2016-07-11 09:49  【房地產會客室主持人.莊孟翰(顏瓊真整理)】

【理財周刊第828期】

 

Q:過去房價高漲,常以「泡沫十大指標」衡量,最近房市急凍,成交量大幅萎縮,還有泡沫問題嗎?

A:「房市泡沫化十大指標」最初是我在撰寫「必備購屋實務1200則」暢銷書之後,由於每篇文章都列有十大重點,廣受讀者歡迎,自此之後,只要可以湊足十項原因或理由,就自然而然的會以「十大」方式呈現。

至於「房市泡沫十大衡量指標」則是緣自日本1991年房市泡沫破滅,導致東京商業區地價跌幅高達87%,住宅區跌幅亦高達65%,其後即不斷追蹤探討日本經濟「失落的十年」(Lost Decade)之主要緣由,俾免國內房市與經濟重蹈日本覆轍;台灣房地產自1990至2003年這段不景氣期間,金融機構逾放比率亦曾高達11.74%,有鑑於此,乃加緊努力蒐集國內外房市轉折之關鍵指標,而在十五年前即逐漸彙整為今日常被引用之「房市泡沫十大衡量指標」,這些指標,中國房地產業者也經常引用。

自從這十大指標公布之後,已有不少研究單位引用,而「股感知識庫」最近幾年都會根據這「房市泡沫化十大指標」,再對照財政部、內政部及房仲業的相關數據提出最新調查報告;最近一次發布則指出,依然有九個項目都超過標準值,顯示今(2016)年雖然房市進入盤整,但是房價仍處於高點。

不過,台灣房價是否存在泡沫危機?根據我所列的「十大房價泡沫評量指標」來看,跟「股感知識庫」所發布的調查還是有些微的不同,主要原因在於去年與今年轉變速度很快,因此,依目前之市場現況,超標項目應只有六項左右。

在2012及2013年的房市高點,「房市泡沫化十大指標」確實有九項超標,而引發台灣房價是否崩盤的「紅色警戒」,但當時,我也一再強調,即使十項指標都超標,房市也不一定泡沫化,主要原因在於資金氾濫與超低利率所使然。

另一方面,台灣房市早已有「前車之鑑」,也就是1990年股市衝上萬點行情後,不少人口袋滿滿,將股市賺的錢大量投資房地產,而造就房市的高點;但萬點行情隨後出現大崩盤,連帶地也讓房市走跌,至2002年底才盤整完成,期間長達十二年。

這十二年的空頭,過度擴張信用的上市櫃建商倒閉連連,銀行也因為建商的土地融資及建築融資而被迫擁有不少房地資產,當房價跌落谷底,銀行也因為手中的不良資產過多,而引爆系統性風險,不少民營銀行因超額放貸而衍生財務黑洞,最後,不得不被購併;而當時,「金拍屋」、「銀拍屋」及「法拍屋」可說是滿天飛。

建商及金融業有此「前車之鑑」,當2003年房市開始反彈後,建商已不再貿然嘗試高財務槓桿,而銀行在信用融資放貸上也明顯較謹慎。

 

房地產會客室主持人-莊孟翰

 

因此,當房市在2007年來到一波高點,當時的「房市泡沫」疑慮再起,而隔年因美國發生「二房事件(房地美、房利美)」次貸風暴,進而引發全球金融海嘯,也讓台灣房市出現拉回走勢。

當時,看似房市泡沫快要破了,但政府於2009年大幅調降遺贈稅至10%,有效將海外資金導引回台,反而再造高峰,榮景再延至2013年,直至政府推出各種打房措施,尤其是台北市祭出囤房稅之後,房市從2014年即開始出現急遽轉折。

而急凍後的台灣房市,現今「房市泡沫化十大指標」的超標項目已略為減少(見附表),大約只有六項左右;但就如前幾年我所指出,即便十項指標都呈超標「★」,但房價依舊沒有泡沫破滅之危機,頂多只有「超額供給」之隱憂,並呼籲當前建築產業應格外留意「流動性風險」。

而由房市年移轉棟數從四十萬棟,急速萎縮至去年的29.3萬棟,也沒出現房價崩盤,關鍵即在於過去十二~十三年的房市多頭,銀行都非常注意系統性風險,且中央銀行也擔憂經濟「硬著陸」,而緊盯各銀行的放貸。

從去年迄今,僅發生幾起小建商跳票事件,沒有發生連鎖骨牌效應,以往房市空頭時,「法拍屋」量急遽增加,惟截至目前為止,仍未見爆量量增情形。

至於「房價所得比(房價/所得)」偏高的情況,以及房貸本息>家庭收入三分之一等六項評量超標情況,基本上只要景氣持續滑落,這些數據將會逐漸調整,惟若欲其合乎國際標準,只有一句話:「回不去了!」

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