房地產
圖為福州一處房地產建案。(中新社)

這兩年的中國房地產市場政策,打出的口號就是房地產市場的去庫存,即政府通過各種信貸優惠及稅收優惠政策,讓房地產市場過多的庫存減少。所以,從2014年下半年開始,地方政府各種購買住房優惠政策蜂擁而出,放鬆限購、稅收優惠、購房補貼、購房入戶等,同時中國央行調整了住房按揭貸款的信貸政策,讓持有更多的住房居民在還清銀行貸款之後,可以享受優惠的信貸政策進入房地產市場。也正是這樣的政策及信號,2016年不僅讓一二線城市的住房庫存迅速消化,也讓這些城市的房價瘋狂上漲,從而打造了2016年中國房地產市場的空前繁榮。

 

由於有了2016年這種經驗,中國政府同樣把三四線城市房地產去庫存作為2017年經濟工作重要任務。比如,在今年的政府工作報告中,該報告對房地產去庫存是這樣說的,「因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多,要支持居民自住和進城人員購房需求」。也就是說,三四線城市的去庫存同樣2017年房地產市場最為重要的任務。

不過,當前中國房地產市場的去庫存政策,看上去理由十分正當。即房地產市場的住房庫存多了,政府出台各種優惠政策鼓勵居民購買是正常不過的事情。但是當前中國房地產市場的去庫存,不僅似是而非,而且與一般經濟學的常識也相悖。

很簡單,對於一種商品或實質性的商品來說,如果這種商品多了,市場上出現了供大於求,那麼要去除過多的庫存,不僅要減少這種商品供給,也得讓這種商品價格降下來,這樣才能增加需求,降低市場庫存。但是,這種來中國的房地產市場去庫存所出現的情況則是與經濟學的常識相悖。中國房地產市場的去庫存則讓房價瘋狂上漲,房價瘋狂上漲得越快,其去庫存則越是快。

中國房地產市場去庫存為何會與一般的經濟學常識相悖?這不僅表明當前中國的房地產市場存在房地產庫存統計意義上的嚴重歧義,而且也意味著中國房地產市場是一個投機炒作為主導的市場。

對於前者,即房地產庫存,如果按照國家統計局每個月發佈的全國房地產開發投資和銷售情況統計系列的數據,房地產庫存量有狹義與廣義之分。狹義的庫存量是指商品房待售面積,而廣義的庫存量則應該再加上房屋施工面積。因為經過住房建造的2-4年週期,正在施工建造的房屋也會成為待售房屋。如果只看狹義的房屋庫存量(待售面積),或是已經生產好而沒有銷售出去的住房,那麼中國房地產市場根本上就沒有庫存過多的問題。比如,2015年底中國房地產市場的住房待售面積只有7.2億平方米,而2016年的住房銷售面積達15.7億平方米。這樣大銷售量不僅讓2015年底的住房庫存全部消化掉了,而且其銷售量遠高於2015年底的庫存一倍以上,豈有什麼房屋去庫存呢?

對於後者,中國房地產市場的去庫存為何與經濟學常識相悖呢?最為重要的當前中國房地產市場的庫存不是作為消費型住房的庫存,而是作為投資炒作型住房的庫存。住房作為一種消費品,如果去庫存,最簡單和最好的方式就是降價銷售;如果住房是一種投機炒作的資產,那麼其去庫存只能是房價越是上漲,去庫存越是快。如果房價下降,住房投資炒作者都為逃之夭夭,很少會有投資者購買。所以我們近兩年來房地產的去庫存,其實就是一種投資品的去庫存。越是去房地產庫存,房價漲得越瘋狂。如果住房是一種投機炒作品,政府需要出台優惠政策讓房價炒高,泡沫吹大,讓房價瘋狂來去庫存嗎?這不僅在製造中國房地產市場的風險,也與中央最近關於「房子是住的,而不是用來炒作的」的原則相衝突。也就是說,當前所說的房地產去庫存實際上是與這種中國房地產市場發展的基本原則相悖的。如果這樣,中國房地產市場如何可能進入健康發展之路?

所以,當前中國房地產市場的去庫存不僅在於是針對一種資本品的去庫存,而且更指向廣義的房地產庫存量,即住房的待售面積加上住房施工面積的庫存。2015年底住房的待售面積為7.2億平方米,施工面積為73.6億平方米;2016年底住房的待售面積為7.0億平方米,施工面積為75.9億平方米。從上述數據可以看到,在 2015 年底,全國商品房待售面積創下了 7.2億平方米的記錄新高,而施工面積則更高達 73.6億平方米。一年後在2016 年底,由於當年房屋銷售顯著快於房屋竣工,商品房待售面積錄得3.2%的降幅,減少到 7.0億平方米,其中住宅待售面積更是減少 11.0% 至 4.0 億平方米,占比降至 58%。然而,2016年房屋施工面積雖然只增長 3.2%,但由於其絕對量超過10倍於商品房待售面積,因此出現了住房銷售狹義的房地產庫存量減少2314 萬平方米,但在住房銷售創記錄達15.7億平方米的情況下,廣義的房地產庫存量仍然增加了 2.3 億平方米。中國房地產政策越是去庫存,住房庫存越是增加。

也就是說,從上述數據可以看到,當前中國房地產市場的去庫存,無論是一二線城市還是三四線城市,不是去已經生產好的待售住房的庫存,而是去正在施工或已經準備施工(只要房地產開發商在已經獲得的土地上挖幾個坑就算施工)住房的庫存。這種庫存,假定不再增加,即使按照2016年房地產市場空前繁榮的15.7億平方米的銷售量,也得花上5年多的時間才能消化掉。更何況未來幾年如果房價還在上漲,房地產開發商還有動力再增加土地,再增加房地產開發投資及增加施工面積,那麼中國房地產市場庫存量是一個永無止境的增加量。無論是一二線城市還是三四線城市都是如此。

因為按照這個庫存及2016年數據,中國房地產市場有30%在一二線城市(即24.8 億平方米),有70%在三四線城市(即58.0 億平方米)。同樣,按照2016年房地產銷售情況及占比來看(一二線城市銷售7.3億平方米,三四線城市銷售8.4億平方米),在不增加房地產投資開發的情況下,一二線城市的房地產去庫存需要 41個月,而三四線城市更要用 82個個月才能消化掉。如果房地產開發投資還在增加,中國房地產市場的去庫存是猴年馬月的事情。政府要現實房地產去庫存的目標根本不可能。這就是為何中國房地產去庫存的政策似是而非的原因所在。它是一個不可完成的任務!

(作者為青島大學經濟學院教授)

 

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