莊孟翰│理財周刊856期│2017-01-19

問:近期在房市持續發燒的議題便是都更,包括營建署和台北市政府均相繼舉行大型論壇,希望為都市更新找到具體可行的推動模式,北市更提出「改革都更效能白皮書」。教授之前有發表每坪預售房價未達三十二萬元,經容積獎勵一.五倍上限仍未達二十二萬元,將面臨都更經濟效益不夠的困難,此就北部地區特別是台北市阻礙較低,但中南部恐仍將窒礙難行?

答:是的,都市更新確實是新政府施政最有機會翻轉民調的一項政策工具,並且對於民生經濟的挹注亦是一股相當大的助力。
最近中央及地方均積極舉辦公開活動研擬對策,如內政部營建署為加速都市更新策略規劃及推動,在今(二○一七)年元月五日、六日舉行「都市更新國際研討會」;另於元月十一日再舉辦「政府主導都市更新成果展覽」,由此可見政府推動都市更新的態度已轉趨積極。

他山之石可以攻錯?

內政部營建署自二○○五年開始籌劃政府主導都市更新計畫,持續輔助各地方政府推動都市更新,並配合都更防災需求、振興地方產業、活化文化資產,進行都市更新整體計畫先期檢討評估作業,補助興建關聯性公共工程,以及推動大面積公有土地指標型都市更新案,期以都市再生的角度,持續推動永續、安全、宜居的城市改造計畫。
主管機關除延續先前邀請英國研究公辦都更及合宜住宅相關活動,本次「都市更新國際研討會」再邀請荷蘭及德國等四位專家學者,包括荷蘭阿姆斯特丹都市發展局─都市與區域設計辦公室負責人Maurits De Hoog教授、荷蘭阿姆斯特丹住宅協會聯盟政策顧問Jeroen van der Veer博士、德國保存柏林圍牆運動計畫Gunter Schlusche博士、漢堡國際建築展Uli Hellweg執行長等,分別主講荷蘭舊港口、都市衰敗地區改造及德國工業區轉型等經驗,提供我國都市更新永續發展之機制、執行及推動參考。
至於「政府主導都市更新成果展覽」,除彙整近十年來政府主導都市更新案例編撰成果總集及拍攝影像記錄政府主導都市更新成果之外,更邀請台北市、基隆市、台南市政府分享當前政府主導都市更新經驗及講述政府主導都市更新之演變,其目的在於讓更多人充分了解並積極參與都更議題探討,以期將都更願景提升至都市整體建設與發展之境界。

儘速修法勢在必行

營建署表示,修訂版《都更條例》草案及《都市危險及老舊建築物重建條例》草案,都預定在下會期送立法院審議,藉以加速推動都更。
至於新版都更條例主要是落實公辦都更,營建署長許文龍還表示,包括推動老舊住宅重建及社會住宅,設置行政法人中央專責機構等重點工作,都更涉及各單位整合及私有地協商等範圍,因此成立專責機構實有其必要性、急迫性。
根據內政部營建署都市更新處統計,目前全台自整合中到已完工的案件數共有一千七百三十二件;其中,已審定、未動工、施工中、已完工的案件僅有三百二十七件,占比僅有三六%;換句話說,都市更新推動十五年來,全台平均每年僅有二十餘件得以順利重建。
再者,內政部表示,現正積極推動《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵機制》,以期提供危險及老舊建築物較簡便的重建流程,以資保障全民居住安全;該方案內容主要包括容積獎勵最高達容積一‧四倍,同時放寬建蔽率一○%。
此外,更提供租稅獎勵,若都更後兩年內未移轉者,租稅優惠可延長至房屋脫手為止,舉凡屋齡三十年以上經耐震評估須拆除、或四十年以上、海砂屋等危險建築,以及與上述相鄰建物,不論有無電梯,只要取得全體所有權人同意,都可適用;由此不難了解主管機關積極推動都市更新的用心。

 
 
 
 
 
 
 
領頭羊北市以專案率先執行

至於最近北市府積極推動的「一六八專案」,主要是協助百分之百同意且無爭議之都更案優先進行,目標是六個月內完成都更事業計畫,八個月內即可完成都更權變計畫;此外,建管處亦將加速建築執照核發、地政局也會就都更建物測量預審措施及加速產權登記時程,平均作業時間將縮短至一百三十九天。
截至二○一六年第三季,依房屋稅籍統計資料,全國屋齡三十年以上住宅計三八四萬七一八戶,占總量八四四萬六○二三戶之四五.四八%。
 

其次,台北市屋齡三十年以上住宅計五十七萬十五戶,占總量八十八萬九千九百戶之六四.○五%,無形中已成為老人最多並且也是老房子最多的古老城市。
此外,新北市屋齡三十年以上的住宅共計六十五萬一五○四戶,占總量一五五萬二二五八戶之四一.九八%。
當前面臨建物耐震能力不足以及高齡化等問題,推動都市更新已是刻不容緩,最近台北市政府與台灣科技大學建築系以及台北市不動產開發公會合辦「公私協力─突破現況困境、開創都更新出路」論壇,頗具實質意義。
在此之前,都更處已召開兩場座談會,廣集業界與專家學者意見,分別彙整「提升審議效率」、「研訂審議原則」、「容積獎勵明確」、「建立介面整合機制」、「輕稅減賦」、「法規修訂」、「公私合作」及「專業分工」等建議,市府據此提出「七加一項改革要項」,成立跨局處檢討小組,後續並將提出「改革都市更新效能白皮書1.0版」機制。

中南部都更新思維

由於中南部房價不高,無法達到一坪換一坪,亦即一般民眾心目中「免費都更」的期待,除非能夠提出一套新的操作方案,否則勢必窒礙難行。
例如台南中國城與運河星鑽的跨區都更構想,這項跨區區段徵收的公益性與必要性,業經內政部土地徵收審議小組審查通過;並且區段徵收與都更主要計畫,亦獲內政部都委會審議通過,這兩項區段徵收面積共十一.二三公頃,完成徵收之後可提供六.三公頃特定專用區、○.二三公頃商業區與四.七公頃公共設施用地,整體規劃也會善用運河開闊視野,結合水岸特色與周遭環境優勢,以期重建新都市水岸地標的典範。
另外,市府為照顧鐵路地下化工程拆遷戶之居住問題,專案辦理的「照顧住宅」,經過嚴謹的招商與公開評選程序,台南市政府也與當地知名富立建設簽訂合作契約,在售價合理以及用地問題已獲解決情況下,預期將成為中南部都更的新典範。

專案推演 務實面對

截至目前為止,多數都更建議仍以提供更多的容積獎勵為主,卻忽略大環境甚至逾越相關法令規定,顯非明智之舉,因為如一味提供公共財的容積獎勵,其結果便是將未來的資源提前消耗掉,那後代子孫的居住環境與下一輪都更又將如何解決?
因此,現階段推動都更,可以多面向考量,配合研擬防災計劃、振興地方產業、活化文化資產,進行先期檢討評估作業,補助興建相關公共工程,並推動大面積公有土地指標型都更案。
至於法律及制度面則需要制定一套嚴謹而又可行的永續推動運行機制,而非袛看眼前權利變換坪數多寡問題。附表所彙整之當前都更戶二十大爭執議題,如能就實際案例經由都更流程推演之後,再據此研擬一套具體可行的配套措施,這才可真正了解並符合市場實務與一般民眾之實際需求。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19348957160&AType=1

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()