2016-11-06 03:11聯合報 黃舒衛(瑞普萊坊市場研究部副總監)

觀光局統計九月陸客來台人數為廿一點一萬,較去年同期少了整整十三萬,等於少了一整個東協的旅客總數,若再加上開放壽險業、投資機構、公營事業、建築業等跨足旅館投資,未來五年內,北、中、南都將再增加三成以上的新供給,市場大洗牌時刻來臨。

然而,台灣並非特例,周邊各國主要都市的旅館業同樣遭逢全球景氣趨緩、中國客需求轉型、新增供給搶市的三重挑戰。

另外,如雨後春筍的日租套房和Airbnb等遊走於灰色地帶低價替選方案,也嚴重擠壓了合法業者的經營空間。

旅館仍是門好生意嗎?首先,風景區的高端旅宿仍供不應求,國際連鎖飯店無論在品牌認同或通路效益都難以取代,且餐飲等其他收入來源穩定,門檻較高,只要能緊抓目標客群,服務內容有區隔性,服務品質能升級,未來仍有成長的空間。

但都會區一百房以下的中小型無經營連鎖經營優勢,又缺乏服務特色,以及中南部客源集中的旅館,在客源移轉、營收下滑、無力更新的惡性循環下,轉型需求最迫切。

科技結合低廉的資金成本,改變了商務、旅遊、消費行為,也間接降低商用不動產投資的收益,萊坊(Knight Frank)今年的「全球城市」研究,建議若要成功建立創新的投資組合,不妨隨著「床」(Buildings with Beds),也就是新型態的類住宅投資。

酒店式公寓、學生宿舍、老人住宅、醫療健診中心都將成為全球人口趨勢下的新主流,這些跨越在傳統住宅、旅館的利基型產品,不但需要現在如火如荼的硬體投資,更需要加值的軟體服務配套,正為台灣旅館轉型指出明路。

如何整合物業管理、健康服務、社群經營、品牌塑造、異業合作,專注本業經營,拉高競爭層次,從勞力集中過渡到資本集中,最後成為技術集中,將成為致勝關鍵。

原文網址:http://udn.com/news/story/7241/2087551

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