2016-11-25 09:58

【文.莊孟翰】

【理財周刊第848期】
【理財周刊第848期】
 

 

 

長期以來,本人一向主張房產稅應兼顧負擔能力與經濟成長,不應淪為政治操作議題。

報載蔡英文總統日前拍板,透過老舊住宅更新來帶動內需市場,要求行政部門月底前提出規畫方案,對於安全堪慮的老舊住宅,給予足夠的容積誘因,鼓勵公股行庫和金融機構積極參與,這項政策宣示當然值得肯定,惟當美國新總統川普全力拚經濟之際,蔡總統能作此政策宣示,可想其以房地產提振內需之急切。

而此際正值中央及地方政府全面提高房產稅(地價稅、房屋稅、契稅、土增稅、房地合一稅等)以增加財政收入,又逢房價大幅下挫,而引來殺鵝拔毛之譏。

為何一般民眾會對這一次房產加稅很有感?其因在於中央與地方擬一次性調高稅額,加以依市價課稅的政策方向也已逐漸明朗,這也難怪一般民眾普遍質疑稅負調高有無底限。

現在不說清楚,大家除了不敢都更,連帶也不敢買房,按今年一~九月全台買賣移轉十七.五八萬棟推算,全年可能只有二十三萬棟之譜,將創下二十五年來新低,屆時最直接的衝擊除稅收之外,關聯性產業亦將遭受重創,連帶期望藉都更帶動內需恐將落空。

以前都更戶最直接的問題是「一坪換幾坪?」現在則是「都更後一坪的稅要繳多少?」在沒有明確答案之前,都更必然難上加難。

而為了讓讀者能深入淺出瞭解其影響,前期說明地價稅,本期則著重房屋稅這項稅制的現況和其爭議性,提出可行的解套方案。

經濟議題不是零和遊戲

自民國百年以來,政府為抑制投資客炒作房價,大幅調高非自用住宅累進稅率,雖然成功壓抑房價,不過這種「齊頭式」的增稅,卻也帶來房地產市場的全面衝擊,在全面加稅情況下,持有成本大幅增加,尤其現階段景氣轉折極為明顯,房價持續下跌也是公開的事實,持有房產成本驟增,導致交易量驟減,政策如有失誤,恐將進一步導致資產逐年縮水,甚至有淪為負資產之虞。

當前一般民眾最感疑惑的是,最近大幅增加房產稅是否只是開端而已?按內政部和財政部刻正建立溝通平台,旨在研究運用實價登錄大數據資料,制定不動產持有稅的稅基,雖然主管機關沒有明確直講,其實方向很清楚,未來房屋稅的稅基─房屋評定現值與地價稅的稅基─公告地價,最終將逐漸「接近」市價。

而更值得重視的是,房產稅制改革是否應兼顧經濟成長?

房屋稅全面加稅 已淪為打房工具

對於稅負一事,本人一貫立場是贊成稅制改革,不論是持有稅抑或是交易稅,國民都有依法納稅的義務。但現在經濟景氣不佳,一般人民薪資所得倒退十六年;根據調查資料顯示,房仲與書局、醫美、證券、健身、飯店幾乎淪為六大慘業,影響所及,連黃金店租都急跌三成,可由台北市忠孝東路四段與仁愛路四段陸續出現一樓空置店面,在在顯示當前房仲經紀面臨失業率大幅攀升困境。

房價飆漲在這一波稅制大幅調整後的確達到壓抑效果,卻也造成相關行業急遽萎縮,光去年整體房仲結束營業店數就高達一千三百家,且今年全年買賣移轉棟數更可能萎縮至二十三萬棟,創近二十五年新低。

再看台灣房地產的持有稅與交易稅堪稱全世界最複雜的稅制,政府不思整體性的規劃改革,只圖便宜行事,以民國103年7月1日稅基調整後的房屋稅計算公式來看,公式中出現兩次路段率,明顯出現重複課稅現象。此外,對只有一戶的自住者普遍性增稅,亦使基層民怨不斷升高。如今主管機關高舉「居住正義」大旗,不僅未兼顧負擔能力,卻在匆促中擬訂一連串的全面增稅政策,終致原已相當複雜的房地產稅制更是疊床架屋,陷入難以回頭修正的泥淖。

緩和漸進 並兼顧負擔能力與經濟成長

現階段政府打著居住正義大旗對不動產大幅加稅,各地方政府多針對新房屋提高標準單價或路段率,拉高房屋稅稅基,部分縣市甚至回溯既往調整中古屋標準單價,引發民眾對政府變相加稅層層疑慮。

這波調高不動產持有稅後,地方政府財庫大豐收!統計今年前九月全國房屋稅累計已課徵722.3億元,超過全年度預算5.9%;另六都合計金額高達570.5億元,占全國比重近八成,其中,北市課徵金額達151.4億元居全國之冠,新北市也超過百億元。

在上半年房屋稅震撼後,今年公告地價再調升高達三成,使得十一月份課徵的地價稅「更加有感」而再度引發新民怨,為減輕民眾負擔,六都雖全都決定採行分期或緩繳措施,惟恐亦於事無補,畢竟還是要多繳稅。

房地產會客室主持人-莊孟翰
房地產會客室主持人-莊孟翰
 

再看看稅單附註內容,大都依稅法規定:「納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者,每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金;逾三十日仍未繳納者,移送法務部行政執行署所屬行政執行分署強制執行」,試問一般民眾感想如何?

由於目前外銷景氣不佳,提振內需成為大方向,不僅蔡總統看重房地產產業,各界也都一致關注景氣急遽轉折,因此,稅負加重宜從長計議,不僅應緩和漸進,更應兼顧負擔能力與經濟成長。而現今稅制結構性改變,在房產稅四箭齊發,未來房市將呈V型快速反彈?U型緩步回升?或L型長期下挫發展趨勢?仍是未定之天。

因此,對策略性產業長期持有之不動產,應制定房屋稅與地價稅優惠稅率;此外,對都市更新後原住戶在原有面積內之房屋稅與地價稅,應予特別優惠考量,以利都市更新之推動。再如修正土地稅減免規則第十七條,重劃地區內土地,自重劃完成日起,減半徵收二年地價稅之規定,建議中央修法授權地方政府延長減徵期間,再緩步恢復全額課徵為宜。

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