以房養老當靠山 退休不怕斷炊
六大行庫以房養老最新概況
以房養老當靠山 退休不怕斷炊
以房養老當靠山 退休不怕斷炊

由合庫、土銀帶頭銀行相繼投入的「以房養老」業務,截至目前為止,已有合庫、土銀、華銀、一銀、台企銀、台銀等六大公股行庫,以及民營銀行中信銀共襄盛舉投入,迄今申貸量已上看2,000件,特別是以房養老越來越夯之下,現在連高資產族也來嚐鮮,可見得以房養老對於銀髮族退休生活的財務幫助,已越來越獲得認同。

對於退休生活的經營,錢自然是不可或缺,而以房養老在「所得補給」的效果,的確顯著,這可以從一般退休金的所得替代率來分析。

 

所謂的所得替代率,是指退休之後的各類型給付,大約佔退休前所得的比率。政院現在正進行年金制度的改革,相關部會已作出所得替代率的統計,根據統計顯示,若以所得替代率來看,以公務人員超過80%以上為最多,至於一般勞工階級,則大約在60%左右。

除了勞保、勞退等退休給付之外,退休族的退休金定存,利息收入也是非常重要的一塊來源。但隨著經濟大環境並不是很好,儘管美國聯準會升息,但國內的低利狀況勢將維持一段時間,此時國人的利息收入縮水,相對而言,其他所得的加入來彌補利息收入的減損,相對更加重要。

根據合庫內部的最新統計顯示,截至2016年10月底止,以房養老的平均月付金額已達2.5萬元,相較於一般勞工平均的月退休所得替代率僅6成至6成5,倘若以一般非中高階主管退休的基層勞工,退休時月薪約7萬元的行情來估算,一般退休所得可能連4萬5都不到,如今透過以房養老的方式來套現,對於退休所得約可發揮超過50%的彌補效果。

北市房價高 以房養老意願強

土銀、合庫兩大行庫的以房養老申貸量,在2016年的6月暴增,即反映了這個現象,公股金融圈當時即解讀,應與5、6月間,市場瀰漫降息氛圍,退休族擔心定存利息縮水,不夠日常生活開銷所需有關,這也使得以房養老-逆向抵押房貸因此更相對有「往上竄紅」的空間,使得退休族對逆向抵押房貸意願增加,以彌補不足的生活開銷所需。

數字可以說話。例如,合庫內部最新統計即顯示,截至2016年11月底為止,全台灣已有4件案子,貸款金額超過3,000萬元,介於3,000萬元至4,000萬元之間,若以最高成數7成推算,擔保品本身的價值至少要有約4,500萬元的行情,顯見以房養老市場發展潛力已越來越高。

統計結果也顯示,首善之都台北市由於房價為全台最高,因而貸款戶透過以房養老所能發揮的「所得替代」效果也更顯著,根據合庫銀行截至2016年9月底的統計,目前在全體核貸的433件個案裡,總金額超過3,000萬元的個案已有4件,其中有2件的每月撥貸金額已超過10萬元,貸款戶已因此為退休後所得創造出「倍數」效果。

特別是由於北市房價高,因此台北市民參加「以房養老」的意願最強,合庫主管即對此舉例,目前台北市佔合庫全部核貸件數已達26%,其中,有一對夫婦還「兩房養老」,名下各一棟房子都拿來申辦,現在兩夫婦合計月領達8萬元,可支配所得也因此比原先的退休所得高出一倍之多。

根據合庫的最新統計,截至2016年10月底止,合庫以房養老案件位於台北市26%、新北市19%,而申辦年紀集中於75歲以下,65至75歲的合計達57%,其中,比重最大的為65歲至70歲的年紀層,這一部分就佔37%,由此也顯見多數的承辦人都認為要辦就要趁早。

合庫截至2016年9月底的統計顯示,目前月領3萬至5萬元,以及5萬至10萬元區間的以房養老撥貸金額的比重,已佔全體26%,近3成的比重,絕大部分都集中在雙北市,除了台北市佔比26%之外,新北市也高達19%。

在各大承辦銀行的受理申貸過程中,亦不乏溫馨的故事,例如,土銀日前就有一件個案,是63歲的退休族,透過向土銀申辦以房養老,讓88歲的母親不用靠賣房子,亦仍能由房子取得現金,來支付日益增加的醫療、看護費用,並在居住逾40的老宅安渡晚年。

而上述合庫的案例中,這對老夫妻相繼拿名下的房子來抵押,同樣也可從中感受到人間的溫情;由於這對夫妻膝下無子,而且本身就有退休金,因此,比起很多貸款戶是為了維繫日常生活開銷所需,這對夫妻辦理以房養老,反而目的在於投入社會公益,算是相當難得的案例。

可結合政府住宅及老人安養

未來以房養老可以發揮的空間還非常的多,特別是可以結合政府其他住宅及老人安養政策,合庫高層即對此表示,未來可以配合政府的安養政策,讓以房養老的貸款戶,透過以房養老的每月津貼「換租」到所謂的「智慧高齡健康公共住宅」。由於智慧高齡宅將有較多的無障礙設施,對於年長者更為方便,因此,原本已有屋,想「換屋」住到這類專門針對銀髮族開發的新型住宅,未來合庫也將透過以房養老措施予以協助。

此外,由於現在「百歲人瑞」越來越多,包括合庫、土銀等多家行庫,都有兩大因應措施,作為基本上包括最高貸款成數7成、最長貸款以35年為限等兩大原則的「例外條款」,包括:1.首次貸款成數最高為7成,但若屆期辦理延長貸款期間者,貸款成數可增加1成至最高8成,若再超過8成,將授權經理部門核定;2.倘若屆期,但貸款人仍活著,合庫、土銀將延長貸款期間,不會讓借款人因為貸款期間因為達到35年而「斷炊」。在銀行對於以房養老的措施,幾乎是一路放送到借款人往生的善意之下,退休銀髮族,只要願意嘗鮮,將更有資金調度的能力,來經營美好的退休人生。

(工商時報)

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