多空交戰的日本房產投資術 市場愈來愈熱,但人口愈來愈少

2016/11/08 出處:財訊雙週刊 第 515 期 作者:孫蓉萍 

「東京2020年舉辦奧運,景氣看好,現在正是投資日本房地產的好時機!」「日本人口愈來愈少,現在去日本買房子,以後要租給誰?」眼看著台灣和日本的房仲業者競相舉辦日本房地產投資說明會,近日成為市場的熱門活動;然而,投資人在看好投資報酬率的同時,卻又擔心日本老人愈來愈多,空屋勢必增加。去日本買房到底好不好?

台灣人在日本購屋出現熱潮,不但台灣房仲業者提供在日本仲介的服務,日本也有多家房仲公司在台灣設點,更標榜背後有日本總公司可提供協助。以日本信義房屋為例,今年前三季平均每天帶看客戶3.6組,成立六年來,累計成交件數將近2千件,總銷金額超過1千2百億日圓(約合新台幣372億元),現在還在大阪成立支店。

東京置產的三種台灣人

日本經過失落的20年,全國平均地價已跌到泡沫時期的一半以下,東京則剩下1/3,全盛時期每平方公尺約278萬日圓,2015年底大約是84萬日圓。此外,據《全球房地產指南》2015年的資料,日本的不動產租金收益是5.02%,遠高於台灣的1.57%、中國的2.66%(主要城市平均)、香港的2.82%。加上安倍經濟學使得日圓2012年底開始貶值,以及東京2020年主辦奧運的題材,華人在日本不動產的投資方興未艾。

日本信義社長何偉宏透露,在東京置產的台灣人可以分為三種族群,第一是醫師、律師、會計師等專業人士,第二是中小企業主,第三種則是退休公務員;而物件金額則多半在4千萬到7千萬日圓之間,這樣的房價在3年前可以買到1房1廳1衛;不過,這3年來東京房價平均每年漲8%至10%,現在大概只買得到一廳一衛。至於購屋的目的,大約有6至7成是投資,其餘是自住,除了當做第2個家之外,尤其去年到今年為止,不少人是因為子女在東京就學或就業而購屋。

在台灣日商公司工作的方小姐,2年前也在東京墨田區兩國車站附近買下10多坪的房子,當時售價3千萬日圓左右,今年行情已經漲了2百萬日圓。不過,她說:「這只是行情,不一定能用這個價格賣掉,而且房子持有5年以內就出售的課稅很重,所以暫時不會賣。」日本未滿5年出售的稅率是39%(所得稅占30%、住民稅占9%),超過5年才降為20%。

看好東京的租屋需求,會日文的方小姐,自己找了一家在地的日本房仲業者,對於他們做事的鉅細靡遺,印象深刻。「他們準備了從房屋興建完工到現在的所有資料,加上房子是否曾發生過火災或淹水、是否因噪音被鄰居控訴、前一手房東為何要出售、現在的房客租了多久、之前有多少時間是空屋等,所有可能影響租售的因素都列出來,一項一項念給我聽,確認之後要我簽名。」所以將來好不好出租或出售,買方簽字前應該心裡都有底。

此外,日本房屋的管理費的確不便宜,不過方小姐認為,管理公司的確也很盡責,讓外觀和設施維持好的狀況,「我的房子屋齡20年,不過看起來只有不到10年。」

空屋率 顯示城鄉兩極化

日本人口減少是不爭的事實,這也是讓外國人不敢投資當地的重要因素。2010年日本總人口達到1億2,806萬人後轉趨減少,今年4月1日為止已降為1億2,699萬人。在高齡化的情況下,根據日本總務省的調查,2013年日本全國空屋約有820萬戶,空屋率創下13.5%的新高,而且到40年,空屋率甚至可能達到43%。

但相對於空屋率最高的山梨縣22%,東京都目前為11.1%,顯示日本大都市和地方城市出現兩極化現象。日本人口減少,東京都23區由外地移入的人口卻一直大於移出人口,使人口連續19年成長,總數超過1千3百萬人。

日本國稅廳7月1日公布的2016年路線價(作為繼承稅和贈與稅的計算標準),日本全國平均上漲約0.2%,而東京漲幅達到2.9%,大阪也漲了1%。由此看來,投資日本時,最好鎖定東京等大城市,而且連區域都得慎選。

何偉宏說:「日本房仲交易制度有一個特別的地方,就是同一個物件有不只一個人要買,就用抽籤的方式決定。3年前我剛去日本的時候,幾乎不用競爭,有意購屋的人可以直接購買,但是現在競爭開始激烈。客戶要買房往往要和3、4個日本人一起抽籤,甚至還有的物件搶手到要抽9支籤。」顯示不只台灣人熱中到日本置產,日本人也開始關注不動產投資。他認為人口老化的同時,也會出現城市集中化,因為在大城市,才容易取得醫療等方便的服務。

謹守5條件 立於不敗

已故的「投資之神」邱永漢曾分析投資日本房地產的5個考量條件:一、靠近車站,非常方便的地方;二、購買時是住宅,但以後也可以當辦公室使用;三、所在位置的地名看起來要很高級,如代官山、六本木等;四、建築物看起來氣派;五、建設公司要有信譽。研究邱永漢投資近四十年的戶田敦也認為,邱永漢的房地產投資術至今依然適用。

其中,邱永漢最重視的還是地點,曾說「買房第一看地點,第二看地點,第三還是看地點。不只是東京,到香港、北京、上海,哪裡都一樣。因為建築可以改建,地點卻永遠不會變。」不過,氣氛好指的不是鄉下地方那種幽靜,因為他也強調不投資沒人的地方,「人潮才會吸引錢潮;錢又會再滾錢」,郊外度假區的不動產或許很便宜,可是不好脫手。

日本房屋的維護費用偏高,這也是因為日本人相當重視屋況。戶田敦也指出,除了距離車站要近之外,管理狀況也是日本人買房時的重要考量。只要地點佳,屋況維持得好,屋齡其實不是太大障礙。

買房是人生中的大事,到外國買房子的難度更高,因為它還會牽涉到語言、交易習慣、經濟情勢等複雜因素。如果下定決心挑戰國外包租公包租婆,最好掌握放諸四海皆準的購屋原則,以降低風險。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=9212

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()