2016-11-15 16:20:14 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

蔡英文總統昨(14)日拍板,透過老舊住宅更新來帶動國內內需市場,要求行政部門月底前提出規畫方案,對於安全堪慮的老舊住宅,給予足夠的容積誘因,鼓勵公股行庫和金融機構積極參與。

針對小英政府拍板的獎勵老屋都更政策,個人認為,小英政府的三大重點提示存在與市場實務極大的落差與盲點。

國內老舊住宅比例高達四成五,部分還有結構案權疑慮。總統府執政決策協調會議昨就如何...

國內老舊住宅比例高達四成五,部分還有結構案權疑慮。總統府執政決策協調會議昨就如何推動老舊住宅更新協調決策。政府估計,老宅都更可創造龐大的營建產值,再加上關聯經濟活動,是非常重要的內需動能。記者胡經周/攝影

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新政府面對都更爭議,缺乏市場實務深入探討

2012年正當「文林苑都更」爭議事件鬧得滿城風雨,在當年撰書「李同榮房產關鍵報告」裡,大膽預測台灣房市將於2014年底反轉向下,並提出在此一景氣循環結束後,下一個循環的機會點,是「都更翻轉」的年代。很多人不解,本人篤定的回答:只要有天災地變,政府才會覺醒。

果然,房市在一片樂觀聲中,於2014年Q4正式反轉向下,而今年2月6日的台南大地震,更喚醒了沈睡的政府,開始公佈全省土壤液化潛勢區開始大談防災都更,為了配合防災都更,才會有老屋交易要提健檢證明的烏龍政策,顯然,新政府面對都更政策的爭議與推動障礙,缺乏深入市場實務面的研究與探討。

小英政府針對老屋都更獎勵的裁示有三大重點:

(1)對老屋都更提出獎勵

(2)銀行支援投入配合,提升都更財務能量

(3)強化跨部會協調,設置專責機構,全力配合地方政府推動都更

我們認為小英的三項裁示是推動綱領,這三大綱領,過去都有在做,只是強化執行力而己,缺乏創新以及突破現況障礙的政策,在市場實務面遭遇的盲點,仍然難以突破。

 

現行都更的障礙與盲點有三:

(1)少數可綁架多數

執政黨一向標榜的保障人民財產權,同時也造成釘子戶問題難解,現行的行政院版都更條例修正,只有越綁越嚴,多數必需服從少數,因為要保障人民財產權,問題無解。

(2)獎勵越多,問題越多

都更的獎勵,地方政府在法令允許下陸續放寬,包括新北的簡易都更方案,但執行結果也都不如預期,事實證明,都更的問題不在獎勵,而關鍵問題在於「權益分配」,估值與分配缺乏公信力,衍生都更的種種障礙

(3)都更程序繁複,費時耗力

在都更送審案件為數不多的情況下,送審程序往往超過八個月以上,景氣好進行都更整合,到送審、申請建照,銷售時景氣可能反轉,建商風險加大,沒有十足把握,都會的誘因每況愈下。

 

最後建議,唯今之計,都更的前途取決四大解決方案:

(一)政府編列預算,針對四十年以上老屋,啓動選擇性老屋健檢。

(二)針對危險堪慮的老屋,啓動防災型強迫都更

(三)針對防災都更,啓動獎勵、安置、等優惠配套措施

(四)針對防災老屋重建,啓動民間資金投入丶金融機構支援丶跨部會行政與法令修訂支援。

最後,再次強調,只有政府率先啓動防災型都更,自然帶動民間積極跟進,都會市容丶景觀丶建物安全丶都更推動才有美好的未來!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2107682

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