2017-03-27 04:51經濟日報 鄭哲昇

長年在房地產這一行打滾,最大樂趣就是可以認識從事海內外房地產投資形形色色的人,特別是景氣變幻難測,房地產投資金額又高,「眼看他起高樓,眼看他宴賓客,眼看他樓塌了。」這類的場景倒看不少,但很少看到有人能一直常保戰果,尤其是投資地點遠在千里之外的海外房地產,我就認識這麼一位投資長輩。

幾次與這位投資長輩聊起投資心得後,我歸納整理幾項祕訣如下:

首先,資金要充足,勿舉債投資。

房地產是典型「三年不開張,開張吃三年」的商品,若進場時機不對,房地產價格三、五年文風不動甚至回跌很常見,得耐心靜候景氣回春,在漫長的等待期間,必須忍受龐大資金被卡住的壓力,若中途資金撐不住,往往就被迫認賠出場。

這位長輩20多年前就到上海投資置產,買進後不巧碰上宏觀調控,上海灘爛尾樓四處林立,連帶讓他買的房子賠了房價,資金也被套牢,但由於是自有資金投入,就放著吧,這一放就放到現在都沒賣,算算帳面上的投資報酬近20倍之多。

其次,切記錢潮永遠跟著開放腳步走。

這位長輩早年經常利用深度旅行方式,專挑未經開發的地區去物色具有投資潛力的地區,走過近百個大小國家的他告訴我,二次大戰後迄今70年了,不論是極權或威權的國家,一旦邁向經濟開放這條路,就無法再走回頭路了,中國大陸近30年來的改革開放就是最具代表性的案例。

的確,從原本封閉型經濟改為開放型經濟後,當市場經濟觸發各行各業的贏家誕生後,自然而然就會形成一波波的中產階級人口,這群社會新階級具有中高收入、學歷整齊及重視國際觀等共同的特質,更扮演催促開放腳步往前邁進的穩定角色。

最後,任何投資都要掌握機先。

從20多年投資上海房市到五年前投資東協一帶,這位長輩常掛在嘴上的兩句話就是:「早起鳥兒有蟲吃,富貴險中求」。他拿行銷學上的產品生命周期(PLC;Product Life Cycle),即導入、成長、成熟及衰退等四大階段做比喻,意思是在導入期進場,由於市場競爭者少,商品價格便宜,但處在萌芽期,風險也高,但是,等到了成長期,市場轉熱絡,價格開始飛漲,就是數鈔票的時候。

這位長輩近年已前往北韓旅遊考察好幾回,他觀察到北韓的房地產表面上是國家統一配置給個人,但實際上已有民間交易的情形,雖離交易規模的市場化尚早,但仍值得密切關注。

「不會想去北韓投資房地產吧?」這位投資長輩沒有直接回答我的問題,但他強調,世事難料,文化大革命結束後迄今約40年,但一旦走向改革開放路線後,北京、上海、深圳的房地產價格。40年的漲幅何止40倍。

(作者是長富國際地產公司總經理)

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原文網址:https://udn.com/news/story/7244/2366514?from=udn-catelistnews_ch2

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