2016-09-19 05:47 經濟日報 鄭哲昇

由於工作關係,這幾年經常來往於亞洲各國,無論從馬來西亞吉隆坡、柬埔寨金邊到日本東京等地,從機場到大大小小房地產工地現場,一再看到一批批來自中國大陸的投資人,從企業法人到投資散戶都有。

前不久收到戴德梁行最新統計全球跨境房地產投資的數據,更讓我大吃一驚,這份報告揭露,2016年前五個月,來自中國的投資者在海外房地產市場累計投資高達170億美元,一舉超越加拿大、香港和新加坡,成為全球僅次於美國的第二大房地產投資方。

最近到大陸成都演講全球房地產投資趨勢時,我曾舉出這項數據,會後現場Q&A時間,有聽眾問到,在全球海外房地投資金額排名的前五名中,華人地區就占了三名,充分說明全球華人特別熱中投資房地產,真的是恆古不變的投資聖杯嗎?

這是個好問題。

我腦中馬上浮現「有土斯有財」這句老話。

先用這五個字作為回答開場白,接著我告訴現場聽眾,老祖宗留下這短短五字的投資名言,從長期房價走勢觀察,確是字字值萬金,但是有個重要前提,那必須有妥善的資金控管能力。

怎麼說呢?

我舉兩岸三地的房價走勢為例,台北市房價過去30年累積漲幅約十倍,平均每年上漲33%;上海房價更利害,過去20年累積漲幅就達十倍,平均一年漲幅50%;香港過去30年的累積漲幅也約十倍,平均每年上漲33%。

如此觀之,不就意味著投資房地產相較於股票、基金、黃金其他投資工具都來得划算?

那也未必,因為投資房地產要達到這種無往不利的境界並不容易,最大原因在於投資房地產的總金額高,投資人十之八九必須經由自備款及銀行貸款,以二比八或三比七的資金配置才能完成交易,一旦碰到房價在投資期間出現回跌,因財務槓桿效應,若是資金控管失靈,很容易發生嚴重虧損。

經驗告訴我們,房價常常在上漲到某一時間點,就會發生不景氣並導致明顯回跌,不景氣期短則二、三年,長則十年以上。最血淋淋的實例,發生在房價水準全球數一數二的香港,1997年爆發亞洲金融風暴期間,香港房價發生崩盤式暴跌,一路跌到2003年為止,累積房價跌掉六、七成,包括知名港星鍾鎮濤等無數香港投資人,就在這一波房價大回跌中宣布破產。

所以,觀察過去數十年的全球房價走勢,房地產確實具有長期性的投資價值,然而千萬要以保守及理性的態度,做好財務規劃,資金部位要有承受能數年被套牢的應變力,如此才能享受「有土斯有財」的投資成果。

(作者是長富國際地產總經理)

原文網址:http://udn.com/news/story/7244/1969031

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