黃心華

新店安養中心大火,內政部:已經在第一時間掌握情況
內政部次長花敬群。(姚志平攝)

內政部次長花敬群日前在一場研討會中,語出驚人地釋出震撼消息,他指出未來屋齡超過30年的老屋買賣時,必須要檢附房屋健檢的結果,此語一出,不只引發各界疑慮,連行政院發言人童振源也趕緊跳出來打臉,表示此案尚不成熟,也沒有報到行政院討論;童振源也表示,希望各部會推動政策前,都能積極和社會各界充分討論。

不僅如此,連內政部地政司和營建署也都對於老屋交易要檢附證明之事表示不知悉。先不論專業的內涵及該政策構想的後續衝擊為何,由上述例子可知,蔡政府對於影響人民重大財產的施政作為,不僅事前的思維不夠務實、嚴謹,同時也欠缺基本的內部溝通。

首先從配套推動的順序來談老屋健檢的議題。相信很多人會擔心,若我的房屋健檢結果有問題怎麼辦?答案是很可能根本無法完成健檢,因為同一棟集合住宅內,很難讓所有住戶都同意入內檢查,只要有一戶不同意,如何能保證這一整棟的房子是安全的呢?

一旦初評的結果顯示耐震能力不良,後續可能需要進一步詳評或補強,這是極為龐大的支出,除了在初評階段政府有能力給予全額補助外,後續所有的環節恐怕沒有任何一方可以輕鬆負擔,如果原屋主的房貸尚未繳清,那又是另一個問題。以921大地震之後實施建物評估的經驗來看,不僅上述的狀況會很常見,另對於健檢結果的爭議也所在多有,更遑論後續進入詳評或補強等龐大費用的分攤。

如果老屋需要重建,勢必要配合都市更新的方式來完成,而都更的成敗與否,就和都更流程規範和容積獎勵條件有關。以目前的都更獎勵幅度而言,只有在房價高昂的大台北都會區才有可能讓屋主在不花錢的情況下完成都更,反觀那些迫切需要都更的老舊社區或中南部房價不高的地區,除非屋主自己有能力出資,否則很難達成更新的理想。

也就是說,政府在尚未釋出符合各地需求的都更配套辦法之前,或者另外創一套老屋補強重建辦法之前,就先行公布老屋買賣需要強制健檢,其實並不是一個正確的順序。

另外,可以從幾個技術層面來探討。第一,目前屋齡30年以上的老屋共有300多萬間,面對如此龐大的「潛在客戶」,是否有足夠且合格的機構可以來執行評估?各專業機構是否已建立一致的評判標準?一旦屋主或不同機構之間對於評估的結果有異議,該如何有效處理而不鬧上法庭?

第二,如果初評結果發生問題,政府難道要放手讓住戶身陷恐懼不安?

第三,如果發現問題後要進行詳評,所需的檢測費用不但高昂且落差甚大,同時詳評數據或後續的補強,需要非常專業的顧問協助判讀或設計,相關的規範是否已經完備?

老屋健檢有其必要,但是政府能否先用正面鼓勵的方式來推動?例如可以先從頒發認證給通過健檢的房屋著手,讓市場上逐漸養成買屋先看認證的風潮,就如同在超市買蔬果,如果價錢差不多,顧客當然優先選擇標示有機認證的產品。

(作者為國家政策研究基金會副研究員)

原文網址:http://opinion.chinatimes.com/20160922006700-262105

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