李同榮│理財周刊864期│2017-03-16 
台灣房市從二○○一年脫離谷底歷經二○○三年SARS後,房價強勢回升,一直到二○一四下半年才正式結束十一年多頭行情。由於二○一六年適逢大量的交屋潮,新成屋殺價取量越趨明顯,而市場完全籠罩在一片悲觀的氛圍中,至於何時房市會落底眾說紛紜,從十年河東(多頭)預測會有十年河西(空頭),從預測八年寒冬到至少三到五年持續不停的跌勢,大部分專家不敢以樂觀態度看待目前的市場,加上政經局勢表現不佳,很難讓人期待春燕即時來臨。

到底此波房市何時止跌何時落底,謹提出五大檢測房市落底的重要關鍵指標:

一、市場交易量是否已先見底?

從二○一四下半年房市反轉向下後,量能逐漸萎縮,二○一五年交易量縮到二十九萬戶,二○一六年更急凍至二十四萬五千戶,創二十六年來新低,這兩年交易量已經洗清所有中長短線的房地產投資者,交易市場清一色是自住與首購的天下,從正常交易量應有三十萬戶的標準量看來,二十四萬五千戶的交易量應該跌無可跌,也就是說房市交易量已初步見底,見底後量能若逐漸回溫,價格才有機會落底。

二、市場交易量是否連續三季回升?

市場由多頭轉入空頭後,會歷經三階段洗牌才會落底,第一階段價跌量縮見底,第二階段殺價取量,第三階段快速趕底。過去幾大循環中,從高峰到谷底大都是一年半就走完反轉三階段,包括從民國六十三年春到六十四年夏,從民國七十年春到七十一年夏,從民國七十八年夏到七十九年冬,這三大循環的高峰反轉到落底的時間都是一年半,而此波房地產歷經十一年多頭,拉長了主升段時間,也因此反轉後的落底期也勢必會拉長。

我們從季交易量觀察,自二○一四年第三季以來,交易量的底部應該是在二○一六年第一季到第二季之間,也就是量縮見底的第一階段反轉花了一年半的時間,從二○一六年第二季開始,陸續有各地建商預售個案,以破盤價開出第一槍,拉近與新成屋的價差,逼得兩年前高檔買進的預售案,在交屋前斷頭戶暴增,同時下半年新成屋大幅折價拋售結案的現象比比皆是。

也就是說,從二○一六年下半年到二○一七年上半年之間,市場展開反轉的第二階段,多殺多與殺價取量現象非常明顯,而市場交易量也從二○一六年第四季開始逐漸明顯回溫,若交易量持續遞增至今年第二季,等於交易量連續三季回溫,就可預知落底時間不遠了。

三、指標性產品豪宅價格是否止跌?

此波房價高漲時,個人就預測豪宅衝臨每坪三百萬就會是風險的開始,果然,帝寶在二○一三年成交每坪二九八.二萬後,再也沒有任何豪宅跨近三百萬的門檻,如今帝寶拍賣戶即將跌破每坪二百萬,應該是值得觀察的重要指標。

豪宅漲時衝得高,跌時也滑得快,若帝寶跌至二百萬不再破新低,台北房市就能率先止跌。依目前看來,二○一七年房價率先止跌的應該是低總價產品,依次,高總價於下半年開始止跌,豪宅止跌要等到明年春,尤其知名豪宅個案的止跌,將具有指標性帶動的作用。

四、指標性低總價產品是否率先止跌?

低總價產品是首購族最愛,尤其近三年來大台北地區低總價產品一直表現抗跌走勢,而這些該買不買積壓的遞延買盤在大台北約有八萬戶,當政策鬆綁市場氛圍跌幅有限時,稍有政策利多,這些觀望的買盤就會逐漸進場,預估這種現象會發生在今年上半年至下半年,同時,低總價產品也是房市落底前止跌的領頭羊。

五、指標性區域何時止跌?

從市場的區域性分析,二○一四年因重稅打房,受傷最重的是高總價集中的蛋黃區,率先領跌的行政區是台北市大安區,此區也成為房市落底的觀察重要指標,它代表市場的信心,未來,只要大安區先止跌,大台北房市落底時間就不遠了。另外一個觀察重點是,台北市均價跌至接近每坪五十萬,市場就有支撐與止跌力道,目前北市均價在五四.五萬,相對跌幅還有八~九%的空間。
 
綜觀上述五大指標,將是未來房市何時落底的關鍵所在,最有可能的落底時間預測會是在二○一七年第四季到二○一八年第二季之間,但房市落底後,不會有強勁的回升行情,市場行情會回歸基本面,依經濟成長動向盤整二到三年,一直到二○二○年之後,才會有較明顯的走勢變化。

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