作者:實習記者田孟心  天下雜誌

違建的空間若是用來出租,可以收多少租金?根據內政部營建署統計,台灣違建數量持續創新高,目前平均12.5戶就有一戶違建,其中陽台外推、頂樓加蓋和室內夾層的案例更層出不窮。居住品質不穩定的頂樓加蓋房屋,在台北市各區的出租數量、租金價格是多少?頂加值得投資嗎?以租屋網的三千筆資料製成五張圖表,透視台北頂加情況。

頂樓加蓋合法了嗎?有什麼風險?

 

在居住品質方面,頂樓加蓋通常採用金屬器材建造,夏季有如進入「蒸氣室」般難耐,因此房客通常要負擔更高的冷氣費。再者由於建材不講究,屋頂部分容易漏水。至於供電部分,頂樓加蓋房屋通常是共享該棟建築頂樓本體的電力,代表跳電機率高。最嚴重的還是避難風險,頂加房屋最讓人非議的莫過於發生火災的逃生率低。

在法律方面,內政部公告,頂樓加蓋屬於在成屋之上自行搭建的違章建築,雖然政府曾將84年以前建造完畢的項目列為「緩拆」,但並非就地合法,在法律上仍屬違建,只要遭舉報或提告仍有被拆除的風險。頂加租屋一旦面臨拆除,對房東和房客而言都是困擾,以下即針對台北市的頂加違建租屋狀況來分析。

 

台北市哪一區頂加出租房屋最多?

以591租屋網資料(取2016/11/30為準),鎖定一般單身租屋族較有興趣的三種物件:「獨立套房」、「分租套房」和「雅房」共3544筆資料,發現其中129筆為頂樓加蓋房屋。它們在台北市各行政區的分佈為下圖,中山區最多,有18間頂樓加蓋房屋待租賃,其次是16間的大安區、內湖區、信義區。

較少頂加物件的則是南港區、萬華區和北投區。此外,在所有頂樓加蓋房型中,獨立套房有61間、分租套房有41間,雅房則有27間。但以比例來看,分租套房和雅房較多,頂加佔了總數的5%,獨立套房則有3%為頂加。

 

各區頂樓加蓋租金價格

將三種房型種類區分開來,先觀察台北市的頂加獨立套房,每間平均收1萬1915元的租金。其中最昂貴的頂加獨立套房在中正區,每間要1萬5375元; 最便宜的則是南港區,每間只要8500元。

由於頂樓加蓋房屋通常坪數較大,因此實際價格水準換算成單坪租金會比較準確。由圖可見頂樓加蓋的獨立套房單坪租金最高落在信義區,一坪要價1614元; 最低一樣是南港區,一坪1062元。

至於北市整體頂加獨立套房租金每坪平均價格為1423元,比起非頂加違建的一般房屋單坪租金1707元而言,少了1成6,的確下降不少。

 

預算再緊一點的房客或許會考慮分租套房,此類型的頂樓加蓋物件台北市平均價格是9895元,租金較高的在士林區,平均每一間要1萬4960元; 較便宜的則落在文山區和南港區,平均一間大約7200元。

在單坪租金方面,最貴的頂加變成中正區,每坪租金要1897元; 最便宜的則是前述單間最高價的士林區,換算成單坪只要1005元,可見該區頂加分租套房面積應該特別大。

台北市各區頂加的分租套房單坪平均租金是1293元,非頂加房屋則是單坪1632元,相形之下顯然違建型態也影響著分租套房的價格。

(註:灰色區域為無資料)

 

 

最後則是學生族群常見選擇,與其他房客共用衛浴的雅房。台北市的頂樓加蓋雅房每間平均要租6896元,最貴落在松山區每間9800元; 最便宜則是中正區只要3900元。

用單坪租金來看,最貴的變成大安區每坪租金1889元,幾乎快和上述最高價的分租套房一樣貴; 較低價的也和分租套房一樣是士林區,單坪租金只要992元。

(註:灰色區域為無資料)

 

違建房屋收租達一般房屋的96%

值得注意的是,全台北市頂樓加蓋雅房平均單坪租金1343元,高達非違建之一般房型1395元的96%,兩者只差52元。似乎在雅房這樣的項目上,一個物件是否為違建、居住品質堪慮的頂樓加蓋房屋,對價格的影響不大。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,雅房由於本身單價較低,即使是品質有所疑慮的頂樓加蓋也不容易再壓低價格。在北市房屋出租供不應求的情況下,房客若別無選擇仍會租賃高居住風險又沒有價格優待的違建房屋。

專家建議勿投機 頂加舉報拆除率高

 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,頂樓加蓋房屋的買進價通常是其他樓層的三分之一到二分之一而已,但是租金卻可以收到一般房屋的八成左右,以往被視為投報率很高的物件。

然而北市近來積極徹查違建,並以頂加為主。北市建管處統計資料顯示,過去幾個月的違建查報拆除率都超過五成。因此專家建議盡量不要碰高風險的違建房屋,租屋客也應多加考慮居住成本,畢竟頂加房屋品質堪慮易造成糾紛,還會有隨時被拆除、無處可歸的風險。

(台北市中山區頂樓加蓋建築,記者田孟心攝)

本文作者為實習記者田孟心,編輯陳竫詒審稿。

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