陸房價飆不停 各地政府急降溫
圖為南京市民在一處樓盤售樓處內諮詢。(中新社資料照片)

按照10月19日中國大陸統計局公布的資料,大陸各項經濟指標的表現還算平穩,但自10月1日以來,人民幣匯率已經有較大幅度的下降。儘管,大陸政府仍擁有很多外匯、國有資產和土地,可以穩住匯率和房價,但是,為了實現經濟的盡早回暖,匯率下降服務非常可能帶動房價下降。

中國大陸的房價之高與上升之猛已經讓世人咋舌,繼續上升則不僅加大公眾的生活壓力,更提高企業的經營成本,擠壓企業生存空間,迫使企業向低房價地區,甚至向境外轉移,造成大陸的經濟、就業和稅收的下降。但如果讓房價下降,則銀行風險加大,資產負債結構惡化,因為房價下降,就是銀行資產減少,而負債不變,銀行勢必要承受經營損失。同樣,企業資產結構不僅同樣惡化,而且惡化在前,並反過來與銀行交互作用,進入資產結構的負迴圈中。如此則經濟低迷,稅基縮小,政府稅收減少。可見,大陸的房價進入了升也不是、降也麻煩的兩難境地。

但是,從長期來說,房價必須下降,否則,將來只要出現調整,就是高台跳水,一定會拖累整個整個金融系統和所有的產業。(如果房價緩步上升,小幅調整,每次回調的風險都可為銀行消化,每次上升的壓力都可為公眾所承受,這樣的市場才不會有升幅調整。)

現在人民幣匯率已經下降,並且還有很大的下降壓力,因為上半年經濟未有回暖,出口減少,資本外流,人民幣進入SDR等,這些壓力的釋放勢必轉化成房價下跌的壓力。人民幣匯率下降固然有促進出口,改善大陸內部就業和經濟增長的作用,但在別國的貨幣匯率已經下降,人民幣匯率下降只能穩住大陸出口的規模,抵消外國的出口增加,卻未必能有效地扭轉中國大陸的出口。

但如果人民幣匯率不下降,則出口一定進一步減少,大陸內部就業和經濟的壓力更大。而且房價高漲的獲利資金還會掉頭過來套彙,儘管,大陸當局還有很多行政手段可以穩住匯率,但是,在人民幣國際化的趨勢面前,行政命令的合理性和有效性勢必面對日益嚴峻的挑戰。

面對穩定人民幣匯率的代價,大陸政府只能讓人民幣匯率逐步下降,筆者在以前的若干篇文章中都曾經反覆強調過。人民幣匯率下降就是進口大宗商品、原材料、糧食、石油等的人民幣價格上升,還有企業外債的人民幣價格的上升,這就引發了成本推動型通膨。通膨有推高房價的一面,因為所有商品價格都上升了,房價就會相對便宜,而且可用來規避通膨損失,所以房價有理由漲得更高。

但是,人民幣匯率下降一般總是滯後於通膨,所以出口企業生產成本上升先於並快於出口的人民幣換匯收益。企業不堪其負,失業增加,經濟低迷。公眾所得減少,還本付息的能力與購買房子的能力衰減,這就會促使房價下跌。銀行貸款風險增加,資產負債結構惡化,這種情況的蔓延一定會促使房價的下降。

需要指出的是,人民幣匯率和房價的下降並非完全由市場決定,而在很大程度上都在大陸政府期望的軌道中。一般來說,國際炒家要打壓人民幣匯率,一定要大量借入人民幣,並在市場拋出。但是,人民幣還沒有國際化,境外的人民幣數量有限,利率也沒有放開,只要人民銀行提高隔夜同業拆借利率,國際炒家就可能借不到人民幣,或者承受不起借人民幣的高利率,市場沒有大量人民幣拋盤,人民幣匯率就打不下去。

還有,如果房價下跌幅度過大,大陸政府只要在城市戶籍管理上小有鬆動,則住房需求大有增加,更不用說,在銀行信貸上還有很多文章可做,所以房價不會跌破大陸政府的期望。

在長期中,為了促使經濟回暖,理順經濟結構,匯率和房市的下行不可避免,但是,這並不意味著它們會直線下行,一瀉千里,而是在大陸政府的掌控之下,有序下行。甚至在若干點位,大陸政府與炒家博弈,創造若干反彈。面對這樣的趨勢,公眾保障資產升值,至少不縮水的選擇是減少人民幣和房子的持有,並且不要輕易將匯率和房價回升當作是趨勢反轉的信號,而過早進行反向的操作。

(作者為上海交通大學安泰經濟與管理學院教授)

原文網址:http://opinion.chinatimes.com/20161027006096-262104

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