2016年12月28日

【文/住展雜誌】距離二○一六封關只剩寥寥數日,全年的房市態勢也大致底定。因此住展特別掌握獨家消息,搶先統計出今年的房市之最,讓消費者及早洞悉市場動態,作為來年購屋佈局的參考! 

時序來到二○一六年的最後一個月,即便接下來房市還有什麼風吹草動,相信已不至於影響全年基本局勢,因此本刊便搶先彙整獨家所有的全年價量資訊,分析各地房價、供給量及產品市場性,從而統計出北台灣今年七大房市之最。 

究竟是哪些地方能在價量雙縮的房市基調中,摘下房價、推案量與銷量之冠?而在讓利風潮席捲、建案自備款『一案還比一案低』的競逐中,哪個區域/個案是消費者最輕鬆的購屋選擇?又是什麼產品賣得最好呢?以下為您一一探索:

 

自備款最低 ─桃園楊梅

購屋的第一桶金─自備款,往往是消費者買房歷程中最艱難的障礙,因為即使只買總價五百萬的房子,自備款以兩、三成計算,也得準備至少百萬現金才行,在萬物皆漲,只有薪水不漲的時局裡談何容易! 

所幸現今業者為拉抬買氣,端出多元低自備促銷方案,將第一桶金的水位從總價的兩、三成,大幅下修至一成左右,甚至還有建案打出不到百分之十即可成家的訴求。不過這些都不夠看,桃園楊梅已有多起建案祭出十萬元以下的超低門檻。 

位於楊梅近湖口郊區的低價案「楓丹綠園」,在打出八‧八萬/坪廣告戶造成轟動後,將進一步以『自備五萬、月付四千五』為訴求,以該案最低總價兩百多萬計算,自備門檻下殺至百分之二左右,連小資族都能輕鬆買房。 

市區段近楊梅交流道的「舞陽1綻」,以及楊明學區的「鴻築新巴黎」也不遑多讓,分別端出六萬、八萬自備方案,民眾只需節儉幾個月,便可晉升有屋一族。不過自備門檻雖然低,但購屋總價其實並沒有太大變化,意即將來的還款壓力反而會更大,因此消費者務必謹慎評估自身財力,才能享受安心成家的喜悅。

推案量最大 ─桃園中壢

由於大環境遲遲未見復甦,建商推案態度也相當保守,續行『減量保價』策略,使得北台灣各地今年推案量大多較去年縮減。以二○一五年推案量前三名為例,去年以六百億巨量摘冠的新竹縣竹北市,今年直接腰斬,估計全年推案量將不到三百億;居次的桃園市桃園區,今年量能亦面臨四百億保衛站,縮水近兩成。 

對比之下,去年僅奪下探花席位的中壢,今年表現相對亮眼,預估全年量能仍可達四百億以上,與二○一五年約四百五十億量能相較,減幅僅約百分之十,一舉超越桃園、竹北,成功竄奪本年度推案王寶座。 

過去中壢推案發達,很大貢獻來自於青埔高鐵特定區,不過今年青埔特定區以消化餘屋為主要目標,新案釋出量相對少,好在內壢、龍岡等低價區適時補位,才撐起了今年中壢的整體量能。 

內壢、龍岡等地之所以推案豐富,在於當地房價低廉,行情普遍在二十萬/坪以下,加上生活機能成熟,符合自住客需求,因此雖然推案不少,但銷售成績都不差。在市場性對味的情況下,景氣影響即淡化,業者便按部就班推案,使中壢產能維持穩建。

 

 

價格最堅挺 ─新北三峽

『價跌』是今年各方最關注的房市焦點之一,據本刊最新統計數據顯示,今年北台灣多數行政區,價格與去年相較,大約都縮水了一到十個百分點不等,但即便如此,仍有部分行政區房價不僅守成有餘,還逆流而上,其中最令人驚艷的,是新北市三峽區。 

本刊數據指出,三峽房價非但沒縮水,反而逆勢揚升逾百分之十五,平均單價來到二十九萬/坪左右,表現堪稱傑出。三峽今年房價相對抗跌,在於當地二○一六年度推案多位於市中心、三鶯線捷運站預定地及北大特區等相對高價地段,去年推案頗豐的外圍低價區,今年反倒沒什麼新案釋出,使得平均價格沒有被稀釋,房價因而出現反彈。 

此外,由於北大特區在前年房市啟動盤整後,就已出現一波修正,房價從二十八萬/坪退守二十五萬/坪,但價格也順勢築底,加以區域開發已幾乎飽和,使今年度新案價格獲得支撐,整體發展先蹲後跳。

 

 

土地賣最好─新北土城

房市不景氣,不僅民間業者難過,政府的不動產標售情況更是滿臉豆花,這兩年招標現場甚至常發生工作人員比投標者還多的窘境,但今年土城暫緩發展區土地標售,竟繳出令人驚艷的全壘打成績單,讓官方一吐多次滑鐵盧的怨氣。 

土城暫緩發展區今年第三季首度標售三十七筆土地,由於該重劃區坐落土城市中心,且鄰近捷運土城站,地段條件卓越,因此在啟動標售前,新北市政府地政局即對標售成果充滿自信。 

結果果然不負眾望,不僅所有土地全部標脫,且整體溢價率均逾一成,當中更有六筆土地溢價率超過百分之四十,一口氣為官方挹注近七十五億進帳,包括宏璟、新潤、文心、寶佳及茂德等建商都前往重劃區插旗。 

業者熱烈投入的情景,與房市景氣高峰時的土地標售相比毫不遜色。估計最快明年第一季,暫緩發展區就會開始推案,且據傳有業者意圖以三字頭親民價搶佔市場,屆時可望再掀土城房市旋風。

 

 

銷售量最高 ─新北板橋

若要票選今年房市年度代表詞,『成交量縮』想必榜上有名。繼去年房市交易量跌破三十萬棟後,今年買賣凍結的情況更是雪上加霜,各方皆預估全年交易量恐只剩二十五萬棟左右,改寫近四分之一個世紀的新低紀錄。 

在很多地方都為了每週成交量是零是一而煩惱時,新北老大哥─板橋顯得氣定神閒,因為今年板橋建案的銷售量依然穩健,預估全年售出總金額可輕鬆飛越一百二十億大關,勇奪本年度暢銷王。 

板橋銷量摘冠,除了逾五十五萬人口的剛性買盤強力支撐外,有感讓利無疑是促進成交的關鍵。今年江翠北側重劃區首案「江翠ONE」,開出板橋大讓利的第一槍,平均成交行情僅四字頭,部分一般事務所戶別,更可見三字頭中古價,讓接待中心週週爆場,銷售率迅速挺進。 

隨後登場的重劃區第二案「聯上涵翠」,也同樣以四字頭低價,與「江」案展開拚搏。受重劃區價格廝殺影響,板橋各建案為免遭邊緣化,紛紛釋出送家電、帶裝潢及含車位銷售等優惠購屋方案,加上價格也稍有讓步,使消費者樂於前往案場撿便宜,成功締造突出的成交表現,成為今年北台灣房市最閃耀的一顆星。

房價最高貴 ─台北信義

全台新案房價最貴的三級行政區,向來是北市大安區與信義區兩強競逐的舞台,去年大安區以平均一百三十一‧八萬/坪,取得○‧五萬/坪的微弱優勢,力壓一百三十一‧三萬/坪的信義區奪魁;今年信義區捲土重來,如無意外,將可成功篡奪房價最貴行政區榮銜。 

今年受「琢白」等天價豪宅案拉抬,信義區平均房價較去年小幅回升,目前已來到逾一百三十二萬/坪水位;反觀大安區,原預計今年登場的幾宗豪宅案,推案時程持續遞延,加上捷運大安站附近的精華地段個案啟動讓價,使整體房價較去年略下修,目前新案平均單價約一百三十一萬/坪,一來一往之下,終使信義、大安兩區今年形勢翻轉。 

不過兩地明年都有數筆豪宅案將推,屆時全區平均房價可望再獲抬升,估計明年兩強之間的爭霸,將比今年還精采,究竟誰才能穩坐一哥寶座?值得消費者拭目以待。

 

 

最主流產品 ─三房格局

一般普遍認為,在高房價環境下,民眾的購屋選擇應會往低總價小宅靠攏,業者推案時也會盡量下修坪數,以投消費者所好;但住展統整今年產品推案及銷售資料後發現,並非坪數愈小就愈好賣,不論是消費者的買房選擇,還是建商的推案規劃,其實都還是以三房格局為主流,與一般認知有些微出入。 

本刊資料顯示,今年北台灣總推案量體預估不到四萬戶,當中三房格局超過一萬一千戶,佔比將近三分之一,比居次的兩房小宅多出三千戶以上;而在銷售戶數方面,今年所推的三房產品,銷售量已突破三千戶,以逾千戶差距領先兩房物件。供給及需求端,三房都取得壓倒性的勝利,成為北台灣今年最主流的產品。 

其實三房市場功能性最佳,有其脈絡可循。時下新建案公設比動輒百分之三十起跳,若坪數設計太小,在扣除公設後,室內坪數相當有限,空間上的狹隘,讓許多民眾寧可花更多錢買三房,而不願屈就兩房。再者,一般家庭不時有接待長輩及客人的需求,因此大多希望扣除夫妻與小孩房後,能再多一處彈性空間,故對三房產品的青睞程度高於兩房。 

不過凡事總有例外,在北台灣各縣市中,台北市是唯一兩房銷售量與推案量都高於三房的縣市,主因與北市房價高昂,消費者無力負擔較大坪數產品有關,無怪民眾總大嘆『台北居、大不易』呀!

剛性需求 決定房市勝敗

從今年的七大房市之最榜單可發現,能成功摘下榮銜的行政區及產品,在於其價位、生活機能、空間規劃等契合當今自住買盤所需,加上在地人口基礎紮實,故能說服消費者買單,並吸引建商持續推案,因此唯有掌握剛性需求,才能從房市逆勢突圍。

【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw。未經授權,請勿轉載】

 

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()