2016-08-22 15:18 聯合新聞網 文/張金鶚(政大地政系教授)

報系資料照。

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房屋交易欺騙多

「欺騙」是最明顯,也是我最痛恨的腐化。因為台灣不動產資訊長期不對稱,以致很多人購屋的過程都帶著一分不安心,從開始購屋,消費者就得懷抱著忐忑不安的心情,投入一輩子的心血,這種怪異的消費行為只出現在房地產,讓人詫異的是民眾卻也習以為常。

這跟我們去百貨公司購物的「篤定」心態大不相同。一般人到百貨公司購物,都抱著商品會有相當的品質保證以及售後服務,也明白這不比殺價的夜市,商品是不二價或頂多刷卡打9 折,自然也心甘情願。

但我們一進到接待中心後,心情總是忐忑不安,看到其他客戶在議價,心裡直想:「這會不會是假客戶」;拿到代銷公司提供的銷售價格,擔心可能變成冤大頭,心裡想「這應該只是表價,底價一定更低」;看了模型及建材表後,跑單小姐說:「現在只剩五樓與九樓,其他都已賣光了」,你不由得懷疑:「這會不會高樓層都留著不賣,先賣難賣的低樓層」,如此好讓他們達到clean(完銷)的目的。

正因市場猜忌與懷疑多,降低成交的效率,同時造成了不公平。先談預售屋,當建商在規劃某一個案時,為什麼特定人能在未公開前就優先預訂,再把「紅單」轉手賺錢。那麼誰才能變成「特定人士」?是需要被酬庸的人,或是與建商關係良好者?

然而,遊走灰色地帶的紅單,只是交易的冰山一角,不動產資訊的不公平卻處於無形。比如建商老闆透過媒體或活動,不斷放話某個案未公開即秒殺,銷售率達8、9 成;或是透過媒體釋出價格已創歷史新高的「假象」,就算有等到實價登錄公布後,也已經是過往雲煙,民眾早已忘光光;財力雄厚的建商也經常玩這一招,每周在主流媒體鋪天蓋地大砸廣告,就像買了一張保險,一旦公司發生負面新聞或消費糾紛,以此牽制媒體的報導角度與方向。

預售屋交易潛在地雷無所不在,但中古屋的「黑暗」並沒有比較少。對經紀人來說,有成交就有佣金,只要找到頻繁進出的投資客配合,來回賺個兩、三趟並不難,這就不難說明為什麼投資客能大喇喇地在市場「掃貨存房」,甚至部分「大咖」還被媒體奉為投資神話。

中古屋的操作手法是,經紀人一方面努力說服屋主脫手,開發出低於市價的物件,再找投資客負責裝潢包裝,不管短期收租或長期脫手,經紀人都樂得再賺一次佣金。只用1成掃貨的投資客,利用財務槓桿,脫手後賺3成,資本就像自體繁殖般,日日夜夜地錢滾錢,但他們繳得稅比一個雙薪家庭還低,受害的就是那一群真正有需求,卻苦於找不到好房子的自住者。

房地產交易的不公平,再往上追溯,連政府都要記上一筆。因為政府對居住正義沒有一個理想藍圖,以致建商、財團都一面倒的朝向富裕階層,對於經濟最弱勢的窮人,卻未盡照顧之責。他們終其一生都可能買不起房子。因為當房地產已變成一種投資商品,他們的居住權受到扭曲與損害。

房地產擁有居住使用(消費財)與投資商品(投資財)兩種特性,但應以使用消費為主,投資商品為輔。當房屋的居住與賺錢產生衝突時,應該優先考慮居住的本質,而不應本末倒置,把賺錢與否放在第一順位,這是全民都應建立的基本共識。

當然隨著房價節節推升,「居住正義」口號前仆後繼出現,然而,我發現不同利益團體,對居住正義卻有各自不同的解讀。比如,不希望房價下跌的建商,塑造居住正義就是打房的形象;不希望老家被劃進更新範圍的屋主,向政府哭喊「居住正義在哪裡」;也有民意代表想討好選民,把居住正義當成選戰工具,要求政府提供便宜的合宜或社會住宅。

居住正義的四個內涵

不同立場者,對居住正義這個抽象的名詞,有著各說各話的意圖,那麼到底什麼才是「居住正義」?從最基本的住宅,乃至都市發展,再把範圍擴大到生態環境,居住正義的內涵應包括四方面。

第一是「居住安心」,主要是讓購屋者買得安心、也住得安心。透過健全房市制度,落實房屋市場的管理、透明房市的資訊,避免價格被哄抬炒作,同時也要提供獎優懲劣的制度,以確保購屋品質有保障。

第二是「居住公平」,透過財稅金融制度的改革,讓非自住客、賺錢者、豪宅持有者多繳稅,比如調高持有成本與交易成本的稅制,並且緊縮非自住、投資客的房屋貸款,減少炒作空間;相反地,對長期自住者給予稅賦的減免,同時提高房屋貸款成數,如此將能提升房屋市場公平與效率。

居住正義的第三步要「居住保障」,也就是保障弱勢的居住權,而非所有權,讓買不起房子的民眾,至少也要租得起房子。

政府的做法首要健全租屋市場,透過房屋租賃法令的建立,保障房東與房客的權益與租屋品質;此外,政府應提供多元的租屋補貼,包括供給面的社會住宅出租與興建、空屋餘屋的包租與代管等;以及需求面的租金補貼及租屋輔導照顧。

當居住正義從居住安心、居住公平,再邁向居住保障後,終極目標是「居住尊嚴」。透過全面提升居住品質,進而讓台灣成為具居住品味城市,讓全民以居住台灣為傲,享有居住尊嚴。

當中要努力的方向,包括居住空間與鄰里環境的改善,拉近價格與價值的距離,唯有全民同時提升居住品味,鐵窗文化、嫌惡設施、違章建築退出社區;取而代之的是,我們要改善公共設施環境,提升社區綠化,讓文化脈絡與歷史也能與老房子同存,並追求永續生活環境,讓房子不再是價格、賺錢的代名詞。

過去我們傳統的居住目標是「住者有其屋」,強調居住者必須要擁有房屋,造成許多人為了擁有房屋而付出過高的代價,不但忽略了居住品質,更犧牲了生活品質。未來我們要打破房屋未必要擁有的傳統觀念。

我長期研究住宅,主張「住者適其屋」,作為居住生活的目標。這裡的「適」包括:住宅空間的合適、住宅區位的適宜、居住環境的適切與住宅價格的適中等。居住目標理想不再強調傳統的「住宅所有權」,而將重點關注在居住者和住宅的關係,並強調住宅品質與價格的合理。

圖片提供/天下雜誌

圖片提供/天下雜誌

 

希望多年之後,我們的居住環境不再是要付出很高昂代價,但只能屈就在狹小、老舊、殘破不堪的老房子;我們在買房子的過程,不再用單一、線性的思考,只把「價格夠不夠低、能不能賺錢」放在第一順位,而是認真評估究竟住在哪裡生活品質會提高,不管買不買得起,至少都能順利住(租)到一間好房子。

這是我長期在房地產研究30 年來最衷心的期昐。

(本文出自《居住正義》,張金鶚 著,天下雜誌出版,未經同意禁止轉載。)

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1911015  

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