李同榮│理財周刊870期│2017-04-27 

二○一四下半年房市由台北市率先反轉向下,緊接著二○一五上半年中南部房價也反轉直下,台灣房市正式結束十二年多頭市場步入空頭。二○一五全年房市交易量急縮,同時下半年台灣經濟面臨八年一魔咒,連續三季經濟成長率由正轉負,加上總統大選未確定因素影響,房市表現一片淒冷,專家們都不敢預測何時有機會回春,因此有所謂十年河西、十年河東之論述,意指一九九○~二○○○年房市景氣十年低迷,二○○三~二○一四年房市景氣炙熱十年,故未來十年房市前景勢必悲觀。

北市二○一七年Q4落底 中南部二○一八年Q2落底

筆者眼見在二○一五年市場量能急凍的悲觀時刻,大膽預測台北房市交易量將率先觸底,雖然二○一六全年交易量仍創新低,但北市真正的交易量底部是落在當年第一季,總交易量三九七八戶是近八季以來最低量。同時,筆者也大膽預測房市從二○一四年第三季轉空後,反轉期不會超過三年半(四十二個月),並預測二○一七年第四季房價將會由台北市率先落底,而中南部會在二○一八年第二季落底,當時市場仍處於極度悲觀氛圍,對於二○一七年第四季落底之說,幾乎沒人相信。

這就如同筆者在二○一一年房市景氣炙熱時撰述「二○一四房市反轉論」,並於二○一二年出書時,直接點破二○一四下半年與二○一五上半年是房市反轉向下關鍵點。當時也沒有任何人相信,包括二○一三年筆者直指房市面臨末升段,苦勸投資客要在下半年盡速獲利了結,並在年代「數字台灣」節目,直接點出房市在二○一四年第三季之前沒有崩盤危機,唯獨桃園航空城土地過度投資,將有泡沫危機。

房市「一年緩跌,盤整兩年」 二○二○年有機會緩升

事實證明,二○一四年航空城土地已開始求售無門,而台北市房價也於當年下半年率先反轉,二○一五上半年中南部也隨即反轉,台灣房市正式落入空頭。

二○一六年第一季房市交易量劇縮,幾乎達到窒息量,市場氛圍更加悲觀,因此有專家提出「房市八年寒冬,四年緩跌」之說,但眼見交易量逐季增溫,建商新成屋讓利幅度擴大、各區預售破盤價盡出,短短一年,「八年寒冬」已沒人再提了,四年緩跌也在短短一年內更改說法為「二年緩跌,四年盤整」。

同樣的狀況,筆者在二○一六年初與一些上市公司建商交換意見,大多數建商都認同八年寒冬之說,但到了當年下半年,大家都異口同聲認為房價底部不遠了,加上今年第一季房市交易量明顯回溫,六都總交易量比去年同期大幅增長四一%,而台北市第一季交易量五一九七戶,比去年同期三九七八戶成長三一%,新北市更因首購剛性需求逐漸進場,第一季交易量一萬一九八一戶,比去年同期七一○九戶大幅成長六九%,針對第一季的量能大幅增長,有些建商與專家們對房價落底時程的看法開始比筆者更樂觀。

筆者針對房市「二年緩跌,四年盤整」的說法,認為「除以二」剛剛好,也就是堅持二○一五年所作的預測不變,今年第四季北市房價率先落底,到二○一八年第二季全省房價落底後,持續盤整兩年到二○二○年下半年應有較明顯的緩升走勢,不過也要觀察當時政經局勢而定。

COPY過去的經驗判斷市場,往往種下預測失靈的主因!

為什麼市場的預測會有很大落差?問題出在專家們容易以過去市場的價量值變化,直接套進對未來價量的發展趨勢,或以當時市場氛圍憑感覺做出判斷,才會有漲時跟著說漲,跌時跟著說跌的保守預測,鮮少會在漲時預測反轉時程,跌時預測落底的關鍵點。

譬如有人會說量要見三十萬戶以上房價才會落底,或四十萬戶以上房價才會回升,這其實是落後指標,等你看到全年四十萬戶交易量,房價早已回升,所以這種說法沒錯,但卻是落後指標,不是預測。

筆者認為未來幾年市場傾向自住的剛性需求,排除短中線投資需求,此波落底交易量可能在二十七~二十八萬戶之間,今年全年應有機會達標,但真正要精算落底量應由領先指標台北市的「季交易量」觀察,從剛性需求量分析,台北市季的需求量應有八千至九千戶,筆者認為,市場已進入殺價取量甚至趕底階段,從第一季開始,交易量將由五一九七戶逐季增溫,第四季北市交易量有可能達八千戶,也就是季的落底量。
最後,筆者仍然強調,房價走勢的預測包含市場基本面、技術循環面、政策消息面三大面向,並非完全以一貫的「價量關係」就能以偏概全。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19608818580&AType=1

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