2016-09-09 10:54

文.莊孟翰(詹櫂駿整理)

【理財周刊第837期】

【理財周刊第837期】

 

 

Q:都市更新一直是各界矚目的焦點,惟都市更新屢屢受挫,導致近年實際執行的都更案寥寥可數,都更龜速的結果,更使得現有房屋大多老舊、屋齡偏高,究竟是哪些原因導致都更推動如此困難?

A:令台灣都更窒礙難行的原因很多,不過大致可以歸納出以下十個重點:

第一點:政令宣導不夠

制度和法令一直在推動都更過程扮演很重要的角色,雖然台灣的都更相關法令還算完備,不過社會大眾對於都更條例大多一知半解,主要原因就在於宣導不夠,特別是民眾對於攸關切身利益的「容積率」與「建蔽率」等專業知識,大都認知不足。

士林「文林苑」就是最佳案例,按當時不同意戶的認知,原二層舊建物經都更改建為地上十五層、地下三層,不同意戶的算法為【2:(15+3)】=1:9,為何原住戶分回比例為一:三,實施者卻分到一:六,期間主要癥結就在於「容積率」與「建蔽率」的認知差距。

第二點:坪數計算認知差異大

「容積率」與「建蔽率」計算對於都更戶之權益影響至鉅,尤其是早期建物興建坪數係依據建蔽率計算,惟實施建蔽率之後允建面積大幅縮減,因此,經都更容積獎勵之後,彼此對於分回之面積計算,常會因認知差距而導致都更進度一再延宕。

第三點:容積獎勵分配屢遭質疑

都更過程所提供的公益設施依規定可以申請容積獎勵,惟對於這些獎勵該怎麼分配,往往成為一大問題,另外,實施者也可能自行出錢購買容積,而導致容積移入所增加建物面積之分配比例屢遭都更戶質疑,其因在於實施者出錢出力,認為所增加的面積應該全數歸實施者所有,惟都更戶則普遍認為土地持分遭稀釋,就土地貢獻角度而言,所增加的面積應該共享,並且比例不能太低,這也正是當前都更窒礙難行的一大原因。

第四點:權利變換爭議難解

在權利變換過程,常會因坪數計算依據而發生爭執,例如分回面積究應依權狀面積或加計公設面積計算,另是否還可再增加一個停車位,凡此,都可能在協商過程因認知差異而曠日廢時,更何況近年房地產景氣急遽轉折而衍生更多問題。

第五點:都更流程太過複雜冗長

都市更新的流程十分繁瑣,短則七至八年,甚至更有長達十年以上,除了協調各都更戶需要冗長時間,最後送審都還可能再等個二、三年,忠孝東路三段正義國宅甚至長達三十多年,過程中實施者及都更戶都得付出很大的時間成本。其次,在協調與審核過程更常會因景氣等外在因素而被迫放棄或停擺,因此,繁雜的流程以及冗長的時間成本,都是導致都更推動不易的重要原因。

第六點:都更法令繁複不易理解

都市更新過程所牽涉相關法令不下數十種,雖然與都更戶切身相關的問題例如「權利變更」、「坪數計算」等僅有兩大重點,不過在都更戶普遍對於相關法令大多不甚了解,建商在協商過程往往也只會提到少數淺顯易懂的法令,而常遭都更戶質疑是否有隱瞞或欺騙行為,從而引發不必要的誤會。

第七點:相關稅負預估不易

在都更過程一般民眾除了關心共同負擔費用與權利變換所能分到的坪數之外,另一個重點就是都更後究竟要繳多少「稅」?依現行法令制度還真難以估算,有時連實施者也不敢輕易下結論,只能等實際完工之後再依稅捐機關所制定的遊戲規則試算,例如一般住宅或高級住宅、建物結構造價、建材等級、樓層差異、路段率等,都得等到完工後才能確定。此外,以103年七月一日為界,前後稅制動輒數倍甚至十倍以上的差距,這些都是都更龜速的元凶之一。

第八點:外在因素介入干擾

近年台北市都更過程頻遭阻擾,除不同意戶之外,更有競爭對手、民意代表甚至遭外部勢力介入,例如喧騰一時的文林苑、永春都更案、汀洲路龍腦案等,都可看到外部勢力介入,讓原本就難以推動的都更案更是雪上加霜。

第九點:釋憲修法遙遙無期

原本都更相關法令就存在不少盲點,更何況文林苑所衍生的釋憲與修法問題至今依舊懸而未決,影響所及,導致市府都更處在審查過程中,只要是沒有全體住戶百分之百同意,為避免不同意戶橫生枝節而不進行審查,無形中又為本就難以推動的都更案又加上了一道鎖。

莊孟翰

莊孟翰

 

第十點:最難過「人性的弱點」這一關

一般而言,民眾願意參與都更無非就是要換得更優質的居家環境、更安全的建築結構、更大的坪數,以及隨之而來更多的附加價值,這些都是人性使然,無可厚非。

然而,在都更商談過程,幾乎每一個都更戶心裡所想的永遠都是想要的更多,導致沒人願意主動率先簽立同意書,人人都想當釘子戶來爭取更大利益,人類的天性使得都更成為一件不可能的任務,這也正是當前都更窒礙難行最根本的原因所在。

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