2016-12-13 00:11經濟日報 楊書健

許多投資人喜愛配置房地產,布局年期往往很長,但若以投資著名的「72法則」計算(以72除以回報率得出數字,視為資本增值一倍所需的年期),過去十幾年的亞太房產,平均年化報酬率為12%,將72除以12得到6,意味投資亞太房產,每六年資本可翻一倍。

美國著名投資家華倫.巴菲特曾說,他致富的祕訣就是複利,因為六年翻一倍後,再下一個六年就以雙倍資金翻倍,故此理論上,12年可以增長四倍,18年則成長了八倍。

除了實質房地產以外,不少投資人,尤其對基金有一定嫻熟度的投資者,會透過不動產投資信託(REITs)基金參與房市。REITs本質上就是房地產的一種,中期表現與當地商業大樓房價掛鉤,直接受惠樓巿起伏。

以功用來看,無論自用或出租,商業房產的目的都是進行商業活動,例如辦公室提供工作空間,因此各類商業房產的租金有跡可尋;只要能做生意,再貴的房產都有人承租,反之,若做不了生意,再便宜的地段仍會滿街空置。這種商業理性,是住宅房產所沒有的。

一般而言,商業房產還受制於空置率及新落成量等條件,正是因為這些在地因素,使機構投資人傾向分散房地產投資到不同區域。舉例來說,香港和新加坡皆為細小且開放的經濟體,行業結構有所重疊,但因為兩地過去十多年的土地政策有別,影響兩地辦公室巿場的供求平衡,租金走向截然不同。

因此即使機構法人看好特定區域,仍會積極考慮投資到區域中的不同城巿,分散風險。以亞太區為例,不同經濟體擁有獨立的利率政策,行業結構有所不同,加上每個城巿皆有獨自的土地供應環境,所以就算經濟相互關連,布局亞太區的資產仍可做到降低風險,提升中長期回報。

如果能找到長期有增值潛力的資產類別,以十年以上的心態長期配置,往往比不停進出巿場,短炒資本利得的回報更好。亞洲發展REITs的歷史較短,以近16年的紀錄推算未必能令人信服,但美國REITs發展超過50年,1970年以來的平均總報酬率都有一成左右。

在REITs之外,其他以收租為主的投資工具,如核心型地產私募基金或追蹤收租資產的指數回報,十年以上的長期平均報酬都介於8%-14%之間,似乎這類資產的長期報酬率都比較接近,使多數海外機構投資人願意長期持有收租型地產,靜待複利效果。

(作者是香港安泓投資創辦人、投資總監,曾任職領盛投資、紐約摩根史丹利和美國運通)

原文網址:http://udn.com/news/story/7244/2165072

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