/台北報導
代金制 將上路 容積行情崩盤
容積買賣行情變化

容積代金制7月將全面上路,容積行情已全面「崩盤」!台北市未徵收公設保留地行情,已暴跌到公告土地現值的40~50%、15米路寬不到的「小米數」道路用地甚至崩跌至公告現值的7~8%;業界預期,一旦新制上路,公保地將無人問津,原始地主也恐將血本無歸。

根據專營道路用地買賣的交易平台最新調查,台北市未徵收公設保留地或道路用地最高行情,曾飆到最高達公告土地現值的180~190%;不過,3年前郝市府宣布「容積代金」新制,加上政策打房正凶、豪宅稅和囤房稅開徵,台北市公保地或道路地行情隨即在1年內大幅滑落至公告現值的80%~110%。

而在3年落日將屆前,行情更幾乎「崩盤」,只剩公告現值的40~50%,僅最高峰的4分之1,甚至還求售無門;至於路寬不到15米的道路用地,目前成交行情更重挫到公告現值的7~8%,意味原始地主的資產價值所剩無幾。

以往開發商或建商做容移,都是以捐贈公共設施保留地,取得容積移轉;台北市府從2014年起推行容積銀行制度,公告實施「台北市容積移轉審查許可自治條例」,推出「繳代金、買容積」新制。新制正式實施前有3年緩衝期,申請人可50%依原有的捐贈公共設施取得容積移轉,50%則須按新制向市府容積銀行買容積,即所謂的雙軌制。

都發局統計,容積銀行雙軌制實施以來這3年,共有5.79億元代金收入,另取得0.14公頃公保地。不過5.79億等於1年平均不到2億元,與3年前市府拍胸脯保證1年有200~500億收入相比,達成率不到1%,簡直是徹底失敗的新制。

台北市「容積銀行」7月1日即將正式上路,已引發持有未徵收公保地私地主的強烈不滿,首先,擔憂土地無法買賣、又等不到市府徵收;第二,15公尺寬度以上的道路用地才能接受容積移轉,對「小米數」道路地不公平;第三,市府將採標購制取得公設保留地,底價不得超過土地公告現值15%,但卻要用公告現值140~180%的價格賣給建商,買空賣空、低買高賣,更引發地主強烈抗爭,指稱市府有違反憲法第15條保障人民財產權之虞,不排除聲請釋憲。

對此,市府決定仍全面實施容積代金,但代金全數用於取得公設保留地。至於15%標購上限,私地主認為此「天花板」價不僅偏低,且市府擬改採標購,等於是給地主們刀子讓其自相殘殺,只能被迫殺價競爭,行情勢必再「崩盤」。

私地主們抗議市府剝削人民財產,以「南山廣場」繳64億代金換取5,382坪容積為例,市府向地主的收購價壓低到每坪10~15萬,賣給南山卻是120萬元,以後若採最高15%上限價購,那麼人民財產無異再被踐踏。希望市府回歸「捐地換容積」的舊制,交由市場機制決定,否則也應維持現行雙軌制。

(工商時報)

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