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今年以來,市場氣氛明顯轉佳
今年以來,市場氣氛明顯轉佳,國內經濟朝穩定復甦方向前進,加上今年房市沒有新政策干擾,房市回歸供需基本面,剛性需求支撐房市,今年1~2月六大直轄市買賣移轉量較去年同期增加49%。(圖片來源: 中時電子報資料庫)

永慶最新民調顯示

 

·61%民眾看跌2017第二季房市 看跌趨勢連三季收斂 房價緩跌格局不變

·五成民眾期待比目前實價再降5%-10% 就願意進場購屋

根據永慶房產集團2017年Q2網路會員調查,全台看跌今年第二季房市比例,減少3個百分點至61%(圖一),其中「小幅看跌5%-10%」比例高達五成(占50%)。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析:從去年下半年起,建商破盤搶市,引發漣漪效應,讓賣方讓價意願增加,買方大刀砍價情形已逐漸減少,部分買方開始認同價格,整體看跌趨勢雖不變,但大幅看跌比重已連三季收斂。

謝志傑表示:50%民眾對於第二季房價看跌5%-10%,顯示民眾認為目前房價跌幅仍不夠,期待比目前實價再降價5%-10%左右,就願意進場購屋,建議有意售屋的屋主,應衡酌目前交易時間拉長,若想提早獲利了結,可按照最新實價登錄價格再讓利5%,將拉近與買方價格認知差距,成交機會大增。

·升息是未來房市最大威脅! 79%購屋者、68%售屋者能承受的升息上限僅3碼

·總價1,000萬以下對升息最敏感 六成以上僅能承受升息2碼

·3,000萬以上中高總價客群升息容忍度高 利率3%以上還撐得住

美國啟動升息循環,全球低利環境恐將結束,利率正常化,寬鬆貨幣政策將逐步退場,台灣也難獨善其身,跟進升息恐怕是今年央行理監事會的選項之一,謝志傑分析:根據調查,高達79%購屋者與68%售屋者,對於升息的承受力上限僅至2.5%左右(圖二、圖三),也就是升息3碼左右,若依照過去央行每次升息約半碼,大約升6次,就已超過民眾房貸負擔能力,是未來房市一大隱憂,升息成為未來房市最大威脅。

若以總價帶來看,升息承受力呈現「M型化」趨勢,謝志傑補充:房屋總價1,000萬以下的客群對於升息最為敏感(圖四),高達六成以上的民眾,認為升息2碼就會超過自身房貸承受能力,利率承受度較低;反觀中高總價客群,可承受的升息上限為5碼以上,總價3,000-6,000萬有67%,總價6,000萬以上者更是超過七成,顯示資金較為充裕,對於升息敏感度低,房貸負擔能力較強,升息承受度最高。

·民眾認為合理的社會住宅租金僅約市價一半 甚至是市價打三五折

政府積極推動社會住宅,以兩房為例,民眾認為合理的社會住宅租金是多少呢?調查結果顯示:民眾認為台北市合理的社宅租金區間為8,000元-1.2萬,新北市、新竹縣市與高雄則是6,000元-1萬,桃園市與台中為4,000元-8,000元,而台南僅2,000元-6,000元,不過,若以一般住宅租金行情來比較,民眾期待的社宅租金僅市價的一半,甚至在台南,是市價打三五折,明顯偏離市場行情。謝志傑說明:社會住宅的推動,主要是照顧弱勢,通常能負擔的租金不高,以目前社會住宅規劃為市價七折左右,顯然不符合民眾期待,建議政府考量弱勢族群負擔能力,對於租金予以酌減,才能達成政策照顧弱勢的目標。

永慶預估

·政策干擾減 房市春意濃! 2017上半年估12-13萬棟 同比成長約一至二成

·升息為未來房市最大變數! 2017全年交易量預估在25-26萬棟之間

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示:2016年房地合一正式上路,房市買氣低迷,雖然央行鬆綁信用管制帶動買氣,但並沒有全數反映在交易量,價格仍是關鍵,房價修正態勢續行。由內政部資料統計發現,2016年全台買賣移轉交易量僅約24.5萬棟,創近26年來新低。不過,今年以來,市場氣氛明顯轉佳,景氣燈號連八綠、出口連五紅,國內經濟朝穩定復甦方向前進,加上今年房市沒有新政策干擾,房市回歸供需基本面,剛性需求支撐房市,今年1~2月六大直轄市買賣移轉量較去年同期增加49%(圖五),預期買氣逐步回溫,第二季交易量可望較第一季成長約一成,以近期交易量推估,2017年上半年交易量約落在12-13萬棟之間,與2016年同(期)比成長約一至二成。

不過,葉凌棋補充,美國升息循環已啟動,今年可能再升息1至2次,台灣無法排除在外,跟進升息的機率高,恐影響民眾購屋意願,升息將成為未來房市最大變數,以目前市況與交易量推估,2017年全年交易量預估在25-26萬棟之間,較2016年全年小幅成長2%-6%左右。

葉凌棋指出:觀察2017 Q1(統計至2月底)不含預售屋的成交均價表現(圖六),與2016年Q4相比,七都中除新竹微漲1.2%外,其餘六都均呈現2%以內的跌幅;若與2016年Q1相比,七都均價也是呈現持平或2%以內的跌勢,顯示近期房價維持盤整微跌格局,房價變化不大。不過,葉凌棋說明,大家必須認清事實,讓利已是目前市場主旋律,有感讓利才能順銷,降價才是硬道理;目前精華區、成熟地區房價下跌已超過一成,跌幅可望收斂,預估再修正幅度約3%內;而蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區,新屋讓價、多殺多效應恐持續,房價恐再下修5%左右。

※本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2017/2/24~2017/3/10。回收有效問卷數為1090份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。

(中時電子報)

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