10家房仲8家賠 業者求生各顯神通
整併風潮起 新一波淘汰賽慘烈開打

2016/05/11 出處:財訊雙週刊 第 502 期 作者:游筱燕

房市打冷顫,房仲業為了因應寒冬,有人收攤、有人低價搶進,為了存活,無所不用其極改變經營手法,這一波淘汰賽來得急又來得快,業者的調整策略也各有不同。

藍店長,45歲,深耕新北市三峽北大特區房仲市場多年,過去因年營業額常排名全台前5,曾經連續3年得到知名房仲總部表揚,是當地同業羨慕的「百萬經紀人」。沒想到卻在前不久,因不堪成交量低迷,業績常態性「掛蛋」,黯然退出老東家股份,離開苦心經營多年的領域,改行做起保健食品直銷商。

藍店長指出,目前房仲生態是10家仲介8家賠,房市景氣循環是常態,但過去從來沒有像現在這麼難經營,以一個20人團隊為例,每月店租金、祕書費、水電、房仲加盟月費等開銷至少就要逾40萬元,只要全店沒成交半件,「等於每月40、40萬元的燒,」去年營收不到往年2成,直接影響到月收入,「真的好苦!」

藍店長算是抽身早的,他有夥伴每天從早上九點上班整理資料、call客,晚上帶看,假日仍不停歇,日日工作到深夜,卻連續半年沒成交,「就像是做白工。」由於是高專,沒成交就沒有薪水(獎金),每個月都在吃老本。最近,終於受不了,跑去兼職Uber貼補家用。

市場急凍 業務人員換頭路

二○一五年是房仲業直打冷顫的一年。全台買賣移轉棟數僅29.4萬棟,為一九九一年開始統計以來第三低,比起○六年高點45萬棟,少了35%。

再從準確的房仲營業保證基金統計數字來看,因按《不動產經紀業管理條例》規定,每家不動產仲介公司成立時,必須向不動產仲介經紀營保基金繳交會費,退出後一年內委員會要退還25萬元保證金,故能反映實際進退場的房仲數。不動產仲介經紀營保基金主委黃鵬 表示,一五年營保金呈現繳少退多現象,以一四和與一五年相較的年度繳存金額比較,一五年大減61.76%,降幅為「史上新高」,預估今年需要退還保證金業者逾1300家,退費總額超過3.3億元,顯見市場很不樂觀。

今年初,東龍不動產董事長王棟隆便大膽預估,農曆年後,有三分之一的從業人員面臨失業或轉業的危機。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出,撇除直營體系,就房仲加盟體系來說,成交量創新低,致使去年為政府打房以來,房仲業者變化最劇烈的一年。一般而言,一遇上房市不佳,通常由多人合資經營的加盟店,內部股東的想法會出現分歧、震盪,有的人選擇釋股退出,留下願意支撐的業主,為咬牙經營,會開始精省成本,可能是找便宜店面,或是轉換房仲品牌以應對寒冬。

危機就是轉機,有人毅然決然出場,就會有人趁市場混亂時入場。房仲市場同樣如此,記者觀察到,儘管市場寒風,近日房仲業者變動的步伐反而愈來愈大,改變後的新模式悄然成形。

坐擁台灣房仲加盟第一大的永慶房產集團董事長孫慶餘日前表示,房市降價趨勢將加速淘汰同業,規模才是決定房仲未來生存空間的重要因素,孫慶餘直言要趁今年再拓店數,力拚3成的成交市占率,總銷金額則以5000億元為目標。

無獨有偶,去年十一月,台灣房屋集團宣布取得台中連鎖房仲品牌永春不動產約50家店的經營權,震撼業界,也打響了整併的第一炮。儘管後續合作進度不如預期,卻也讓房仲市場板塊的挪移現象浮出台面。

低價爭加盟 東龍祭奇招

近來動作最大的,當屬從台北內湖起家的東龍不動產,它以低價搶市,祭出免保證金、免加盟金,前兩年免月費的「三免」優惠(第三年起月費6000元)創下房仲月費最低紀錄,吸引店東跳槽;還有,若跟老東家提前解約,東龍還幫付保證金,相信如此搶市下,今年可望展店80家。

東龍董事長王棟隆對記者直言,如今開一家店等於賠一家,但未來在資源戰、團體戰的時代,最後還是大者恆大,小品牌、自有品牌生存空間會愈來愈小,也因此,成立時間不敵大連鎖品牌的東龍,「全部要重新開始投入來不及,不如直接花錢找夥伴。」

王棟隆看上的是在地小品牌。他指出,除了雙北、台中、高雄以加盟為主的市場外,其餘二線城市以當地自有品牌為主流,如桃園的蘋果房屋、雲林的早安房屋、台南大豐富房屋、南北房屋等,這些品牌缺資源、缺資金,多半打不出該區域,若能由東龍領頭,好比用交換股權等方式一起整合,布建好全台北中南東的訓練、流通處,就能「小蝦米對抗大鯨魚」。通路一有,不管是跟建商談條件,或是批物件回來銷售,都能享有一定優勢。

除了整併,還有同業合作、加乘互補的情況,好比經營一般二手市場的東森房屋與專精豪宅的大師房屋開啟合作,進行流通聯賣,雙方不僅共同銷售中古屋、共搶國內代銷市場,更攜手海外。

不只實體的合併、合作,更有破天荒的線上聯手。四月中,為了合作流通,創造更大效益,目前市場涵蓋率達六成的樂屋網董事長詹宏志找來10家大型房仲品牌,談好刊登物件可與加盟總部直接串聯,使各品牌官網同步更新,連直營體系的信義房屋也罕見地攜手加入,力抗不景氣。

進軍海外與商仲市場

國內市場難做,房仲業者紛紛開拓海外市場,像台灣房屋、中信房屋、大師房屋、全國不動產、美商ERA易而安不動產等都向外發展。專做海外的房仲業者更是雨後春筍般成立,如亞太國際地產集團、藍海房屋等。此外,太平洋房屋與專做海外房地產投資顧問服務的長富地產簽下合作備忘錄,提供客戶海內外更多諮詢與選擇。

也有業者將觸角向內延伸,如全國不動產成立商仲事業部,在過去一年試營運中,已成功轉介客戶成交多筆農地、店面,跨區域成交,從台北到屏東、從花蓮到澎湖。

面對當下低迷的環境,全國不動產加盟事業處資深經理林于欣直言,現下「房仲總部高姿態的想法都要換腦袋!」意思是說,過去房市好時,總部能關在門內等業主加盟,如今在競爭、搶版圖的現在,要主動出擊,增加下鄉頻率,給在地店頭打氣,親自市調需改進之處,才能鞏固既有店數,提供適切的資訊、後台服務,也能增進交流。

以全國不動產為例,原本兩個月才下南部,和各地店東交流、開會,現改為一個月一次,甚至更頻繁,並找來更多的人,讓北、中、東部的店東一起參與,使好物件更能在內部互相快速流通,林于欣打趣地說,有一次,台東加盟店在會議上說有件1000多萬元的農舍,馬上引起各區域店頭熱烈詢問,有興趣置產的店東興趣濃厚,「還差點在會議上就成交了!」

此外,為了節省房仲龐大的管銷成本,全國不動產亦率先開放台北市及雙和地區二樓以上辦公室加盟,就是不希望房市寒冬把加盟主逼走的彈性策略。

在房地產業界逾20年的黃鵬 認為,這波不景氣,投機客退場,讓自住客成為市場主流,房仲業者的淘汰賽已經開打,雖然途中難免中箭落馬,但凡歷經劇烈波動能留下的,就是能站在自住客角度設想的業者。未來,只有專心服務自住客的業者才有發展前景,對自住客而言,反而是最好殺價看好房的機會。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=7812&pg=1

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