主筆室

內政部積極推動都市更新的再出發,以「都更三法」來設法突破現行老屋重建困難的障礙,領頭的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》已經在今年3月16日,完成立法院一讀;其次,為了落實蔡英文競選政見,八年內興建20萬戶社會住宅的《國家住宅及都市更新中心設計條例》,也在3月6日由內政部報請行政院審查;最後壓軸的《都市更新條例》修正案,在5月4日通過內政部部務會報,即將呈送行政院審查。

 

台灣的都市更新腳步在五年前遭遇士林文林苑抗爭事件,由於居住正義的權力被無限上綱,實際上陷入被釘子戶綁架的死胡同,民進黨政府在前年總統大選時,從興建社會住宅的訴求重新出發,試圖重新尋找都市更新再起的道路。

 

台灣房屋老舊,存在嚴重的安全問題已經是眾人皆知的危機,內政部統計2016年全國30年以上的戶數高達384萬戶,其中四樓、五樓的老公寓有8.6萬棟,更有3.4萬餘棟必須進行耐震補強或重建。但是,從2006年到2016年,長達11年的期間累計只核定了449個都更案,包括重建354案、整理維護95案,只占30年以上老屋的千分之5,成績令人汗顏只是表面,幾百萬國民居住在地震可能震垮的不安全住宅,才是真正的國安危機。

在蔡英文政府的都更三法中,老舊建物改建基本上提供了容積誘因,卻沒有強制的規定,還是在賭明天不會發生地震;國家住宅及都市更新中心是為了社會住宅興建實施工作統整所需,類似日本的都市再生機構、韓國的土地住宅公社,主要目的是為了因應青年與基層勞工需求,具有比較強的社會公平政策意義。真正考驗蔡英文政府,關係到全體國民福祉的,還是《都市更新條例》的修正。

《都更條例》從1999年實施至今即將進入第十八年,連同這次也已經做過九次修正,今年的修法特別從「增強都更信任」著手,例如對政府公權力介入拆除的機制,予以透明化並且強化協調程序,還有,容積獎勵標準由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件;擴大賦稅減免範圍;修正權利價值鑑價規定,由現行實施者選定三家鑑價機構查估,修正為由實施者與土地所有權人共同選定,以確保鑑價的公正性。

我們贊同都市更新機制的透明化、強化都更信任度,是化解過去黑箱作業、釘子戶漫天要價的正確方向,此部分如果能通過行政院與立法院的審議,成敗的關鍵就在執行,內政部必須有機制積極督導執行,讓整個都更程序都徹底透明化,重建參與者的信任。

但是我們認為,都市更新不是單純的老屋原地重建,應該從整體都市計畫的高度來思考,一個非常重要的關鍵,就是要鼓勵擁有大片土地與老舊建物的公部門與金融機構,成為領導都市更新的標竿。金融業的力量必須成為都市更新的主力,台灣的金融業、特別是官股銀行,本身就是都市計畫區內的大地主,也都有充沛的資金,金融業作為推動都市更新的火車頭,是此次都更修法再出發成敗的關鍵因素之一。

鄰國日本在首都東京車站,藉由主要地主三井集團的力量,對東京車站(以及皇居)周邊的丸之內地區,進行徹底重整的都市更新,值得我們借鏡。台灣的商業銀行法因為過往房地產泡沫的經驗,對於銀行行舍的自用比率、房地產放款佔比都有非常嚴格的規定,雖然成功阻絕了銀行資金炒作地產,卻也同時阻卻了銀行市中心老舊房舍都更的可能。

另外,台灣十五年前發展了不動產信託證券化的市場,卻因為官員保守的態度,不動產信託成為保險公司避稅、自用、沒有交易,而非保險公司為主的不動產信託則因為缺乏流動性,次級市場折價而陸續下市。

台灣的銀行、保險業擁有充沛的資金,證券市場更可以透過不動產信託引進民間資金,加速都更的進度,都更條例第九次修法,不只是內政部的工作,金管會與財政部更應該一起協助推動,放寬《商業銀行法》、《保險法》對都更融資的規定;修改過度保守、不合時宜的《不動產證券化條例》相關規定;鼓勵既有金控公司與銀行轉投資的資產管理公司(AMC)積極擔任都市更新的實施者;也就是說,蔡英文政府必須將都市更新政策的推動,從內政部一路提升,整合行政院所屬相關部會的力量,將銀行證券保險、國有企業以及政府部門的力量全面動起來,這次的都市更新改革,才能擺脫過往裹小腳、建商利益出發的老毛病,重新展現令人耳目一新的格局。

(工商時報)

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()