2017-02-14 20:01:36 經濟日報 張欣民

房市景氣低迷,房價持續走跌,可不可以像股市一樣去放空房市呢?等房價跌到一定程度後,再去逢低承接,這在概念上、實務上都可行,但因景氣走勢很難拿捏,買賣時間也比較長,操作難度比股票還高,不見得就能靠放空賺大錢!

玩股票的人都知道,買股票可以做多,低買等股票上漲後賣出,賺取期間價差,大多數人都這樣操作。另一方面,股票也可做空,稱作放空,如果不看好某一支股票,預期其後市股價走跌,可跟券商借此股票賣出後,等股票跌到一定程度,再買回股票還券商,一樣賺取期間的價差。

舉個例子,大家比較容易懂:

假設有一支股票現在股價 100元,某甲先跟券商「借股票」一張,在股市中賣出,於是換得100,000元(100元X1,000股),某甲此時「有 100,000 元現金,但是欠券商一張股票」。

又假設過了一個月,此一支股票股價跌到剩 50 元,某甲在股市中只要花 50,000元(50X1,000股)就能買一張股票,把股票還給券商後,某甲身上就賺了 50,000元現金!

這就是在股市當中放空的操作手法,也就是說在股價下跌當中也能賺到錢,此一操作模式可不可以也拿到房市中來運用呢?

因為國內房市已經從高點反轉,要像之前房市多頭買低賣高,賺價差難度很高,何況現在市場幾乎都看跌房價,差別只在看跌時間長短,因此此時若來放空房市可不可行呢?

就交易機制來看,股市有官方公開市場之信用買賣機制,並有相關放空之遊戲規則,槓桿效果很強,但房市這兩者都沒有,因為並沒有一個地方讓你去「借出房子」賣出(如股市之借券賣出),等到低價再買回。所以就交易機制來看,房市是無法做空、放空的。

但就交易實務來看,放空房市的觀念還是可以在市場中操作,例如你手上原本有一戶低成本購入的房子自住,此時若以相對高價賣出,另行租屋而居,等兩、三年後,房價或許跌了20~30%,甚至更低,再從市場中挑更好地段的好房子用低價買回,因而就多出一筆資金可好好運用了。

這裡舉一個朋友的案例,他名下有一戶15年前買入550萬元的房子,現在市價約1,300萬元(無貸款),他和老婆商量後將房子賣掉,手頭握有這些資金,因房子已經賣掉,他們另行找屋況較新的房子租屋,每個月房租2.6萬元。

預計三年後若整體房價跌兩成,也就是用1,040萬就能買到大約相同面積、相似地段(甚至更好地段)的房子,等於扣掉這三年期間93.6萬元的房租之後,他們還有166.4萬(1,300-1,040-93.6)的資金可運用,這就猶如股市放空後之所得。

如果景氣真的如他們的預期走低,放空房市真的是可以賺到錢的,相對地,他們若採取保守的不變策略,一直住在那間老房子裡,是不會有166.4萬的資金進帳的,反而是其房子的市場價值不斷的跌落,等三年後若有資金需求要賣屋時,恐怕1,040萬的價格都守不住呢!

這純粹是從房屋市場當中來操作,在租屋的這三年當中,當然這對夫妻還可拿這1,300萬去放定存,每年至少也有13萬的利息收入,或是大膽一點拿1,300萬去做一些投資,可能還會有更大的「業外」收入,不過投資一定有風險,不鼓勵再增加額外之風險,因為投資也可能把這對夫妻下一次購屋的自備款都賠進去也不一定,最後淪落為真正的無殼蝸牛。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2284835

 

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