2017/02/06 15:56
 
  

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2016.02.06

  營建署日前表示,為逼出市場上空餘屋並推動社會住宅,規劃由租屋專業服務業者向民間承租住宅,再轉租給弱勢民眾,並提供包租及代租代管,保證房東收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、服務費免營業稅等誘因,106年初步就六都進行試辦一萬戶。此項計劃實在缺乏市場實務基礎,不引用過去租屋平台失敗的前車之鑑,政策註定失敗,在此,提出三大造成失敗的主要理由:

(一)房東沒有理由要以市價8折的租金提供政府包租

    政府提出房東包租的誘因是保證收租丶稅賦減免丶修繕補助。而包租條件依原先規劃為,政府以市價8折向房東包租三年,再以低於8折租金依負擔能力再打折租給房客,第一個月不支付房租。這樣的包租條件,實在找不出房東願意提供政府包租的理由。擧例,若房東每月出租租金市價為2萬,一年為24萬,8折出租就平白每年損失4.8萬,而政府給予的租稅減免也只有每月一萬元每年12萬扣除額,對房東而言租稅只有減少1.2萬,就算少掉仲介費負擔,等於每年倒虧3萬以上,這類房屋本來出租就不難,除非房東是善心人士,否則根本完全沒誘因,何況市價的8折如何認定,市價標準為何?認定與爭議問題會很多。

(二)每月2萬以下租金的房屋,需求大於供給,房東有需要政府包租代勞嗎?

    在六都都會,尤其是雙北市,工作人口多,房價在跌,租金卻在漲,弱勢需求都是小坪數為主,而小坪數租金在2萬以內的房屋需求卻大於供給,房東出租相當容易,尤其大部份房東不願意報稅,房屋又好租,因此房東實在找不出理由一定要交給政府包租,就算是政府再加碼提供更多誘因,這些原本出租不困難的房屋若願交給政府包租,也不能視為是原有的空屋移轉,真正的空屋仍然還是空屋。

(三)政府根本沒有市場實務能力從事包租丶代租丶代管業務

    依據內政部在去年8月提出的包租代租代管人力組織規劃,將由委託專責機構或政府自辦或業者承攬。若是政府自辦,我們可以肯定無論是在實務面或專業技術面,政府完全沒有能力可以包山包海的完成任務,政府能提供的行銷資源只有過去失敗的租屋平台(現在的蚊子平台),包括過去獎勵房東的錯誤措施,現在如出一轍的在重複運作,成功的機率幾乎是零。而若委託業者或專責機構包租代管,就我們看來,較具實力的業者沒興趣碰,最後,政府也是找過去配合租屋平台的老班底委外,結果,同樣的人做同樣的事,還是重蹈覆轍。過去政府花很多的金錢,媒合很少的物件,幫委外單位養人,幫租屋平台養蚊子,過去代租能力都有問題,還要進階到代管,更負責包租?可預期的,政府要付出的代價很大,成本也會很高,而成功機率卻很小,如此,預知會有錯誤的結果,還要明知故犯嗎?

空屋移轉為社宅,其最大盲點有三:

    小英政府八年20萬戶的政見,我們非常支持這項政策,年青人也都拭目以待,但目前興建12萬戶的進度嚴重落後不說,政府規劃8萬戶由空屋移轉,一開始就是個錯誤的政策,政府不能把政策淪為口號,應徹底評估可行性與預期障礙,對於空屋移轉為社宅,其最大的盲點有三:

(一)現有空屋大多是中大坪數,不符合弱勢需求。逼空屋包租代管?李同榮批:未引前車之鑑,註定失敗!-富聯網

(二)現有空屋的屋主持有目的不在出租,對政策誘因仍然會無動於衷。

(三)政府若企圖用增加持有稅方式逼出空屋,只會讓空屋轉入交易市場,不會轉入租屋市場,更不會包租給政府出租弱勢,所以「逼空屋」這字眼根本是政府一廂情願不務實際的政策迷失。      

8年8萬戶空屋移轉的政策,耗費龐大資源,將得不償失

    從實價登錄上路以來,多次善意提醒政府,「屋主自己出租,不用實價登錄」的法令,就是屋主逃稅的溫床,也是租屋平台失敗的主因,但政府主事者仍然一意孤行,持續五年仍不願修改錯誤決策與法令。現在營建署提出2017年一萬戶的空屋移轉租賃,需求最殷切的雙北市卻各只有1500戶,而且還是試辦階段,可見政府對8萬空屋移轉沒有足夠信心,否則不會在執政前兩年台北市只提1500戶的KPI(數字績效指標)執行目標,我們除了擔心8萬戶空屋移轉達標的能力,更懷疑最後達成的目標並非所謂政府所言的「空屋」移轉,只是花更高的代價把原來既有的民間租屋市場移轉部份提供給弱勢,對空屋釋出根本無效。再以過去租屋平台的績效觀察,政府花幾千萬的平台建置費,租屋媒合物件寥寥無幾,計算起來,每戶租屋媒合的成本幾乎超過二百萬,那倒不如直接投入興建,費用也相差無幾,這樣浪費公帑的錯誤政策,卻未見有人負責或接受懲處,政府更一再由同樣一批人,做同樣的一件事,犯同樣的一件錯誤,我們只能無奈的希望政府要以前車之鑑為借鏡,千萬不要再繼續重蹈覆轍,是幸!

原文網址:http://money-link.com.tw/RealtimeNews/NewsContent.aspx?sn=5806&pu=News_0023

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