好房網News編輯中心/整理報導

萱萱是準畢業生,當同學們正忙著找工作時,萱萱因校外實習表現優異,實習單位直接讓她轉任正職。由於公司遠在淡水,原本在新店租屋的萱萱決定提前搬離,另外找房。
(好房網News記者陳韋帆/攝影)
租屋看板、租屋廣告、租屋布告欄。(好房網News記者陳韋帆/攝影)
萱萱很有禮貌的提早三個月告知房東,房東是對心地善良的老夫婦,不但替她感到開心,也很大方的答應了她的請求,著手重新上網發布招租訊息。
萱萱雖還未搬離,但陸續有人和房東相約看屋,為減少空租期損失,房東夫婦決定和萱萱商量,利用她課餘時間協助開門,甚至陪同帶看,萱萱心裡儘管覺得有些麻煩,但基於房東已給予提早解約的方便,還是勉強答應。
當房東進屋後,發現萱萱的房間牆壁上貼滿海報,天花板也貼滿螢光星星貼紙,房東太太當場提醒萱萱,退租時必須將房屋恢復原狀。事後萱萱試著處理,才發現牆壁被殘餘紙膠弄得斑駁不堪,煩惱到底該怎麼辦……
Q1.合約規定搬離前須恢復原狀,是指何種程度?
房客可以拒絕,徐銘達解釋,自租賃事實成立起,房屋的「所有權」雖然還是屬於房東,但「使用權」已正式讓渡給房客,故誰能進出必須由房客決定,房客的確有拒絕房東帶人看屋的權利。
儘管如此,實務上徐達銘仍建議雙方各退一步,給彼此方便。房東帶人看屋必須以不打擾房客作息為原則,若順利賣掉或出租,甚至可包個小紅包,或是減免最後一期房租回饋房客,更能提高房客借看意願。
Q2.租約到期前房東要求帶人來看屋,可以拒絕嗎?
房客只需要把握兩個原則,首先是當初房東交給你時是什麼樣子,搬離前就恢復成什麼樣子,至於折舊或受損部分,若屬自然折舊耗損,房客並無恢復原狀之義務,但若是明顯人為導致,則應負修繕責任。
徐銘達指出,實務上最容易產生爭議的就是自然或人為耗損認定,例如屋內白色油漆幾年後逐漸泛黃,或是開關處較髒,這些仍屬合理使用範圍內,但若牆壁出現手印或刮痕,則傾向於不正常使用。
Q3.房東藉故苛扣或不歸還押金,該怎麼辦?
房客若遇到藉故苛扣或不歸還押金的惡房東,常會產生「以牙還牙、以眼還眼」心態,乾脆來個報復性延遲搬離,徐銘達提醒房客萬萬不能使用這招,以免觸犯「到期未返還房屋」罰則。
一般民間版租賃契約多會有一條到期未返還的處罰條款,一旦有此約定條文,明顯對房客不利,訴訟時法官頂多以罰款額度不符合比例原則酌減。另外,一般也會建議雙方先尋求調解,必要時才走上訴訟一途。
Q4.合約到期想重議租金,有什麼好方法?
合約到期後若想重議租金,徐銘達建議房客一定要先做一下市調功課,先瞭解周邊房租的漲跌情形,作為參考或說服房東的依據。
除了用行情說之以理外,也須動之以情,建議房客可用「平時都正常繳租」、「房子維護得很好」等理由來商議,甚至可直接約在家裡談續約,讓房東眼見為憑,利用各種可能暗示房東「我能幫忙維護資產價值」,藉此打動對方,換取小幅讓價或不漲租空間。
Q5.租約到期須延後搬離,應如何處理?
一定要提早告知房東,若房東答應,須留下證據,實務上常見口頭同意,但最後不認帳,或雙方理解有誤的情況。徐銘達提醒,現代人習慣用Line聯繫,若告知房東,一定要有對方的答覆,已讀不等於同意或知道。
若只是短暫延期,可用多付租金說服房東,一般房東多會同意,畢竟房客若到期不搬,從房東寄存證信函、申請調解,到訴訟程序,至少要拖上2~3個月,耗費的精神與費用比想像中繁複與昂貴。
Q6.房東要求提前搬走,可以不答應嗎?
租約期間房客百分百有權利拒絕,徐銘達建議,若想給房東方便而答應,可順便要點「禮物」,如要求房東加碼賠償。
徐銘達也表示,實務上大型租屋公司多會規定房客可提前解約,只要依合約賠償房東即可,但房東不得提早解約,「出發點是看雙方哪個損失較大,房客搬家的有形損失大,會產生較多困擾與麻煩,反之房東的困擾較小,頂多是拉長幾個月的空租期,所以規定多傾向保障房客。」
 

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