2016-12-30 15:09:44 經濟日報 李同榮

2016經過政黨輪替,新政府百廢待舉,國內外政經局勢混亂,股市房市交易量急凍,面對未來,2017年房地產走勢眾說紛紜,本人再次堅持先前一貫預測:「2017 Q4房市將落底」。同時,在此提出此波房市落底的5大趨勢2大商機及10大理由。

在市場樂觀聲中,要精準預測轉折點,在市場悲觀聲中,要精準預測落底時點

2009年在市場一片悲觀聲中,本人看準遺贈稅降低資金將大量回流的威力,精準預測房市仍有3年~4年末升段行情。2011年在房市飆漲聲中,再次精凖預測2014年Q4房市將反轉向下。這兩年房市在下跌趨勢中,幾乎所有專家學者看壞長期房市,紛紛預測會有八到十年寒冬,本人卻早在2015年就大膽預測,房市將於2017年Q4落底。在此,我們更精準的提出對2017年房市的「5+2」大預測,即房市5大趨勢發展與2大翻轉商機。

2017房市發展的5大趨勢

(一)房市政策鬆綁

(1)未確定打房因素消失

(2)自住首購利多政策將出籠

二)房市交易量脫離谷底

(1)2017年Q1房市政策將逐漸鬆綁,未確定因素消除,振興經濟利多方案逐步出籠。

(2)2017年Q2交易量將逐漸回溫,積壓三年遞延性買盤開始進場。

(三)2017年Q4房市落底

(1)2017 Q2北市低總價房市止跌

(2)2017年Q3,購屋信心增強,雙北房市加速趕底,跌幅趨近滿足點

(3)2017年Q4北市高總價止跌,豪宅交易量提升,房價正式落㡳

(4)北市房價率先落底,依次為新北丶桃竹及中南部

(5)北市大安區為房價落底指標

(四)新住宅法上路,社宅推動元年,成敗未定

2017新住宅法上路,有利社宅推動,但執行政策漏洞不少,執行障礙重重,成敗未定。

(五)都市更新大翻轉年代

2017都更條例在難産中破繭而出,開展都會新風貌的未來

(1)都更條例修法版本林立,各方勢力較勁,但立院一定會協商完成

(2)防災型都更條例將優先列為考量,才能有效推動都更

未來房市2大翻轉商機,2大產品將敗部復活

(一)觀光事業大建設商機:觀光休閒商用不動產短空長多,將敗部復活

(1)觀光政策利多:台灣觀光受制陸客,短空長多,政府一定會有政策,若新政府能利用天然絶對優勢,強化交通與硬體建設與軟體創新服務,建構台灣成為國際觀光旅遊勝地,成為國際美食旅遊島,不但能吸引國際觀光客,擺脫陸客鋭減困境,更可刺激國內旅遊市場。

(2)開發東西部山海環線交通與景點,帶動主題休閒旅遊,相對帶動觀光休閒商用不動產長線商機。

(二)都市更新大翻轉商機:豪宅市場短空長多,將敗部復活。

短線新豪宅逢低承接,長線新智能豪宅,展現都會新風貌。

(1)智能創新豪宅長線商機

都更翻轉年代,與智能對話的新頂級豪宅將獨領風騷,並帶動新都會新發展新風貌,相對與市場價格脫勾,有機會再創新高。

(2)短線豪宅逢低危機入市

目前豪宅在市場信心脆弱,交易量窒息幾近崩潰的狀況下,但都更翻轉的預期,將帶動豪宅敗部復活,選擇價格跌幅頗深的產品危機入市,逢低買進,將是此波市場落底前最具投資價值的潛力產品。

從「基本面」「技術面」「政策面」分析房市落底的十大理由:

(一)國際反全球化經濟情勢,政府被迫強化內需

(1)三大黑天鵝事件的影響:英國脫歐引發歐盟解體危機與美國川普反全球化貿易保護主義以及菲律賓杜特蒂連中親日反美引起美中區域制衡的戰略調整。

(2)中國制衡美國與圍剿台灣的政經政策,是最未確定的大黒天鵝。

上述兩大因素都可能造成壓縮台灣的外貿與出口成長,對台灣經濟成長率會產生直接性影響,台灣必須加強內需刺激經濟成長。

(二)台灣經濟成長不樂觀,政府打房政策鬆綁

八年經濟負成長魔咒:

2001年陳水扁執政第二年經濟成長率-1.57,2009年馬英久執政第二年經濟成長率-1.26,2017年小英執政第二年預估經濟成長率1.73,(事實上八年經濟負成長魔咒提早一年發生在2015Q3-2016Q2四季平均經濟成長率為負成長,由於比較前期基期低,可望2017成長率在1-2之間,但這樣的經濟成長率對台灣而言相當不利,在各國貿易保護主義盛行下,台灣唯有強化內需才能刺激經濟成長,而都更促進丶廣建社宅都有助擴大內需,而房市各項不利限制政策與稅制勢將逐漸鬆綁。

(三)「利率」持續低檔,有利房價支撐

美國聯準會14日宣布升息1碼,並預估明年再升息三次。但短期因國內超額儲蓄過多,升息機率不大,中期也僅會微幅上調,對房市影響不大。低利率環境下,房地產不易泡沫化,對市場信心較具穩定性。

(四)「稅制」不確定因素消失,有助購屋信心

錯誤稅制打房與房產持有稅未確定因素,是這波房市交易量無法回升主要關鍵。房地合一稅上路後利空鈍化,北市房屋稅合理調降,未確定因素消失後,對市場信心恢復有幫助,預期在自住優惠政策原則下,對首購與低總價市場的交易量復甦有利。

(五)「匯率」影響海外投資,加強國內房產長期投資信心

美元強勁升值,資金由世界各地抽回,亞洲與新興國家相對貶值,對出口稍有助益但也會因全球需求降低而抵銷效果。

對海外房市影響:投資海外市場須比較增值潛力扣除匯損及稅率後的淨投報率。海外投資者將慎選標的,資金流失收歛,對國內房市長期投資信心相對增強。

(六)「資金面」充沛,長期有利房市

台灣超額儲蓄累積達十年來達12兆之多,近年因遺贈稅降低,資金大筆回流,近期台商資金也逐漸回流,顯示國內資金充沛,但超額儲蓄也顯示國內投資不振現象。依中央銀行11月公布國際收支,台灣金融帳淨資產連續25季超過六年淨流出,續創新高,累計流出規模2,841.9億美元,折合台灣資金流出新台幣逾9兆元,可興建157棟台北101大樓,或20條高鐵,更顯示台灣的政經環境讓人民缺乏投資信心。

(七)強化公共建設,有利房市正向發展

政府正積極籌劃擴大公共工程與交通建設,並加速新北三環三缐交通工程進度,同時啓動廣建社宅規劃,政府若能引導過剩的民間資金與壽險資金投入公共建設,將有助房地產更穩健的發展。

(八)從需求面分析,遞延性需求買盤逐漸回流

這五年來房市短線炒作的假性需求已消失,而台灣雖面臨2025人口負成長,住宅需求降低威脅,但購屋空間需求加大應可彌補這塊缺口。台北市每一平方公里人口約一萬人,歷年都排名全世界城市人口密度最高前十名,雙北市因人口密度高,因此房價有一定的支撐力,至於房價所得比偏高所引起的民怨,將會因社會住宅啓動而降低。

另外,從2014下半年房市反轉向下到2017年上半年,足足累積三年該買不買在觀望等待的遞延性買盤,雙北市約有8萬戶以上,將會因政策鬆綁等等利多因素而迅速歸隊積極進場,預期低總價市場會率先止跌。

(九)從技術面分析,三年房市跌幅趨近滿足點,房價獲支撐

從2014Q3房價反轉至今,台北市跌幅達17%,預計到明年底,低總價跌幅在5%上下,高總價跌幅在10%上下,此波下跌趨勢整體跌幅達25%左右,已趨近技術面跌幅滿足點,從高點到低點的時間長達三年,也比過去四大循環的反轉期多一倍消化時間,另外從這波多頭起漲的漲幅(每坪25萬漲到64.5萬,合計漲幅約40萬)的五分之二強勢回跌空間,台北市平均24年中古屋每坪單價回跌到50萬獲支撐,也屬合理的推斷。

(十)從「政策面」分析,房市利多將不斷

兩岸因九二沒共識,以及獨派勢力高漲,對兩岸投入不可預期的風險變數,預期中共應會有更多除了文攻武嚇的政經圍剿策略對台施壓,預期新政府要應付外患隱憂,就會在執政第二年提出振興經濟的有利政策,包括對房市政策的鬆綁與利多,以及幫助年輕人首購成家的優惠措施。

綜上所述,房市在2017 Q4落底後,不會有太大強勁的反彈,2018到2020年間,房市將回歸基本面,視經濟成長動力而小幅盤整,交易量也會在政策穩定下,逐年回溫。

原文網址:http://money.udn.com/money/story/5622/2201021

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