莊孟翰│理財周刊863期│2017-03-09
問:「肥咖條款逼回台商資金?台北十一戶豪宅速成交」、「五千億台資逃出中國,神秘客砸二十五億掃台北豪宅」、「中國查稅搬錢回台?台商十三億買七戶豪宅」,斗大的新聞標題,資金回流,除了股市,豪宅市場似乎也成為大筆資金最佳的避風港,請問教授的看法如何?

答:在自由經濟體系之下,有錢人購置豪宅,只要多繳稅,政府再藉此用以補貼弱勢族群,進行財富重分配,也是無可厚非。

現階段即便台商匯回資金挹注於豪宅市場,在重稅前提下,仍係以去化餘屋為主,不必過於擔心炒作問題。

當中國元月祭出《非居民金融帳戶涉稅資訊盡職調查管理辦法》,要求銀行提供資產超過六百萬人民幣以上的客戶金融資料,號稱陸版的「肥咖條款」,因擔心後續的查稅動作,導致台商在大陸的資金開始大逃竄。

房市何時回溫?恐還有得等!

然而,在大筆資金回台買房的動作頻頻之下,是否會使打入冷宮的房市回溫?就連財經專家謝金河也說,熱錢明顯大量湧入台灣房市,但要如何將熱錢繼續留在台灣,「租稅將是重要關鍵」;麗寶機構董事長吳寶田則表示,今年房市有撐;房仲全聯會榮譽理事長李同榮亦認為房市將呈谷底反彈走勢;但要等到房市真正回溫,在稅制結構已大幅改變下,恐還有得等!

長久以來市場本就存在「超額供給」,如果市場即將反彈,價格就會率先反應,但現在議價空間還在擴大,顯然還沒有呈現反彈跡象。也正因此,至少到二○二○年房市都還是維持「谷底盤整」去化餘屋的態勢。

下半年「價跌量微升」

看看近期建案廣告打得如火如荼,例如「零自備款」、「比中古屋還便宜」等,當中還有打折批售出清的,都顯示未來在空屋率居高情勢下,預售屋、中古屋競價求售的問題會越來越激烈。

然而,在建商傾全力促銷之下,今年下半年房市交易量應會略微回升,但價格依舊上不來,因此,今年的市況是「價跌量微升」,回升過程當然包括一小部分的豪宅,但量較大的部分還是集中在中產階級,有實際需求的中低價位產品,總價約一千到兩千萬左右。

相對的,在「錢多、利率低及重稅」的前提沒有改變之下,雖肥咖從大陸回台資金明顯增加,但動輒上億元的豪宅去化量依舊有限,購買豪宅的原因之一,也是因為將大筆的資金存在銀行會有遭財政部追查資金來源問題,更何況銀行也可能拒收大額存款,也因此才會有部分資金流向房地產。

稅制改革不能像短期強降雨 需「緩和漸進」

至於肥貓回台,能不能將大筆資金留下來,稅制顯然扮演重要角色。

當前有不少業者認為豪宅會再創高價,但看看「仁愛帝寶」二拍流標,某廣告名人新板特區豪宅「東方明珠」遭法院拍賣,亦因無人投標而以流標收場;這就表示豪宅價格應該沒有大家想像的那麼高,雖然仍有不少有錢人想購買,但去化量不大,豪宅是很特殊的區隔兼炫耀性產品,更何況中間還卡在「稅的問題」。

台北市稅捐處從二○一四年七月一日起開始大幅提高高級住宅稅基,並且立法院也大幅提高稅率,當時我便以「華固松疆」這一個案為例,試算購買一百坪的房子房屋稅居然超過一百萬元,此外,如再加上地價稅、契稅等,持有稅與交易稅那麼高,那以後有誰敢再購買高級住宅。

當時稅捐處主管表示,我所舉案例僅係極端值,而當時我也隨即預言,半年後「稅太高」的後遺症將會逐漸浮現。果然,不多久過高的房屋稅便開始影響到房市,按當時市場本來就逐漸呈現反轉趨勢,只是政府官員警覺性不夠。房屋稅太高,連帶都更戶也不想都更,終致二○一五年之後都更便開始阻礙重重。

本人自始即支持加稅,但得要「緩和漸進」,不能像短期強降雨般,不但造成全面淹水,甚至嚴重到造成土石流。

一味仇富反商 沒錢無助財富重分配

稅制不改有誰會來投資?海外資金總是回不來,究竟要放到哪去?鵝也要養得夠肥,才能有鵝毛可以拔。台灣自二○一四年七月一日大幅增稅以來,為了打房,再加上仇富反商,市場必然會有重挫危機。值得關注的是,高房價也是導致貧富懸殊之一大原因,絕非好事,惟即使是在歐美經濟高度發展國家,高房價與低房價仍然並存,只是稅負有別。
在沒有財源前提下,要怎麼談分配?這個國家怎麼會有前(錢)途?對於社會貧富分配不均,二○一一年九月十七日美國也曾發生過占領華爾街運動(Occupy Wall Street),也是因M型社會一%vs.九九%,我們都是九九%(We are the 99%)而起。其後,全世界也都有類似抗議活動發生。

當然,這也得以社會主義觀念來進行重分配,但前提是,總要有一些「資本主義思想」的人來幫忙創造財富,川普當選總統之後,豈不讓大家都看得眼花撩亂!

現在政府最大的問題癥結在於把競選團隊當成執政團隊,凡事總一味以兌現競選政見為依歸,欠缺實務考量而嚴重阻礙施政績效。

投資房地產 「保值、增值及收益」風光不再

根據實價登錄揭露,二○一六年十一月,前長榮航空董事長張國煒夫婦分別以每坪一百五十三萬元及一百五十七萬元購置十八、二十樓的「敦南樞苑」兩戶,此就握有資金的大戶而言,雖然房價尚未落底,但也因建商大幅讓價到他們主觀認知的「相對低點」而購置,即便如此,在重稅前提下,雖然對豪宅多有遐想,但也不可能多買。

過去,投資房地產主要是看中三方面,遇到通貨膨脹能夠保值,遇到景氣榮景可以增值,另一方面是出租後除繳稅外,還有部分收益可以分擔房貸。但以目前如此高的房價來說,要保值不容易,要增值不可能,加以收益稅負也很高,因此有錢人買豪宅現在都著重在自用,不再以投資為目的。

這一波房市泡沫不會破 只是硬著陸與軟著陸問題

其實,過高的房價遲早會崩盤,全世界房地產景氣沒有只上不下的道理,倘若放任飆漲,不如讓其儘早崩盤,當年美國房地產泡沫越吹越大,終致全球遭殃;現今中國房價泡沫令世界各國捏一把冷汗,亦不無道理。

往昔,市場總希望仰賴政府控制,這看法不見得正確,如果政府真有能力掌控,便不會有日本一九九一年之後長達二十多年的不景氣,不僅住宅區房價跌幅超過六成,甚至商業區亦有超過八成者。

另外,美國二○○七年的次貸風暴到二○○八年的金融海嘯,最少也跌了三、四成,甚至亦有高達五成者,直到近年才逐漸呈現復甦走勢。

隨著景氣循環,市場往下調整亦是自然現象,但必須要避免流動性風險及系統性風險等問題發生,無論是央行總裁抑或不動產業者都是在談論一樣的道理,「不要造成一次性崩盤!」根據往昔經驗,如果是軟著陸,市場至少也會跌二、三成,惟若淪至硬著陸,後果將不堪設想。

其實,在自由經濟體系之下,也沒必要去否定豪宅的最高價,只要有錢人多繳稅,另一方面藉此用以補貼弱勢族群,也是無可厚非。現階段即便台商匯回的資金有部分用於購置豪宅,看似暫時為豪宅市場注入一股活水,但在重稅前提下,豪宅市場仍係以去化餘屋為主,不必過於擔心炒作問題。

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