張金鶚/政大地政系特聘教授

央行總裁彭淮南在年終理監事會後記者會說:「台灣房市正往好的方向調整,這是非常安慰的事情,台灣房市沒有泡沫,只是Soft Landing(軟著陸)」。

此說法有待進一步釐清,以免誤導房市未來發展。值此歲末年終,如何展望2017年的房市發展?這一波房市從2003年第三季開始上漲,期間雖遇到2008年金融風暴影響稍有下滑,但透過政府大幅調降遺贈稅及國際量化寬鬆等政策影響,促使房市持續上漲,引發民怨,至2014年才逐漸反轉。

這波房市景氣持續12年之久,相較過去1973~74、1979~80、1987~89三次景氣都只有2~3年,明顯拉長許多,固然部分因為歷經1990年長達13年的房市不景氣所致,不像70及80年代只有7年的不景氣,但主要還是寬鬆貨幣及低利率造成投資風潮所致。

從上述的房市景氣循環趨勢來看,過去房市「擴張期短,收縮期長」,但這波擴張期大幅拉長後,未來收縮期將如何演變,值得後續觀察。

房市有投資與消費的雙重特性,當景氣好時,投資特性增加,房市價量快速上升;當景氣不好時,雖投資特性減少,但消費特性增加,房市仍有支撐緩慢下滑,再加上台灣房地產的低持有成本,使得房市下滑更加緩慢。由於台灣房市仍以市場為導向,市場供需價量的調整機制終究主導房市的發展趨勢,房市景氣循環也將展現市場力量。

因此,面對才剛緩慢下滑二年的房市,2017年房市並不難預測,持續緩慢下滑應是最有可能的發展。至於下滑的力道可能隨著不景氣的蔓延而逐漸增加,也因為投資客的持有成本(房地稅)及資金周轉成本(利率)將增加,不景氣可能將更加深力道。

或許有人認為房市已到谷底,不可能再壞了,有些個案似有復甦跡象,尤其政府為救經濟,將刺激房市,姑不論此思惟作法是否可能使經濟更加陷入困境而適得其反,在政府有限資源下,逆市場力量操作,雖可能造成房市短期的誤判反彈,但卻可能造成更長期的房市延緩復甦。

因此,面對房市不景氣初期,政府應是健全房市長期制度,而非短期刺激房市景氣。

誠如央行彭總裁所說,目前房市正往好的方向調整,即所謂緩慢下滑方向移動,這是過去二年的現況,政府不宜逆市操作。至於未來發展如何?是否就此軟著陸?仍有待後續觀察,目前尚言之過早。

過去幾次房市不景氣,不但呈現價量明顯下滑,而且空屋率、法拍屋增加、投資客斷頭、不良建商倒閉、不良資產整批打折拍賣等現象,如今二年來只見量明顯萎縮,但價仍只有微幅下降,更別提其他不景氣現象尚未出現,如此若斷言房市已到谷底,似乎應有所保留。至於2017年是否買屋時機,我的看法是:你自己覺得現在個案房價合理就可以進場買房吧;若是你自己覺得現在個案房價不合理,就不應該進場買房。

因為若你在自認房價不合理情況下購屋,不但自己是支撐不合理房價的幫凶,也讓自己買到不合理房價,違反理性決策,這是「損人不利己」的最壞情境。

至於個案房價是否合理的判斷,必須要多方衡酌,包括所得負擔能力、市場供需、各方資訊與說法等,不論如何,市場之尺與自己心中之尺的交集,才能判斷房價「合理與否」吧!面對2017年房市發展趨勢,不論業者或消費者,保守審慎態度,多方觀察,多作功課是為上策。

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/forum/20161229/1022962/%E2%80%8B%E5%BC%B5%E9%87%91%E9%B6%9A%EF%BC%9A%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%88%A5%E8%AA%A4%E5%B0%8E%E3%80%802017%E6%88%BF%E5%B8%82%E4%BB%8D%E7%B7%A9%E6%85%A2%E4%B8%8B%E6%BB%91/

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