莊孟翰│理財周刊868期│2017-04-13 

每年的三二九檔期,房市景氣總是備受矚目,縱然今年各大媒體大都以「加溫」兩字蓋過購屋者的觀望態度,不過,就實務現況逐一加以檢視,發現仍然有不少盲點須靜待釐清。

景氣未觸底 建商讓利 購屋不急

首先,就各大建案均以來客數量作為觀察指標,此與景氣高峰期所強調「clean」之銷售率或「秒殺」的情況,可謂是大異其趣。

其實,大家都心知肚明,現階段景氣尚未觸底,而大多數有意願的潛在購屋者,在幾乎所有建案都以「讓利」為訴求的情況下,即使想要換屋,也並不急於一時。

更何況,在每次景氣衰退的過程,房價大都會下跌個二至三成,雖然最近一些重劃區等超額供給地區,跌幅已然超過二成,不過,卻是因為被包含「贈送車位、裝潢」之簽約價格模糊掉其實際成交價,導致即使是內政部所公布之實價登錄資料,亦未必全部都是實際交易價格。

其中,尤其以新成屋差距較大,中古屋則無此問題,從而亦導致一般購屋者看得眼花撩亂,推遲、觀望態度油然而生!

因此,若是就行銷角度加以觀察,只要新成屋去化不順利,預售屋與中古屋必然遲滯依舊,其因在於大部分的新成屋都是建商餘屋,一旦餘屋銷售不順暢,預售屋的推案量必然大幅減少。

更何況這一波還有不少投資客釋出的新成屋競價求售攪局,此一情勢亦可由今年北台灣三二九檔期推案量約為一六四八億元,較去(二○一六)年減少二二.六%,創下二○一二年以來與近六年同檔期新低量紀錄,可見其一斑。

現階段建商以去化餘屋為主

另外,如就《住展雜誌》所公布之數據來看,今年三月廣告批數微幅降至約二.○六萬批,較二月減少幅度約是六%,其中,新成屋廣告量一.六萬批,預售案則僅為四千多批,並且超過八成都是舊建案,由此顯見,現階段建商仍是以去化餘屋為主,不再貿然推出新建案。

至於一向都是房仲業銷售主力產品的中古屋,由業者一再強調以首購及換屋的剛性需求,並且以中小坪數、低總價為主,即可窺知其中梗概。

若是再由房仲業兼售新成屋的角度加以探討,在整體市場預售屋、新成屋與中古屋沒有各就各位之情況下,市場景氣尚未觸底可謂極為明顯。

至於部分因為中國肥咖條款而回台購置豪宅之台商應屬少數,充其量只是更加凸顯房市的兩極化趨勢而已,無法據以研判景氣動向。

其次,就買賣移轉棟數加以檢視,由附表「六都買賣移轉棟數比較」資料觀察,儘管今年第一季較去年同期增加了四一%,不過,仍可明顯看出實係前期基期較低所致,若與二○一三年及二○一四年同期相較,差距更大。如再據此扣除所有權第一次登記之新成屋,當更能直接反映房市實際交易數量。

因此,就整體而言,這一波房市景氣不可能這麼快就落底,更何況落底之後還會有一段相當長的盤整期,主要原因與稅制結構、薪資所得、人口老化,乃至於升息預期等因素息息相關。也正因此,未來建商是否持續「讓利」,就可視為房價是否止跌與景氣轉折之重要關鍵指標。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19553918280&AType=1

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