蔡志雄  2016-05-11  14:00

新政府即將上台,喊出「五大社會安定計畫」,包括「安心住宅」、「食品安全」、「社區照顧」、「年金永續」及「治安維護」。其中「安心住宅」列為「五大社會安定計畫」之首,足見解決居住問題之迫切與重要性。

但是要解決住的問題談何容易,過去十幾年來,房價高漲了好幾倍,薪資居然還倒退到十七年前的水平。賺的錢變少,房子還變貴了,當中還包括萬物齊漲,偶爾高麗菜、芭樂、香蕉漲到不可思議的價格。除非生在比較早的年代,買到便宜的房子,還有人一路從SARS開始等待房價下跌而未出手買房,也只能看著高漲的房價扼腕。

要讓房價一下子跌到人人都買得起的程度,那絕對不可能,所以新政府打算在8年內完成20萬戶社會住宅,這當中約百分之六十採新建,約百分之二十採容積獎勵,約百分之二十將鼓勵市場上之空屋出租。

聽到政府鼓勵,這就要豎起耳朵好好聽聽了!房市這些年只有被打的份,從囤房稅、奢侈稅、房地合一稅、調高稅基等等,政策目標非常明顯,要遏止房地產短期炒作;現在新政府上台,鼓勵空屋出租,不是用打的而是用鼓勵的,民不與官鬥,順應政府政策,出租自然會是投資的新亮點。同時,房價高漲,許多人選擇以租代買,自然會產生龐大的租賃需求,可以想見未來十年,出租會是一個熱門的產業。

所以現在去買房子出租嗎?等等,先看看報酬率吧!曾經有統計台北市的租金報酬率,在全世界敬陪末座才1.57%,假如四捨五入以1.6%來計算,一千萬的房屋一年收租金十六萬,比較一下一千萬房屋之購屋成本,頭期款二百萬,貸款八百萬,現在利率約為2%,為求簡便以單利計算,每年繳納利息也等於十六萬。換言之,房東花了頭期款買房子,整修購買家具、家電出租,平日還要負責維修,結果收回來的租金只夠付利息,通通被銀行賺走了,房東還要背負房價下跌的損失,這種房東根本是佛心來的。

那房東都不好賺嗎?當然不能一概而論,走出雙北市之外,房價落差很大,相較之下租金卻沒有差那麼多,租金報酬率比較高,以台南、高雄來說,目前可以找到租金繳完房貸本息還剩下一些零用錢的物件。此外,市場上現有的房東,大多數持有房屋多年,購屋成本比較低,而且多年租金收入早已降低購屋成本,報酬率不會只有一趴多,這類型的房東,將是政府日後鼓勵出租最大的受惠者。

那尚未切入市場的人難道都沒機會了嗎?當然不會,隨著房價下跌,租金至少會維持相同的水平甚至微調,報酬率會進一步拉高,自然有切入市場當房東收租的機會。房價下跌,租金

不用跟著降嗎?當然不用,過去房價漲了三倍,也沒見到租金跟著漲三倍,房價下跌,租金也不會等幅下調,更何況那麼多人選擇以租代買,市場上租屋的人多,租金能跌到哪裡去?

政府的政策已經很明確了,短期進出買賣會被打,長期持有出租受鼓勵,房市未來的新亮點,其實是很清楚的。

原文網址:http://news.cnyes.com/Content/20160511/20160511112338000648184.shtml

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