2017-02-19 00:09聯合報 高源不動產估價師事務所所長 陳碧源

高源不動產估價師事務所所長陳碧源。 圖/陳碧源提供
高源不動產估價師事務所所長陳碧源。 圖/陳碧源提供
 

 

中央政府今年接連提出都市危險及老舊建物加速重建獎勵條例、都市更新條例修正案及住宅租賃法等都市再生法案,地方政府也適度修正相關房產持有稅,展現政府對房地產市場的鐘擺修正的態度。儘管新成屋與不到廿年屋齡中古屋仍呈現偏空,但對於部分產業用地與老舊建物與建地則不宜過度悲觀。

特別是中央政府將危險老屋重建條例列為修先法案,該案應可快速成局。此條例對於老舊建物及周邊建地的容積獎勵可達三成至四成,審查程序較為快速與明確,不像都市更新整合到審查程序必須長達七到十年以上。因此,走老屋重建條例的途徑對老屋重建相當有利。

危險老屋重建條例中,甚至沒有如都更條例中的土地面積規模審查限制,因此影響的射程範圍可能及於全台灣的都市計畫區,不像都更條例僅限於大台北地區居多。

現行不動產市場對於區分所有建物,大多以不考慮土地面積或價值的建坪單價計價。但在老屋重建上,或建商合建,大多講究是土地原料的純度,即土地面積與容積率的關係。特別是老屋重建條例是以協議合建而非權利變換的原則下,因為政府不介入地主與建商的合建權利分配,老舊建物的持有人更要審慎應對。

因此,地主在談老屋協議合建時,不妨由可分配的建物面積多寡,轉變為土地持分面積及容積率所產生的價值,為自己的權益把關。

此外,窺諸現行政府所訂容積獎勵指標的相關草案,不論老舊建物耐震係數能力、重建後綠建築、智慧建築、安全結構等指標,容積獎勵可獲得三成的機率較為明確。因此,建商理論上風險較低,土地所有權人或可就該部分的容積獎勵的模擬上,爭取對自己較有利的地位。相對的,倘若是以出售方立場而言,也不妨將相關容積獎勵併入土地貢獻度與土地價值來看待

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2293612

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