莊孟翰│理財周刊840期│2016-09-29 

問:隨著十一月即將到來,各地方政府莫不磨刀霍霍準備向民眾加徵地價稅,不過大多數民眾對於新制的房產稅怎麼核課、如何計算,依舊茫然無所知,究竟未來房產稅動向為何,一般民眾又該注意新房產稅制的影響有哪些?

答:現行房產稅制自民國七十年以來就未大幅修改,直到近十年來房地產市場蓬勃發展,舊制與現況差距愈來愈大,稅制改革勢在必行,惟政府在改革過程卻忽略經濟大環境及其衍生的公共投資和都市更新等相關重要問題,導致新稅制衍生不少爭議,在此特將當前民眾最關心的五大議題分別彙整,以供參考。

第一點:重複課稅與計算公式不透明議題

由於房屋稅與地價稅都有加計「路段率」而遭質疑重複課稅,另外,台北市就高級住宅部分,又出現路段率重複計算,而導致稅負暴增,尤其房屋稅一.二%~三.六%的稅率與契稅六%的稅率都適用同一稅基,更讓一般民眾有被剝兩層皮的強烈感受。

按台北市房屋稅新制計算公式為:【標準單價×(一+路段率±其他各項加減率)×面積×(一-折舊年數×折舊率)×路段率】,很明顯的「路段率」重複計算兩次,導致各界就此不斷提出質疑,最近北市府擬將「一+路段率」改為「一+固定比率」,惟固定比率多少,亦是重要議題;例如原計算公式【一+三○○%(路段率)】改為【一+三(固定比率)】,答案還是一樣,更何況依稅捐處所公布的路段率,萬華區漢中街、峨嵋街路段率三二○%,大安區青田街一七○%、杭州南路一五○%,雖然其間主要差異在於商業區與住宅區,惟就一樓與其他樓層之計算方式,一般民眾還是無法充分了解,因此,有必要將計算內容透明化。

第二點:稅改一刀切引發公平性爭議

北市府宣布三十年未調整的房屋構造單價從二○一四年七月一日起以「一刀切」方式大幅調高房屋稅,導致僅一日之隔新舊制稅負差距就倍數計;此外,值得探討的是,地段良好的建物,例如仁愛路、敦化南北路、松江路等,最近台北市民即將收到地價稅單,就目前所知,依北市地政處統計,全台北市地價區段調幅最高者「敦南樞苑」,漲幅高達一八六.七%,其次是「台北摩根」九一.九%,第三為「藏富」的八七%。

如再就單一地號深入探討,以松江路「華固松疆」公告地價調幅暴增一.八九倍最高,其次為敦化南路、市民大道口「敦南樞苑」一.五七倍,潤泰「南港車站BOT大樓」則為一.五四倍,「元利ONE PARK」一.二五倍,由此不難了解今年房產稅議題引發熱議之主要原因。

另外,再以大直萬豪酒店為例,在二○一四年七月一日前後一天之隔,房產稅竟是「八千萬與兩億兩千萬」近三倍的差距,直令董事長感嘆道,鄰近一百公尺的美福飯店,只因比萬豪早八個月拿到使用執照,就可適用三十年前的舊稅基,而大嘆不公平。

第三點:直接衝擊市井小民負擔議題

這波稅改不僅位處蛋黃區的北市民眾感受最深,連中南部市井小民也遭殃,以高雄一成屋案為例,一戶四十八坪房屋今年因調漲八七%的路段率,評定現值從原每坪三一一一五元調高至五八三二○元,若根據高雄市府規劃,明年再調漲二○%,評定現值將達到每坪約七萬元,幾乎等同實際造價,以該屋四十八坪計算,每年房屋稅將高達「三三六萬×一.二%」=四萬元,稅負大幅暴增,交屋時依規定還要再繳一筆六%的契稅「三三六萬×六%」=二十萬,也難怪小市民抗議連連。

第四點:整體大環境與房市景氣不佳之時機議題

根據行政院主計處預測,今年經濟成長率約僅一.二二%,出口自去年以來連十六黑,直到最近幾個月才慢慢止跌回升,整體GDP略增至五二七四億美元(去年為五二三○億美元),整體大環境不甚樂觀。根據住展雜誌調查,北台灣今年上半年推案量僅四九四○億元左右,年減一八%,台北市更較去年減少三一%,僅剩八一四.八億元,房地產景氣低迷趨勢已愈來愈明顯,值得檢討的是,大幅加稅實施時機對不對。

此外,更令全民無奈的是,薪資所得倒退十六年,此刻又逢房市景氣急遽轉折,市場「U型谷底」盤整方才開始,稅制改革更應兼顧經濟成長與民眾負擔能力,並且採取緩和漸進方式,方能獲致社會普遍支持。

第五點:後遺症逐漸浮現議題

房產稅以「暴漲」方式調升,已引發諸多後遺症,例如都更因為適用新稅制,使得都更後由舊制舊稅直接跳躍至新制新稅而導致稅負暴增,若政策與稅制無法彈性調整,可以預見的是,未來都更之路勢必更加崎嶇。除此之外,房產重稅之稅制結構改變,長期而言,轉嫁之後遺症,例如房價下跌不易等問題,不僅「下濾作用」受阻,年輕人首購之後也可能面臨換屋而淪為二次屋奴之困窘。

另外,房產新稅制對於BOT、地上權與聯合開發等投資開發案之影響,更應列為優先檢討,尤其今年房市交易量估計將驟降至二十二到二十三萬戶,可能創二十五年新低,連帶對整體經濟與稅收造成嚴重影響,對於逐漸衍生之後遺症實不容小覷。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19042561200&AType=1&pagenum=1

 

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