看齊先進國家 房產稅制非改不可!

2016/08/02 出處:財訊雙週刊 第 508 期 作者:林文義

房屋稅各種稅制絞在一起,令民眾看得霧煞煞。台灣目前的房地產稅制,已到了非改不可的地步,改革的重點應放在簡化和透明化。

「賣房子還要看時間?」今年有賣房子的人一定會感到相當困惑,到底是要繳房地合一所得稅或是等到明年再申報綜合所得稅呢?答案是,要先看你名下房子的持有時間,還有買進的時間。如果時間判斷錯誤,那你繳錯稅、多繳稅的機率就非常大了。 

和房地產交易有關的稅目,主要分為三大類共六個稅目,第一類是所得稅,這包含房地合一所得稅、房屋的財產交易所得稅。第二類是交易稅,即土地增值稅(賣方繳)與契稅(買方繳)。第三類是持有稅,這部分有房屋稅以及地價稅。 

安侯建業會計師事務所會計師張芷指出,房地產交易的三類六稅中,以所得稅的部分最複雜,因為納稅人賣房須區分持有期間,再分別判斷賣房須用那一種制度繳稅。判斷原則有三個:如果在二○一六年起買進再賣出的房子,或賣一四年到一五年間買進的房子且持有期間在兩年以內,都須適用新制繳房地合一所得稅。如果今年賣一四年以前取得的房子,因都已持有兩年以上,那就適用舊制,到明年申報綜合所得稅時再申報就可以。 

大考驗!新舊稅制並存
賣屋所得稅怎麼報,讓人霧煞煞
 

令人感到困擾的是,新舊兩種房地產所得稅的課稅方式與邏輯完全不同,房地合一所得稅是今年才實施的新稅制,房和地都須按市價課稅,而且是依持有期間長短課稅,稅率從10%至45%;同時,新制房地合一所得稅是在房屋交易過戶後三十日內就要申報繳納。至於舊制的財產交易所得稅中,雖然納稅人賣房子都是房屋和土地一起賣,但土地只課土地增值稅,而不課所得稅;只有納稅人賣房屋的部分須課財產交易所得稅,且是按房屋評定現值一定比率計算賣屋的所得後,再併入個人綜合所得,於每年五月分申報,並以5%至45%的累進稅課稅。 

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,財政部把房地產稅制搞得這麼複雜,只是在創造律師、會計師以及土地代書的就業機會,一般納稅人根本無法全盤了解稅制甚至看不懂。 

因為財政部實施以房地交易實價課房地合一所得稅新制時,同時保留舊的財產交易所得稅制,而計算房地合一所得稅時,土地部分的土地增值稅還可從賣房的所得中扣除,單是賣房屋的所得課稅方式,就有土地增值稅、房地合一所得稅、財產交易所得稅三種稅制絞在一起,令一般民眾霧煞煞。 

大調價!評定現值不斷拉升
買屋契稅太高,不利市場發展 

而且,全部的房地產稅制中,土地有三種價格,分別是「市價」、「公告地價」、「公告土地現值」。這三種土地價格分別適用三種不同稅制,例如,房地產市價是用來課房地合一所得稅,公告地價是課地價稅的基礎,而公告土地現值則是課土地增值稅用的,形成一地三價三稅的怪現象。 

此外,房屋的部分則有「房屋評定現值」和「市價」,同樣房屋評定現值是拿來課房屋稅,而房屋市價則是課房地合一所得稅用的,這些價格隨便組合就有五到六種,使得稅制複雜得有如天書,房地產稅制已到了非改不可的地步,否則納稅人根本無法遵循。 

由於稅制複雜,納稅人也不易看清政府加稅的真正影響。莊孟翰表示,最近各地方政府極力在調高房屋造價,大家只注意到房屋評定現值會跟著升高,使房屋稅變重,但其實房屋評定現值拉高後,還會讓房地產交易的契稅大增,並直接打擊到房市交易的發展。 

因為房屋稅的最高稅率只是房屋評定現值的3.6%,而房地產買賣中,買方須繳納的契稅稅率高達房屋評定現值的6%,是非常高的交易成本。台北市曾經有豪宅交易時,因豪宅的房屋評定現值被拉高到9,000多萬元,這棟豪宅交易買方就繳了550萬元的契稅,因此,房屋造價不斷拉高推升房屋評定現值後,會使買方應納的契稅往上直衝,購屋意願縮手,造成房地產交易萎縮。 

財政部政務次長蘇建榮指出,台灣的不動產稅制改革未來還有一段路要走,財政部也了解到其中有一些問題,房地產的持有稅是否要合一課稅,讓稅制單純化,財政部會多聽各方意見並與內政部協商,再決定房地產持有稅制改革的方向。

要改革台灣的房地產稅制,也要觀察鄰近國家的狀況,並從中學習國外的優點。在亞洲國家中,香港是個很特殊的地方,香港對房地產交易不課所得稅,但之前因為房價不斷攀升,因此,對於短期買賣炒房者課以高額的印花稅;例如,在六個月內買賣香港房地產者,就依交易價格從價課二成的印花稅。對此,會計師業者表示,這很像台灣過去實施的奢侈稅,目的都在抑制短期的房地產炒作交易,但從實施的成效來看,想以稅制抑止房價的做法,似乎效果不大。 

至於房地產的持有稅制,則是以美國、香港和新加坡最單純,中國和日本的房地產稅制複雜程度不下於台灣,到中國和日本投資房地產者,實有必要多了解當地的稅制。然而,以美國的房地產稅制來看,美國的房地產交易所得稅負是以實際成交價的買賣價差為所得,再適用10%至39.5%的稅率課稅,且房地產的持有稅也是採房地合一課稅,稅負雖重,但簡單透明。 

大改革!取法美國
走向簡化與透明,不應只增不減

莊孟翰表示,美國的房地產稅單內容相當透明,他曾看過一張美國的房產稅單,上面除了寫明納稅人一共要繳納2,200美元的房產稅額,還會寫出這2,200美元的用途分配。例如,地方的州政府要3美元,消防隊分到38美元、公共橋梁維護58美元等,在這種透明措施下,即使地方政府加徵房產稅,民眾也繳得心甘情願。反觀,台灣的房屋稅或地價稅單上,就只寫納稅人要繳的稅額,民眾繳完稅後根本不知錢用到哪裡去了,稅制又如此複雜,對地方政府加稅的措施自然會有疑慮產生。 

莊孟翰表示,台灣的房屋稅和地價稅,依照房屋評定現值和公告地價乘上固定的稅率,而房屋評定現值和公告地價永遠只調漲不調降,會形成民眾的負擔逐漸加重,這種做法並不合理。在美國,房產價值也是經民意代表、估價師及專業人士組成的評價委員會評定,但會根據當地狀況評定,稅率也會浮動,較符合當地市場狀況。 

台灣的房地產稅制不僅複雜、僵化且不透明,必須盡速改革房地產各種稅制,讓民眾了解加稅內容及稅款用途,否則未來各地方政府調高房屋造價及公告地價的加稅舉動,將受到更多的挑戰。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=8492

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