2017/01/10, 社會

 

我們想讓你知道的是

容積獎勵換來的是更高密度的居住條件,代表土地的承受力需足夠,更要有公共設施水準相互配合,否則住戶的生活品質將大受影響;特別台北地區的人口密度已然破萬,加上台北是盆地,更高的居住密度換來的可能是更嚴重的熱島效應。

文:吳孟璇(DTRE德天國際地產商用物業代理暨資深分析師)

居住是民生基本需求,根據內政部營建署統計,目前全台住宅的平均屋齡已近30年,多半為老舊公寓,這些公寓不但沒有電梯及無障礙空間,甚至多有違建而有安全疑慮、更因連棟式設計造成一間房屋漏水、連帶整排房屋同時漏水,更進一步影響到都市的風貌。

住宅與一般民眾的生活息息相關,都市更新的效益,除了對所有權人有益外;鄰近社區也會因環境品質的提升而產生效益,進而帶動城市風貌、提升城市國際競爭力,故許多先進國家都極為重視都市更新與都是再生的推動,不但可恢復住宅應有機能,更可調和內外住宅環境,都市更新除了攸關人民的財產權價值外,更對國家經濟、社會影響甚巨,都市更新議題全民應該共同關注。

根據內政部營建署都市更新處統計,目前全台自整合中到已完工的案件數共有1,732件;其中,已審定、未動工、施工中、已完工的案件僅有327件,占比僅有36.2%;換句話說,都市更新推動15年來,全台平均每年僅有21.8件申請得以順利重建;今年全台通過事業計畫核定的案件更僅有13筆,足見推動都市更新的難度非常高,都市更新推動已有15年,卻不能實際有效的讓都市再生、提高民眾的居住環境品質。image007

資料來源:德天國際地產整理自都更處

就已完工的都市更新重建案來看,一件都市更新重建案從自地主整合到建築完工,平均推動時程須費時近15年!

臺北市政府都市更新處所提出之「台北市政府都市更新願景」所提及「綜觀都市更新事業,主要有「三不」問題,包括住戶對民間實施者的「不信任」,業者和個別住戶的協議條件「不透明」,以及投資者對於權益的「不確定」」,其中核心關鍵又在於都市更新推動過程中,地主彼此、實施者與地主之間的雙重猜疑與不信任,造成阻礙及延宕都市更新的最大主因。

除此之外,一般市民對都市更新之認知程度仍顯不足,也致使民眾產生不信任的態度。對於都市更新的認知不足,導致對於實施者的合作關係抱持著懷疑猜忌,採取不信任態度,更影響其參與更新意願。

其實多數都市更新案件整合不易的關鍵大同小異,幾乎每個地主都不希望是「分配最少」的那一戶,有些人則更抱著愈晚簽同意書,能得到的好處愈多的想法,加上民眾對都市更新的認知不足,特別是不了解權利分配的計算方式,導致在整合過程經常出現住戶與建商在「分配比例」的計算基礎上有很大歧異。

舉例來看,近年最受矚目的「文林苑都更事件」,準政務委員張景森就曾在臉書上針對此發表看法,認為疑似被建商及政府迫害的王家,原來只有56.06坪的房子,現在分配到新房子有五戶,總共175.02坪,價值上億。但實際上,正確說法應為「基地面積約581坪,其中,王家持有56.06坪」;完工後共有96戶、總銷面積為4,072.02坪,其中,王家分回五戶,建物樓地板總面積175.02坪,就整體分配比例來看,王家分回的面積並非得天獨厚。

根據2009年的估價報告書內容,文林苑更新前價值約為7.85億元、更新後價值約為19.47億元、共同負擔或更新成本約為10.67億元,最終文林苑都更後地上有15層、地下3層,總共有96戶,實施者分回51戶、地主分回45戶,因此是所有地主的財產都放大了,並非僅有王家。

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資料來源:德天國際地產整理自建管處

另外,可說是除了文林苑外,位於忠孝東路五段、松山路口,基地面積約1,100坪永春社區都市更新爭議案了。永春案最大的爭議點也是不同意戶對於估價結果存有疑慮、認為建商賺取暴利,導致前後推動時程長達16年。永春案雖仍有爭議,但終於在今年9月開工動土,預計2020年完工,全案規劃地上三棟主建物,分為15樓兩棟、21樓一棟,坪數規劃12~57坪,共新建282戶、114戶原住戶將全數搬回,實施者森業營造將分到其中四成量體。原本的不同意戶已劃為整建區,由於新大樓與不同意戶老宅,棟距僅有兩公尺,森業營造也將無償為整建區建物拉皮。

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資料來源:德天國際地產整理自建管處

由這些爭議更可看出,一般民眾對於都市更新內容的不了解,因此地主與實施者常常在權利分配上談不攏,讓許多都市更新案窒礙難行、推動時程冗長,也增加許多溝通成本。

為了減少都市更新的爭議、加快推動流程,行政院會已於2016年2月25日通過內政部擬具的「都市更新條例」修正草案,將函請立法院審議。內政部表示,本次修正增加資訊公開與民眾參與,提高「事業概要」同意門檻,並將聽證程序納入都市更新程序中,以符合司法院「釋字第709號」解釋意旨;另考量災損建物更新重建的急迫性,其同意比率門檻,仍維持現行二分之一及得免除「事業概要」的程序,並強化公產參與都市更新機制及針對目前民間實務執行的爭議與困難,進行全面性檢討與改進。

未來完成修法程序後,當有助於改善都市地區的環境品質及推動都市再生。當時的行政院長張善政表示,「都市更新條例」修正草案已列為第九屆第一會期立法院優先審議通過法案,請內政部積極與立法院各黨團溝通協調,以利早日完成修法程序。

此外,台北市為了全面加速民辦都市更新的推動,近日也提出了「都市更新168專案」。此專案的重點在於,若都市更新案取得更新單元範圍內私有土地、合法建物所有權人100%同意,且都市更新審議程序中全無爭議者,市府將協助簡化審議程序、優先審理、優先排會及專案列管等方式,全力協助事業計畫案於報核後六個月(180天)工作天內審議通過;若為事業計畫及權利變換計畫併同報核者,於報核後八個月(240天)工作天審議通過,希望能藉此鼓勵民眾與實施者參與都市更新。

實施者為都市更新中重要協商角色,在都市更新事業整合推動實施過程中,居民為主要更新權利參與者,可獲取更新利益,與實施者建立委託實施關係,而實施者扮演更新整合執行者,獲取投資效益;對於地主而言,實施者的專業能力固然重要,然實施者的正直與利益合理分配,仍將為影響居民對於合作關係是否值得信賴的關鍵因素。

但是,台灣目前的都市更新條例中,實施者僅能取回「實施成本」卻不能參與「分配利益」,加上地主整合難度高、曠日費時,特別在住宅市場氛圍低迷的現在,造成願意執行都市更新的建商(實施者)越來越少,建議未來都市更新應建立透明合理的權利分配機制,提升地主、實施者對於都市更新中合作關係的信賴感與參與意願。

另一個更值得政府思考的議題在於,中央與地方政府為了加速推動都更,紛紛祭出獎勵方案。在所有獎勵方案中,容積獎勵是最常見、也被視為成本最低的一項,尤其以新北市給的容積獎勵最為大方。但認為,透過容積獎勵的方式,對於加速推動都更成效有限,如果沒有相關配套,更會種下未來都更完全推不動的禍根。

容積獎勵換來的是更高密度的居住條件,代表土地的承受力需足夠,更要有公共設施水準相互配合,否則住戶的生活品質將大受影響;特別台北地區的人口密度已然破萬,加上台北是盆地,更高的居住密度換來的可能是更嚴重的熱島效應。而高容積獎勵也代表同社區的住戶人數更多,所有權等產權將會更複雜,不但社區管委會運作管理較不容易達成共識。

更重要的是,等到下一次、30~40年後需要再次推動都市更新時,同一塊土地上的所有權人更多、意見整合更加不易,協議都更時只會變得更困難,不應為了這一次的都市更新,讓永續都市的概念無法延續。

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜

原文網址:https://www.thenewslens.com/article/58906

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