最低時的5.5%。住房庫存量目前相當於大約5個月的銷售,低於歷史平衡點的6-7個月。

從還款安全來看,衡量市場還款風險的房屋貸款90天拖欠率目前不到2%,屬於安全範圍,遠遠低於2009年的5%。開發商開發新項目的銀行貸款比例目前在65%上下,也要低於2007

5個百分點左右。綜合來說,目前美國房地產市場基本健康,新建項目也將陸續上市,但經過了前幾年的反彈,未來的投資回報預期會逐漸降低。投資人需要密切注意租金增幅的趨勢、新專案完工量及租金回報率等指標的變化,及時瞭解市場風險。(完)

文章來源:《金融博覽》2016415日(本文僅代表作者觀點)

本篇編輯:鄭子文

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