莊孟翰│理財周刊822期│2016-05-27 
最近一年,大家都在談論房市的黎明何時到來?何時看得到春燕?房價已經跌多少?還會再跌多少?

 雖然實價登錄有揭露各地區成交物件的價格資訊,但許多人仍無法從中判斷房市何時能擺脫空頭。

 對此,我特別針對民國79年至92年這段期間,房市由多翻空的一些市場轉折變化作分析。當時房市崩盤走空,大致出現以下四大異常現象:一、銀行逾放比率曾高達11.74%;二、建商退票、倒閉,出現大量爛尾樓;三、法拍屋大量增加,處理不良債權(NPL)之資產管理公司應運而生;四、政府提供優惠房貸超過1.4兆元收拾殘局。

 時空背景轉移至今,情況變得越來越複雜,前一波13年的大空頭,政府並沒有施加任何打房措施,主要考量內需產業對整體經濟的影響,但這一波已走2年的空頭,究竟還會持續多久,仍有待追蹤觀察。

 不過,經由以下「20個為什麼!」當問題一一被排除到七至八成時,就代表著房市有機會「觸底反彈」,開始反空為多了。

 1.為什麼央行鬆綁房貸又降息?
因為央行已意識到景氣急轉直下,為避免房市萬一「硬著陸」,恐導致金融業出現系統性風險,此可解讀為央行不再打房。

 2.為什麼建商不再持續購地?
景氣每況愈下,原預售完工建案交屋不易,建商以出清存貨為優先,另外,當前地價過度飆漲,房價持續下跌,若貿然高價購地,不僅無利可圖,甚至可能落得血本無歸,建商儘早風險控管,就可避免餘屋滯銷與資金調度之流動性風險,而不致發生跳票倒閉的骨牌效應。

 3.為什麼市場推案量會大幅萎縮?
市場長期超額供給,不僅空屋逐年累積,餘屋數量也愈來愈多,若還一味大量推案,恐重蹈民國79年那一波多頭「供過於求」情況而再度壓垮房市。

 4.為什麼買賣移轉數量會驟減?
預期房價愈來愈低,購屋者普遍採取「停、看、聽」之觀望態度,在買氣每況愈下之情勢下,將迫使建商及屋主進一步降價,高房價也才能獲得大幅修正。

 5.為什麼投資客不再進場購屋?
新成屋比預售屋便宜,不急於高價搶進,且空屋愈來愈多,房價不可能再向上推升,即使是好區位物件,也可能有套牢風險。

 6.為什麼有錢人不再多買房子?
房地合一稅對短期持有而出售課以重稅,加上地價稅及房屋稅等持有成本驟增,有錢人深恐高價購置而淪為負資產。

 7.為什麼看屋者眾,購屋者少?
雖然自住需求依舊存在,仍將採取貨比三家策略,靜待適當時機。

 8.為什麼廣告量驟減?
促銷效果愈來愈差,就連最吸睛的豪華「接待會館」都不搭建,建商及代銷業者都因「度小月」而縮減支出。

 9.為什麼購屋者寧願被沒收15%?
房價跌幅已超過15%,一般預期還會持續下跌,即使被沒收15%,就結果論,可能還會少虧5~10%;另一方面,建商即使依照契約總價沒收15%,再打85折促銷,也不一定賣得掉。

 10.為什麼代銷公司不再包銷?
包銷一個建案的成本與利潤約5%,以100億元案量完銷就有5億元進帳,故花個幾千萬元蓋接待中心及大量刊登廣告,還可大賺;但如今銷售業績驟降,為免賠本,改以純企劃方式取代包銷,接待中心及媒體廣告費用皆由建商負擔,尚可小賺為贏。

 11.為什麼建商自售打折,還附贈家電、裝潢?
餘屋量增,推出附贈裝潢方式促銷,一則變相降價,再則維持高價假象。

 12.為什麼房仲業也開始幫建商銷售新成屋?
建商為求迅速去化餘屋,增加行銷通路,善用房仲業手中客戶資源。

 13.為什麼房仲業經營策略「轉售為租」?
房仲業管銷與薪資主要靠成交物件的服務費(佣金收入),如今,成交件數少,兼營一些租賃物件,至少還有進帳可「度小月」。

 14.為什麼售屋看板廣告明示「租、售」皆可?
資金雄厚者捨不得低價出售。

 15.為什麼房仲業要將觸角延伸至海外?
國內市場景氣每況愈下,海外置產蔚為風潮,一旦仲介成功,至少有佣金收入可彌補國內市場衰退之缺口。

 16.為什麼地主戶售價愈賣愈低?
預售屋、新成屋與中古屋競價求售,深恐房價愈來愈低。

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