房屋稅違憲? 關鍵四問,搞懂爭議

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作者:陳一姍  Web Only

前行政院長陳冲日前抨擊房屋稅,尤其是對自住房屋課稅違憲。關鍵4問,搞懂房屋稅真相。

問題一:房屋稅真的違憲嗎?

答:陳冲認為,自住房屋是彰顯安身立命的基本人權,土地法178條早已明定:自住建築物免徵稅。財產權受憲法第15條保障,不應單純因擁有財產被課稅。現行房屋稅條例無視於憲法、聯合國宣言、人權公約乃至其他基本法律,顯然違法違憲,如謂應予廢止,亦不為過。

安侯建業聯合會計師事務所策略長張芷指出,房屋稅是否違憲,早在民國83年,大法官會議369號解釋就已處理過了。因為憲法19條明定,人民有依法律納稅的義務。

至於土地法178條的爭議,民國90年立法院也早已處理過。那時修訂房屋稅條例第一條,明訂房屋稅徵收,以房屋稅條例為主;沒有規定的,才依據其他法律。「所以房屋稅沒有違憲的問題,」張芷直言。

換言之,違憲說,大法官會議早已處理過了,不成立。

問題二:如果不違憲,課了70年的房屋稅,為何現在引起爭議?

答:套句陳冲的話講,就是不夠謙卑。

基於違憲的立論,陳冲認為,房屋稅乃是人民「勉強」接受的稅,所以稅基、稅率應該「謙卑、謙卑、再謙卑」。過去沒有衍生爭議,就是因為很謙卑。

但陳冲認為的謙卑,在許多人眼中,其實是政府怠惰。

民國90年之前,那時的房屋稅稅基依法必須在物價上漲累計超過30%才能調,所以16多年沒動。但後來,地方政府可以3年調一次,但地方縣市長不願意得罪人,加上,窮的時候跟中央要錢可以了,也不想加稅,所以房屋稅稅基30年不動。

因為持有成本太低,買賣房地產的差價也低,房地產在台灣變成投資客囤積、炒作的工具。

我國的房屋稅稅基,本來就嚴重低估。不像許多國家是依據實價課稅,台灣房屋稅是以房屋造價,作為房屋標準單價。標準單價乘上面積大小,考量房子折舊、地段好壞的評定現值,就是稅基。

嚴重低估的房屋稅稅基  帝寶評定現值一戶只要703萬

台北商業技術學院教授黃耀輝曾以一戶帝寶法拍屋為例,101年這戶帝寶評定現值僅703萬,而市價高達5380萬,現值只是市價13%。有真正市價的三分之一。

房屋稅 = 房屋標準單價 × 面積 × (1-1% × 折舊年數) × 地段率× 適用稅率

監察院104年要求,地方政府必須通盤檢討房屋稅課徵。財政部具此要求,各地方政府必須在民國108年以前,將房屋標準單價提高到合理造價的40%~50%。因為雪隧通車,房地產早已飆得不像話的宜蘭最早調,101年標準單價一舉調高1.16倍;台北市則在103年調高1.6倍最多。

表一,已宣布調整房屋標準單價的縣市

縣市 平均調幅(倍)與調整年度
宜蘭縣 1.16(101年)、0.4(104年)
連江縣 0.5(102年)
台北市 1.6(103年)
高雄市 0.81(103年)
新北市 0.8(103年)
苗栗縣 0.82(103年)
桃園市 0.6(104年)
澎湖縣 0.92(104年)

答:台北市房價10年就漲兩倍以上,房屋稅基30年才調整一次,為什麼還被人嫌不夠謙卑?當然還有其他的原因。

問題三:30年才調一次,為什麼還不夠謙卑?

首先是,新舊房屋標準單價適用時點「一刀切」的問題。為免傷及無辜,除了台南市之外,目前已調高單價的九個縣市,都只對調整年後的新造房屋採用新稅基。一刀切衍生出兩大怪相:

一,地段相同,新舊差不多的建案,房屋稅卻天壤之別。最明顯的例子,就是內湖萬豪酒店與美福飯店只隔一百公尺,美福103年4月取得使用執照用舊單價,晚八個月的萬豪倒楣地適用新單價,萬豪董事長劉文治抱怨,萬豪房屋稅1.3億比原先預期多了一倍。

二,房地產私募基金子樂投資總裁詹偉立也指出,因為房屋稅差距甚大,都更後,新房子就得多繳新房屋稅,影響老舊商用不動產、住宅持有人的都更意願。尤其是老公寓裡,已經沒有收入的退休族群。

其次是,北市自100年起實施的豪宅稅,在標準單價上調後,問題更尖銳化。當年的豪宅稅,針對單價8000萬以上的高級住宅便宜行事。直接用地段率加成,來加稅。以地段率200%的豪宅為例,一旦被認定為豪宅後,房屋稅就變三倍。

豪宅稅 = 房屋標準單價 (1+地段率)× 面積 × (1-1% × 折舊年數) × 地段率× 適用稅率

政大財稅系教授陳國樑指出,地段率用兩次,在基準單價偏低時,痛苦感不會那麼大。當基礎單價上調時,痛苦感就會放大。

房屋稅爭議的第三個導火線,還有103年立法院通過房屋稅修正案,提高了非自住房屋的稅率,由原先1.2%~2%,提高到1.5%到3.6%。在台北市擁有6戶以上房屋,就會適用最高3.6%的稅率。

換言之,一個富豪若在地段率300%的地段,買了第6棟新豪宅;跟同地段,面積同等大小的舊自用住宅比,富豪的房屋稅會是自用住宅的31倍以上。

跟五年前相比,富豪每年得繳的房屋稅會是原先18倍。

問題四:台灣的房屋稅真的偏高嗎?

答:房地產稅改革,讓投資者痛得哇哇叫。但台灣的房屋稅真的偏高嗎?

永晟聯合會計師事務所所長張福源曾公開舉例,一位客戶130坪新豪宅,這兩年因為適用都更優惠房屋稅減半,每年還是得繳135萬。

黃耀輝指出,根據台北市財政局事後了解,此客戶在台北市擁有超過6棟房子,因此適用最高3.6%的稅率。而這棟新豪宅的市價推估應有3億。若以實價來看,135 萬房屋稅的實質稅率僅0.45%,遠遠低於美國自住不動產稅1%。

「房屋稅調高,因為現金流量的問題,有人可能得賣掉一些房子,」中研院院士朱敬一說:「不過,這不就是房屋稅改革的目的嗎?房屋稅的目的,就不是要你在台北市擁有7棟豪宅的。」

台北市財政局局長陳志銘則拿出實際數據,根據其抽樣,北市3千萬新成屋,今年繳稅5.6萬;4000萬新屋,房屋稅則為3萬。以實價來看,新自住房屋的實質房屋稅稅率仍在千分之一上下。在豪宅方面,2.4億自住新豪宅,房屋稅49萬。平均新豪宅實質房屋稅率為千分之三。

「台北市一百萬戶房子,三分之二是用自住稅率,」台北市財政局局長陳志銘強調,當初,房屋稅條例修法,每人允許3戶自用住宅已是極寬鬆的定義。但目前,許多人卻用極端案例來遊說,這是不準確的。

不過,陳志銘也承認,房屋標準單價一刀切,造成問題、地段率不該在豪宅稅加乘使用,財政局正在準備解方。「大家要有體認,房屋標準單價上調這個趨勢是不可能扭轉的,」他強調。

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