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賴淑惠資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!

文/賴淑惠

就在329的大檔期前,國泰公布的房地產指數顯示,2016年的雙北預售屋房價持續下跌,已經來到4年新低,同時有另一份房地產雜誌報告顯示,目前能成交的建案,建商起碼要讓利15%。但,預售屋的買點到了嗎?坦白說,恐怕要再等等!因為有9成的建商,寧可先韜光養「地」,靜候春燕歸來,剩下1成左右的建商,真心想降價的,絕對不多,如果真想在茫茫房海,打撈已經願意認賠殺出的「讓利宅」,也得撥好算盤算仔細,因為利字當頭的建商絕對不是吃素的,背後暗藏的黑幕重重,跟你想的不一樣!

買預售屋「有關係就沒關係」?你是被抓「溢價」的冤大頭嗎? (好房資料中心)抖出購屋族 3利多告訴你買房才是王道(大刊頭)

「暗價格」黑幕重重 預售房市易踩雷

在這一波低點,建商到底有沒有讓利?當然有!去年板橋有個新建案,開價甚至比當地的中古屋還便宜,跌破鄰近案場建商眼鏡,根據了解,是建商當初取得土地的成本相對較低,加上這塊腹地的景觀與棟距都不佳,在這個房市寒冬,寧可低價求售,盼早日安全下莊,儘管如此,這已經是肯「投降輸一半」的佛心建商了,還有更多看似讓價,卻A在骨子裡的「假讓建商」,在這種亂槍打鳥的亂世,千萬不要掉以輕心!

預售房市有多不透明?我買的第一間房子,就是預售屋,約莫在十多年前,在那個「買鬼屋都會賺」的時代,我精挑了板橋民生路的一間預售屋,雖然只有小小23坪,但當時只覺得2+1房的樣品屋,格局絕美方正,讓初入房市我幾乎一眼就決定要買,當時,口袋不深的我,前後大概看了有7、8次,每次都在接待中心坐到銷售人員打烊為止,所以裏頭沒人不認識我,一坪開價35萬的房子,在我「盧小小」功力大發威的情況下,最後殺到31萬,滿心以為,我已經殺到見骨見血了吧?沒想到,有朋友聽到我買了這個當時在板橋小有名氣的建案,才跟我說,有媒體同業透過關係跟建商殺價,一坪只花29萬,而且樓層比我高,23坪大小,就差了近50萬!

另一個案例,是我有個在知名企業當董事長特助的好友,幾年前,她看上汐止一個在地的指標型建案,當時我要她別想了,因為我去看屋時,銷售人員態度硬梆梆,寧可不做生意也不肯降,誰知道一個一個多月後,因為她的老闆與建商有私交,替自己的特助要了個「特價」,當時,一坪非40萬不賣的建商,居然25萬賣給我好友!沒錯,這個世界很不公平,有關係就沒關係,在預售屋的銷售上,更是屢見不鮮,這也就是我後來為什麼再也不肯買預售屋的原因,因為預售價格不夠公開,這裡頭,有太多太多「under table」不能說的秘密…

「溢價」專賣冤大頭!以高補低上下其手

一般來說,建商的開價有三種,大家最熟知的,也是最常放在檯面上的是「表價」,也就是建案的開價,買過預售屋的人都知道,這個價格絕對可以砍,但預售屋買賣最關鍵的價格,卻是建商或代銷都不會坦白說的「底價」,簡而言之,就是建商決定一戶房屋最少要賣多少錢,這個數字,只有建商跟代銷公司的專案主管會知道,最近,代銷最夯的話術都是「底價已經大調降!」真的嗎?別忘了,殺頭的買賣有人做,賠錢的生意可沒人肯,在這種時候,代銷還有一個「不能說的秘密」,碰上「狠殺客」,還有一個可以在上下其手的「溢價」。

所謂的「溢價」,說白了,就是代銷上下其手的工具,碰上這種根本賣不動的亂世,代銷碰上死命殺價的買家,為了偷偷降「底價」求成交,但裡面有個不能說的秘密,就是他們碰上不會殺、不敢殺的冤大頭,會全力開出高於底價的價格,如此一來,代銷公司可以用這個「溢價」,以高補低,以求整個建案的平均賣價,能維持在底價之上,就能交差,對銷售人員來說,只要能達到跟建商簽的整體總價目標即可,在這種房價亂世,這種挖東牆補西牆的銷售人員,只會越來越多。

正因為行情混亂,現在要買預售屋,千萬不要心軟,無論代銷如何動之以情,切記!不要客氣,直接參考週邊的中古屋房價開價,真的要買,絕對不能超過中古房價10%,在目前的市場之下,預售屋只會越來越弱勢,倘若建商依然堅持,頂多就是祝福他一路好走,千萬不要妥協,因為真正的底價是多少?只有代銷與建商知道,這種時候,更要小心,別成為被拿來補價的冤大頭!

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