大陸建設董事長張良吉VS.財政部政務次長蘇建榮

2016/08/05 出處:財訊雙週刊 第 508 期 作者:林文義、游筱燕

高漲的房屋稅,不只讓建商受不了,更壓縮了民眾參與都更的意願,政府實有必要正視加稅後的影響。

 

房地產稅制是最近企業界談論的熱門話題,稅負到底有沒有過重?有沒有違憲?業者苦水滿腹,財政部也有話要講。本刊特邀請財政部政務次長蘇建榮與大陸建設董事長張良吉對房地產各項問題進行紙上對談,清楚呈現兩造立場。

以下為兩人對談的主要內容:

蘇:以前房屋造價過去幾十年都沒有調整,現在調高後,很多人不適應,才會有房屋稅太高的感覺,但對自用住宅影響應不大。

Q1:目前房屋稅是否太高?尤其是台北市的豪宅加成計算方式,是否應該修改?

蘇建榮答(以下簡稱蘇):房屋稅的課徵是要反映過去多年政府公共服務提升,例如建捷運所帶來的利益,以前房屋造價多半偏低,因為過去幾十年都沒有調整,現在調高後,很多人不適應,才會有房屋稅太高的感覺,但自用住宅會採從輕課稅的原則,對一般人影響應不大。

至於台北市的豪宅加成計算方式是否應修改?這是地方政府的權責,財政部對此不便評論。

張良吉答(以下簡稱張):房屋稅確實是太高!從稅法的精神來看,稅就是要合情、合理、合法,人民雖有依法納稅的義務,但也要符合《憲法》比例原則。不能說3.6%受影響的只是一點點人,這些人也都是中華民國國民。以前在課徵豪宅稅時民意調查,超過80%以上同意,因為這些人都無須繳納;現在說舊的房子都要課稅,卻80%以上反對,稅法不是兒戲,不能單從民意考量,公平才是精神。

Q2:修改房屋標準單價,且準備溯及既往到舊屋,這種做法合理嗎?

蘇:財政部在二○一○年的解釋令規定,地方政府調高房屋造價只適用新屋,但不少人批評這種做法會讓一些調整前已蓋好的高級住宅,永遠只適用舊的房屋造價繳低的房屋稅並不合理;而且政府進行各種公共建設,原先的舊屋也有享受到好處,不應長期用較低的稅基繳房屋稅。財政部在一四年才廢止前述解釋令,授權地方政府調整房屋造價時,也可適用舊屋。

很多人對房屋新造價溯及舊屋(台南市即往回溯及適用十五年)有疑慮,但其實在計算房屋稅時,舊屋可扣除折舊(折舊的計算大約平均一年的屋齡可扣除1%),且若納稅人的房屋屬於自用住宅,再加入折舊的因素,就算改用新的房屋造價計算房屋稅,增加的部分應不至於太多。

張:過去房屋稅確實太低,應該要改,但不能急改。幾十年來,人民靠低的房屋稅和地價稅來維持生活基礎,一個稅制定,如果會影響經濟發展層面,造成一般人民沉重負擔,就不對了。這不是只調1,000元的問題,捐助家扶中心一個月1,500元,就可以幫助一個單親家庭的小孩維持生活。

舊屋要課多少?應該全盤性考慮。財政部應該出來,讓全國縣市的持有稅有一定程度的統一,避免讓某縣市成為次等國民。更不該用一刀切的方式來計稅。

張:繳納房屋稅是牽涉兩個法律衝突的問題,並非違憲。政府只要修改《土地法》就好。政府既然懶惰,大法官為什麼要站在政府那邊?

Q3:行政院前院長陳冲說房屋稅違憲,你的看法如何?

蘇:《房屋稅條例》並沒有違憲,已由大法官會議在第三六九號解釋文講得很清楚了;但這裡有一個觀念要說清楚,有人講房屋稅違憲的主要理由,是指課房屋稅違反《憲法》保障人民居住權,但居住權和課稅權是兩件事。

居住權是指政府應在支出面,盡量做到讓大眾有可居住的房子,例如,若平價房屋不夠,則應由政府多蓋一些國民住宅或社會住宅,來符合民眾住的需求;但這和民眾擁有房子,有享受到政府公共建設及都市發展利益,既然有受益,政府當然可課稅,否則公共建設的財源要從哪裡來?所以說,保障民眾居住權與對房屋課稅是兩件事,《房屋稅條例》沒有違憲,當然屬於自住的房屋,有必要課輕稅。

張:我認為自用住宅也須繳房屋稅,須不須降低又是另話。繳納房屋稅沒有違反《憲法》,是牽涉兩個法律衝突要解釋的問題,並非違憲。只是大法官可能需要出來解釋哪條法律有效,因為過去的解釋年代非常久遠,會有不合時宜的疑慮。我想,現在的大法官會站在人民這邊,因為《土地法》有規定,所以《房屋稅條例》應該是無效的;另一方面,政府只要經過立法院,修改《土地法》中「自住房屋免房屋稅」廢除就好,不是《憲法》不會難修,政府既然懶惰,大法官為什麼要站在政府那邊?

Q4:地段率已含有地價的因素,再課地價稅是否有重複課稅之嫌?

蘇:《房屋稅條例》中已明白講考慮地段率時須減除地價,地段率中並未含有地價成分,調整地段率是要反映房屋的位置不同,所享受的公共服務的價值。例如,同樣建材的房子,一棟在木柵山上、一棟在中正紀念堂捷運站附近,兩棟的位置不同,課房屋稅的地段率當然也會不同,這和課地價稅沒有關係。

張:既然要課徵地價稅,房屋稅就不應該加計地段率,否則就有重複課稅問題。不然就把地價稅和房屋稅合在一起,或是提高地價稅,但不應該回來說房屋稅和土地有關。房屋稅本身要獨立出來,這房子建築成本、營造成本是多少,推算出我們要怎麼去課徵房屋稅,與地段無關。

蘇:我國對房地產稅制採取複式稅制,這在很多國家也有相同的情形。未來持有稅的部分是否要合一來課徵,這還有討論空間。

Q5:房地產買賣有房地合一稅、財產交易所得稅、土增稅、契稅、地價稅、房屋稅等,稅目是否太複雜?

蘇:我國對房地產稅制是採取複式稅制,因此房屋和土地各有不同的稅負,這在很多國家也是有相同的情形。

在持有稅部分,我國是房、地分開課稅,房屋課房屋稅,土地課地價稅,而國外有些國家將房、地的持有稅合一課房產稅,未來持有稅的部分是否要合一來課,這還有討論空間。

張:如果有繳房地合一稅,理應不該再交土增稅;或者要把土增稅當作已納的所得稅一部分,要從應納稅扣掉,不是當作費用。應把土增稅廢除,舊的課不到房地合一,可以繼續課徵土增稅。同樣的,契稅也應該廢掉,只要付了房地合一稅就不應該再付契稅。尤其對營建業而言,政府已經對我課了17%的營所稅,還要再課房地合一所得稅,變成我的所得稅比其他行業還高。房屋稅和地價稅從長遠之計要修改,變成一個不動產持有稅,且是單一稅。

Q6:房屋稅大漲,影響住戶參與都更的意願,與政府政策背道而馳,應當如何解決?

蘇:現行《都更條例》對於參與都更者,有房屋稅及地價稅減半兩年課稅的優惠,先前曾有立委提案修改《都更條例》,要將減半課稅的期限再延長兩年,即減半課稅優惠拉長到四年,但因立法院改選,法案因屆期不連續而無法再審,這部分可以再檢討,財政部將再和內政部協商。

張:房屋稅會是都更阻力。以前舊房子房屋稅趨近零,現在知道自己要住新房,已有心理準備付個一萬、兩萬元,可現在卻是要付6萬、10萬、20萬元,搞不好一年賺的錢都不夠繳房屋稅;不但如此,還要繳地價稅,就更不敢住新房,這又與政策違背,這項政策很矛盾,變成買房還要倒貼錢。

Q7:地上權地租高漲,是否會影響買賣意願?該怎麼解決?

蘇:地上權的地租因會與公告地價連動,而地方政府今年將公告地價調高三成,使得地上權房子投資人的地租大漲,財政部已在想辦法解決。由於地上權的房子土地是政府擁有的,地價稅必須由政府繳納,而政府持有的土地不符合自用住宅的條件,無法適用千分之二的優惠稅率繳稅,必須用千分之十(即1%)的稅率繳地價稅,財政部研擬的辦法就是,財政部將來會與投資人(通常為建商)協商,地上權房子的地租至少須是公告地價的1%,讓政府有錢繳地價稅就可以,至於超過1%部分的地租,可以再協商加一個固定的金額,讓投資人的地租成本不會因公告地價調漲,而跟著波動。

張:地上權我們不敢碰!即使現在說有配套,一年不超過6%。但以經營商場來說,二十年租約慣例,頂多每五年調一次,通常最高不會超過3%;哪有一個租約可以承擔一年6%調幅的,每年6%,五十年就是幾百倍上去!

要不然就是按照物價指數,光是每五年調3%那已經很不得了!租金就是要反映到市場啊!市場沒有能力承擔租金,誰敢來標?現在建商都嚇死了,大家都變聰明了!

張:政府沒有提供比房地產更好的投資管道,卻要大家不准買房,所以現在錢都跑出去造福別人了!再此下去,人民沒有希望!

Q8:房產稅逐步加重,造成房地產業負擔沉重,房地產業會崩潰嗎?

蘇:房地產牽涉到土地及房屋的評價,這和財政部及內政部都有關,財政部會和內政部就未來的房地產稅制發展再進行研究,制訂合理的稅制,不會突然大幅調整,讓產業有調適空間。

另外,房屋造價的構成內容中,有一部分是加成計算,例如房子有樓梯、樓高等,以前因為房屋造價長期不調整,所以才有這些加成的項目。現在若房屋造價已直接調高,則這些加成的項目是否也應調整減少,房屋稅的負擔就會適度降低,這部分也值得大家思考。

張:再此下去,建築業恐怕就要關門轉行了!公共建設減少,人民沒有希望!

過去台灣的不動產的漲勢不是因為外資,而是內資。我們過去擔心陸資、外資一進來,買一買突然把錢撤出去,台灣房子就崩盤。事實證明,我們的錢真有回流,政府沒有提供比房地產更好的投資管道,卻要大家不准買房,所以現在錢都跑出去造福別人了!

近一年半年看到政府態度如此,公司跑去馬來西亞買地蓋旅館,在當地,蓋四星級以上旅館,持有五年賣掉,每年持有稅低,還有優惠,幾乎全部只須繳納5%營利事業所得稅。因為你會提供當地就業機會、拉動水泥、營建、裝潢等基本經濟,馬國樂得外國人來建設。

對比台灣顯著例子,萬豪酒店碰上暴走式房屋稅新制,除每年要繳1.3億元,房屋稅比一○一大樓還高,賣掉後要扣17%營利事業所得稅,稅後盈餘分派給個人股東還要併入所得,繳納綜所稅最高達45%。在此,競爭力一看便知高下。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=8511

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