全球不動產流通協會理事長暨吉家網不動產董事長 李同榮 提供 2016/09/30 星期五 14:34

  房地產景氣在2014年Q4反轉後,房價軟著陸至今,由於受政策稅制等不確定因素影響所及,房地產交易量仍然被打趴不起。兩年來房價跌幅最大的產品有四大類:豪宅丶預售屋丶新成屋丶與傳統舊商圈店面。而相對抗跌的是30年以內位於蛋黃區中小坪數的低總價產品。

房價跌幅較深四大類產品:豪宅丶預售屋丶新成屋丶傳統舊商圈店面

    兩年來房價跌幅較深的四大類產品中,豪宅商品跌幅較深是因政策與豪宅稅打房造成,預售市場下修是受房價預期下跌的心理因素影響,新成屋則是因北市針對新屋課重稅波及,而傳統商店的價值大幅縮水,完全是因房市轉弱丶景氣不佳丶商業模式改變丶租金持續下滑丶空置率持續攀升丶丶丶等因素影響所致。房價自2014年府反轉向下至今兩年間,豪宅與預售屋跌幅超過20%,新成屋與預售期間公開價跌幅超過15%,傳統舊商圈店面脫手不易,尤其是中大坪數的店面,空置率不斷攀升,跌幅難以估算。

傳統商店市場將面對百貨公司丶大賣場與網路購物三路夾撃

    台灣的傳統舊商圈店面,面對高消費的百貨公司與低消費的大賣場以及網路購物的三方夾擊下,加上景氣不振,承租者收入幾乎無法承受高租金的負擔,以前在景氣好的時候,撤店的是小品牌,現在景氣不佳的時候,撤店的居然很多是名氣響噹噹的大品牌。尤其是網路盛行丶O2O(Online 2 Offline)虛實共構行銷時代來臨丶無店舖經營模式興起,包括服飾丶百貨丶食品丶房仲業丶丶丶等產業都逐漸擺脫店頭經營的束縛,紛紛轉向樓面經營或無店舖經營模式,對店面租金行情,將會產生非常不利的影響。無奈有些不缺錢的房東,寧願空置店面也不願調降房租,總是錯誤以為維持高租金,房價才不致縮水,這完全是鴕鳥心態,自己欺騙自己,同時也是造成店面空置率不斷攀升的主因,最終還是躱不過調降租金,以面對市場的調節機制。

未來幾年,傳統舊商圈店面售價與租金之調降將雙管「齊下」

    舉例說明,位在北市黃金地段忠孝東路四段的傳統店面,動輒都上百萬的月租金,除非是一些知名品牌拿來當旗艦店用途,否則都撐不過二丶三年就撤店,但因為好地段店面難求,一旦有人撤店,就另外有人願意冒險嘗試,這也反映出,好地段高房租的傳統商店,在不同時間,由不同的承租房客,走向相同的淪亡道路,這種租金與獲利不對稱的租賃市場,房東與房客很難創造雙贏局面。

    另外,在北市天母西路與天母忠誠路店面,十幾年前的風光也已經不再,忠誠路的嘉裕西服丶MAGO服飾丶XX健康煮丶XX幾家大房仲丶丶丶等大坪數店面相繼撤店,原因無它:「低迷景氣+高房租」。但在種種不利傳統商店投資環境下,居然有些房東不但不降房租還想調高10%租金,實在是不到黃河心不死。

   另外再以親身經歷舉例,三年前,我們從高島屋百貨斜對面的忠誠路撤店時,就警告過房東,月租32萬不願降租金的後果,房東最少要空置兩年,結果,這家店面空置了三年,最後還是調降租金才勉強租出,若把空置的時間加入計算平均租金收入,屋主可謂得不償失。

  反觀天母西路,本人也以親身經歷為證,28年前租一間不到20坪店面經營房仲業,當時月租25萬,持續承租十六年,房租付出將近5千萬且還能獲利,但28年後的今天,時不我予,房東們體認景氣不佳的現實,房租居然主動腰折一半,才勉強渡過空置閒置的危機。

    由以上案例可知,未來幾年,除非新興的商圈或黃金地段之商店尚具投資價值與抗跌性,否則,傳統舊商圈店面的售價與租金之調降將雙管「齊下」。

投資店面,應重新審視合理投資報酬率,判斷投資的真正價值

    台灣的店面投資市場,過去只要有2%年投報率的店面,投資者就趨之若鶩,大家指望的是房價上揚與資産増值,但現在因商業模式轉變與O2O虛實共構行銷的時代來臨,加之房價反轉直下的狀況,只顧資產增值而不計較投報率的投資觀念勢必要完全改變,傳統商圈店面價值將因投資環境與商業模式改變而大幅縮水,面對百貨丶賣場丶網路購物三路夾攻的競爭環境不利因素,往後幾年看到的市場現象,將會是血淋淋的演出「傳統舊商圈店面淪亡錄」!

北市天母忠誠路名牌紛紛撤店

北市天母忠誠路名牌紛紛撤店

北市天母忠誠路名牌紛紛撤店

原文網址:http://house.cnyes.com/NewHouse/ReallifeSceneryLooksHouse/Content/000000244.htm

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