李同榮│理財周刊866期│2017-03-30 
今(二○一七)年台灣房市交易量前兩個月顯然開出了紅盤,一月及二月六都房市交易量二萬七九一三戶,與去年同期的一萬八七九二戶相比,年增率高達四八.五四%。
各種跡象顯示,房市有逐漸進入趕底的現象,是否意味房市寒冬過盡,春燕將臨?謹就交易量變動、指標性產品價格變動、政府政策走向、市場需求等因素分析這波房市的止跌訊號:
(一)房市交易量已正式落底
房市從高點反轉後,交易量持續萎縮,從二○一三年反轉前的交易量三十七萬一八九二戶萎縮到二○一六年的二十四萬五三九六戶,四年間萎縮了十二萬六四九六戶,幅度達三四%。
房市關鍵領頭羊的台北市則從二○一三年的三萬九四九六戶萎縮到二○一六年的二萬一千五百戶,萎縮一萬七九九六戶,幅度更高達四五.六%。台北市交易量二○一六年二月一○六二戶,已創下十六年來最低,二○一六年第一季總交易量三九七八戶也是近八季以來最低,因此從去年第一季算起,若持續三季沒有再破低量,就可認定二○一六年第一季為此波房地產交易量的谷底。
然而,從交易數據顯示,去年第二季總交易量五二二○戶,第三季總交易量六六二二戶,第四季總交易量五六八○戶(如圖一、圖二),今年前兩個月交易量也比去年同期大幅增高,足以證明房市量能已逐季脫離谷底,持續回溫,房市將有止跌可能。
(二)房價跌幅逐漸趨近滿足點
台北市房價高點出現在二○一四年第二季,中古屋交易平均房價每坪六五.七萬,目前約五十五萬,跌幅達一六.三%,預期仍有八%~九%跌幅,指標領跌大安區高點每坪九十三萬,目前約七十五萬,跌幅達一九.四%,預期仍有六%~七%跌幅,最近一季因高總價產品交易升溫,大安區跌幅已明顯縮小。另外,領跌指標豪宅產品帝寶高點每坪二九八.二萬,目前合理均價約二二○萬,跌幅達二六.二%,預期每坪二百萬是支撐點。
在預售市場上,新推個案只要土地持有成本較低,建商紛紛讓利,在各行政區以破盤價開出,同時也壓縮新成屋交易價格,尤其近半年交屋潮湧現,高檔買進的斷頭戶不斷出籠,也證明先前我所預測,近半年將是房市進入「殺價取量」、「多殺多」的反轉第二階段,再來就是市場趕底止跌的第三階段。
(三)擴大內需政策利多,對房市將產生止跌效應

川普效應及歐盟危機,反全球化的貿易保護主義抬頭,對以出口導向的台灣相當不利,種種跡象顯示各國正傾盡全力提出擴大內需政策。小英政府在執政九個月後,開始要擺脫一例一休與年金改革爭議,提出八年八千八百億前瞻計畫草案,其中包括五大項目建設:綠能建設二四三.一五億、數位建設四六○.六九億、城鄉建設一三七二億、水環境建設二五○七.七三億、軌道建設四二四一.三三億,合計八八二四.九億元。
眾所矚目的軌道建設與城鄉建設囊括近八成預算經費,顯見政府對加速交通建設與擴大都會一日生活圈的積極態度,此舉也將增加建築相關產業上中下游就業機會並擴大內需。
(四)市場信心逐漸恢復,遞延首購買盤回流
由於低總價市場跌幅不斷縮小,加上市場資金充裕與利率持續低檔,三年來累積的觀望買盤開始積極進場,有助都會低總價市場率先止跌,再加上大陸版肥咖條款逼使台商資金大量回流,並將資金投入豪宅市場,對下半年高總價市場產生激勵效果。同時,整體房價也將於今年第四季產生落底效應,各都會也將於明年第一、二季跟隨台北市進入市場落底階段。
今年Q4落底 盤整至二○二○年
台灣房市自二○一四年第三季反轉向下以來,歷經一年半(二○一四年第三季~二○一六年第一季)量縮見底的第一階段,再經近一年(二○一六年第二季~二○一七年第二季)「殺價取量」的第二階段,今年下半年將逐步進入「止跌趕底」的第三階段。
房市寒冬過盡,春燕將臨,這樣的走勢,完全吻合本人在二○一五年初房市轉入空頭時的果斷預測:房市將於二○一七年第四季落底,並持續從二○一八年盤整到二○二○年,才有較明顯的走勢變化!

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