莊孟翰│理財周刊861期│2017-02-23 
問:二○一六年房市呈現「價跌量縮」趨勢,導致農曆春節期間幾乎不見大型指標案應市,打破多年來「春節不打烊」的慣例;另外,《住展雜誌》房市風向球之分數亦自去年十二月之三十二.九分大幅下降至二十五.六分,是否可就這些跡象進一步分析今年的房市發展趨勢?

答:二○一六年整體房市明顯的呈現價跌量縮趨勢,延伸至農曆春節期間,依舊是預售推案量縮減,幾乎沒有大型指標案而呈現罕見的「空窗期」,此一情況可由《住展雜誌》房市風向球去年十二月之三十二.九分大幅下降至今年一月二十五.六分見其梗概。影響所及,議價空間持續擴大,促銷廣告更是花招百出,直令購屋者看得眼花撩亂。可以預見的是,今年三二九檔期應會出現較大案量,惟並不代表景氣復甦,而僅是出清餘屋與積極促銷的開始,此一趨勢可由近年北台灣推案量逐漸增加至二○一六年底之一千四百個案見其一斑。
以下謹就當前不動產開發業之行銷策略,分別歸納彙整觀察景氣低迷走勢之十大指標,以供參考。

一、風向球分數:
住展風向球一向都是眾所矚目的預售市場重要觀察指標,按住展雜誌對風向燈號判斷之說明,藍燈代表谷底衰退:三十二分以下;黃藍燈代表衰退注意:三十三~四十二分;綠燈代表復甦安全:四十三~五十二分;黃紅燈代表熱絡注意:五十三~六十一分;紅燈代表過熱煞車:六十二分以上。惟自二○一三年第四季起均低於四十分,今年一月更降至二十五.六分,由此足見景氣尚未觸底無疑,而這也正是當前購屋者依舊躊躇觀望之主要原因。

二、餘屋競售:
當前景氣已衰退一段時間,並已同時呈現降價與滯銷,加以房仲業關店頻傳,代銷業不再包銷,隨之而來的便是建商、代銷與房仲業都在促銷餘屋,連投資客與地主保留戶也加入競價行列,終致售價與銷售一再創新低。

三、讓利訴求:
所謂讓利,其實就是打折促銷之廣告用語,惟在一般咸認景氣尚未觸底、議價空間持續擴大情況下,購屋者最關心的仍在於現階段是否為最佳購屋時機,尤其是一年來以批發價出清餘屋之案例時有所聞,因此,對於讓利之訴求,即使是七折或八折,依舊會擔心房價是否持續下跌或建商信用與工程品質等相關問題。

四、零自備款:
自二○一四年房市景氣逐漸趨跌以來,建商為求順利去化餘屋,除工程零付款與成屋預售化之外,最近更推出零自備款,甚至亦有代償不足額貸款期間之利息,藉以減輕購屋負擔,此一訴求雖具有相當的吸引力,惟一般購屋者依舊相當在意屋況與開發商信譽所延伸之後續保固等相關問題。

五、超低公設比:
除價格競爭之外,公設比高低亦是一較高下的促銷利器,其因在於公設比高,相對而言,室內面積必然相對較低,此可由附表近年公設比屢創新高之趨勢見其梗概。一般較不容易清楚比較的是,公設比之計算公式究為【公共設施/(主建物+附屬建物)】或【公共設施/(主建物+附屬建物+公共設施)】。
因此,即使目前有不少建案推出超低公設比甚至零虛坪之訴求,在當前台北市平均公設比高達三四.五%情況下,更應詳細了解清楚,俾免衍生無謂之購屋糾紛。

六、贈送車位、裝潢:
首先,必須清楚了解的是平面式或機械停車位,一般常見贈送車位位於地下三樓以下之機械車位,甚至亦有每年都要重新抽籤或由社區管委會負責位置安排等問題。
其次,停車位可分為法定停車位、獎勵停車位及增設停車位,必須注意的是,是否為獨立產權、能否單獨買賣,更何況有不少建案將車位「虛坪」灌入實際室內面積,藉以稀釋房價。
至於「買屋送裝潢」,除建材品質之外,更應以扣除裝潢費用之後的價格來檢視房價是否真正便宜。

七、室內空間、格局:
最近常見三十坪三房、二+一房甚或夾層屋之促銷廣告,值得注意的是,實際高度與室內實際使用空間,其因在於避免因銷售欠佳,經產品重定位之後,常出現諸如十七到七十坪大小坪數混雜或廁所位移等情事。
其次,不論是預售屋或新成屋,都應以建物謄本所登記之面積核算主建物、附屬建物與公設面積,方不致衍生無謂之紛爭。

八、執照日期:
近年由於銷售遲滯,導致預售屋與新成屋不斷累增,因此,購屋者對於建築執照與使用執照日期也就格外重視,主因在於觀察建案是否延遲開工或滯銷、完工後進行再促銷,並據以研判景氣動向。
九、交通距離:
交通區位(location)一向都是購屋首要考慮重點,最近雖有不少建案強調類似「十分鐘到敦南商圈」之促銷廣告,惟這些建案大都位於汐止、安坑或深坑等地,其就居家生活愈來愈重視生活圈之角度而言,恐遠比不上捷運車站周邊環境的吸引力,更何況還有因應未來換屋之另一層考慮。

十、實品屋:
購買實品屋最大的優點是可節省裝潢費用與施工時間,甚或較具設計風格與質感,缺點則是既有成品很難再依個人偏好加以變更,部分材質也可能較差,並且對於管線或儲物空間也不見得符合需求。

另外,還常見「買屋送裝潢」的實品屋樓層較低、位於車道上方、正對高架橋、路衝、屋角,或大樑壓頂、室內空間侷促等缺點。
由以上十大觀察指標所顯示之實務現況,今年房市景氣依舊處於低迷狀態,不僅行銷策略充滿挑戰性,房價更須兼具競爭性,尤其是在「買漲不買跌」之心理因素下,雖然已有建案不惜打出「比中古屋還便宜」、「我們快要漲價了」的誘人廣告,恐仍將跳脫不了景氣低迷的現實考驗。

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