2015/09/25 出處:財訊趨勢特刊 第 54 期 作者:蔡蘊如

買房子除了總價之外,還有很多隱藏費用,中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出,這些費用包括仲介費、契稅、規費、印花稅、火險和地震險等等,另外,如果房子屋況不佳,或是要從新整理,還得花上一筆所費不貲的裝潢費用。

出社會多年,小趙總算在家人資助和自己努力下,存夠了3成自備款,正準備開始買屋的夢想,但在看屋的過程中,發現「買屋不只有房屋價款,還有其他費用!」手上沒有其他多餘資金,趕緊調降自己的購屋預算,還好最後真的在預算內買進了不錯的房子,但這次的經驗也讓小趙發現「買房子之外的學問還真不少。」

確實,買房子除了總價之外,還有很多隱藏費用,中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出,這些費用包括仲介費、契稅、規費、印花稅、火險和地震險等等,另外,如果房子屋況不佳,或是要從新整理,還得花上一筆所費不貲的裝潢費用。那麼,這些費用包含哪些呢?分下面幾種類型:


稅收費用:契稅、印花稅、規費

契稅:針對契約徵收的稅款。當建物所有權發生移轉時,不管是買賣、贈與、交換或分割,在契約成立開始的30日內,都必須向當地主管機關申報契稅;這部分代書會代為處理,不過,產生的費用應由買方負擔。針對買賣,契稅稅率是6%,是以房屋稅單中的房屋評定現值為基準,而不是以成交價格為基準。假設房屋稅單上的課稅現值是100萬,契稅就得繳交100萬×6%=6萬。

這一部分最好先預估,特別是北市大坪數的新屋,契稅可能動輒數百萬,不可不注意。
印花稅:針對房屋和土地來收費,兩者皆以公契所載價格來計算,也就是房屋評定現值和土地申報現值,兩者總和的0.1%。假設房屋稅單上的課稅現值是60萬,土地申報現值是40萬,該繳的印花稅就是(60萬+40萬)×0.1%=1,000元。

規費:常見的規費,包括買賣登記規費和申貸設定登記規費,一般代書都會幫忙辦到好,產生的費用應由買方負擔。


買賣登記規費是產權移轉時需繳交的稅費,是以房屋評定現值和土地申報現值,兩者總和的0.1%。假設房屋稅單上的課稅現值是60萬,土地申報現值是40萬,該繳的買賣登記規費就是(60萬+40萬)×0.1%=1,000元。

申辦貸款時的設定登記規費,通常是以貸款金額×1.2倍×0.1%。假設貸款400萬,則收取400萬×1.2倍×0.1%=4,800元。

當年度房屋稅和地價稅:買方和賣方如何分攤當年度的房屋稅和地價稅,有約定俗成的計算方法,建議在訂定買賣契約時最好註明清楚,比較不會引起糾紛。

通常,分攤的算法是以交屋日為基準,交屋前由賣方負擔,交屋後由買方負擔。假設交屋日是6月1日,一整年的房屋稅若是12,000元,賣方需負擔12,000元÷12×5=5,000元,買方則負擔12,000元÷12×7=7,000元。

地價稅的分攤方式也是相同,其他如水、電、瓦斯、管理費等費用,也可用此方式,以交屋日為基準,用天數個別計算。

其他費用:在調查產權和辦理過戶的過程中,會有很多機會向地政機關申請書狀、謄本,或調閱資料,而產生零星的費用,例如書狀費每張80元、謄本費每張20元、地籍圖閱覽費每幅10元、歸戶查詢每筆20元、電腦列印地籍圖謄本每張20元、影印土地建物異動清冊每張5元等等,雖然是小錢,累積起來也頗為可觀,應請代書附上收據,到時一併保存作為未來交易之用。


服務型費用:仲介費、代書費、銀行費用


房仲服務費:除了稅,另外一筆較為大宗的費用,就是仲介服務費。根據內政部的規定,買賣雙方在服務費上不能超過總價的6%,目前坊間比較多的作法是採取賣方4%,買方2%。舉例來說,若買了1間1,000萬的房子,一般來說買方服務費約在20萬左右。

代書費:除了服務費之外,另外還有代書費用,代書費通常在2萬元之內,其中包括了簽約、申辦貸款的設定登記、買賣過戶登記等代書服務費。一般代書收費是以一筆土地、一戶房子為基準,如果買賣標的物的建號和地號愈多筆,或者是買賣過程中涉及較為複雜狀況,代書費用都會按照個案狀況有所調整。

申辦銀行貸款的相關費用:成功申辦貸款時,銀行徵信費通常是幾百元,未必會收取;至於開辦費每家銀行收費標準不一,通常是幾千元,如果之前就與銀行往來良好,這筆錢可以討價還價,就看個人本事了。


其他費用:裝潢、火險、地震險、房貸壽險


裝潢費:往往是買屋者在總價之外,最「有感」的一筆費用。一般來說,如果是中古屋,更換管線就是一筆不小的費用,有時僅僅是管線全面更新,就可能達20~30萬之譜,若再加上木作、磁磚、衛浴等工程重新施作,單坪裝潢費可至6萬以上。住商不動產居家服務中心副總黃榮財建議,預算有限的購屋人,除了利用房仲公司與裝潢業者的配套優惠外,透過簡約裝潢風格與現成家具替代木工、能夠精準省下不少費用。

火險、地震險、房貸壽險:一般來說,銀行為了保障自己的債權,多會要求借款人辦理「住宅火災保險」及「住宅地震基本保險」,如果沒辦理妥當,銀行是不可能同意撥款的。

目前市場上,各產險公司的住宅火災保險費率相去不遠,會根據座落地區、樓高、結構、坪數等來估算火險保額和費用,以30坪的公寓為例,200萬火險每年約1千多元;至於強制加保150萬住宅地震基本保險,每年保費是1,350元。

除此之外,最近不少銀行也有推出壽險型房貸,針對不少年輕貸款人若是擔心萬一出了意外,房貸將是另一個沉重的負擔,如果無法按時支付房貸本息,房子可能還會面臨被查封或拍賣的命運,因此推出了所謂「壽險型房貸」,萬一未來發生不測,保費可以優先清償房貸,不至於讓家人流離失所。這個費用可以先由房貸專員試算,購屋人自行決定到底要不要辦理。

除了以上這些費用外,買屋是人生最大的一筆支出,業者也普遍建議購屋人最好能在手上保有3~6個月的周轉金,避免雖然歡喜買屋,但被財務逼到喘不過氣的壓力。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=5838

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