莊孟翰│理財周刊872期│2017-05-11 
(1)強化公權力與公信力
(2)建立估價權威性
(3)容積獎勵與回饋
(4)稅制議題檢討
(5)推動多元都更
(6)代拆爭議處理機制
(7)建立代理實施者制度
(8)置入「以房養老」概念─「以房養房」
(9)SOP實例演練
(10)成立不動產專業法庭


接續八七○期,繼續探討「當前都更成敗十大關鍵議題」。

五、推動多元都更─公辦、民辦、自力更新、協議合建

為加速老屋重建,應可以廣義角度來正視都更問題,除公辦、民辦、自力更新之外,協議合建也應納入,惟將來都更戶可能會以「自力更新」為優先選擇,其因在於大家總認為假手他人成本太高、被賺太多,索性由住戶自行推動,但又該如何進行?

二○一二年台北市政府與實施者同時發布一則南港路一段和興東街交叉口的都更案訊息,原預計二○一八年完工,該案係由一二七戶規劃興建為四三○戶,當時都更戶的質疑是,都更完成後他們同樣分回一二七戶,只占二九.五四%,其他都歸實施者所有。實施者則表示,總樓地板面積二萬三百坪中,他們只拿到八一二○坪,只有四○%,彼此算法天南地北,前者以戶數計算,後者則以容積率的總樓地板面積計算,其實以容積率計算才正確,此一問題顯示的正是未來自力更新之需求導向。

其次,如何擬定多元創新策略,也值得深入探討,例如結合生技、長照產業之創新模式,去年一家生技公司參與新竹市一都更招商案,該公司了解當地較缺乏住宅需求,改以長期照護中心再結合醫療為主軸爭取到該標案,也是因應人口老化與都更另一嶄新思考模式。

六、代拆爭議處理機制

都更案常於「拆除」環節糾紛不斷,根據現行「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」,都更案代拆戶占總戶數一○%以下,且戶數五戶以下,才可申請政府代為拆除,惟許多都更案仍出現不同意戶阻擾而無法順利進行拆除。

最近台北市副市長宣布,將取消都更案建商申請代拆門檻,未來無須取得全部所有權人同意,只要都更事業計畫、權利變換計畫通過,實施者就可申請建照、拆照。如能真正落實,必有助於都更順利推動。

至於代拆問題,法律依據為何?如何合法進行?新加坡行之有年的有效模式就是達到法定門檻經估價後依法提存,只要經過法院判決就可進行拆除。長久以來我們一直沒辦法突破這一關鍵門檻,試想既然要享受容積獎勵的公共財,為何拒絕更新的公共利益,還要搬出憲法困住大多數人的公共利益。

七、建立代理實施者制度

既然都更戶與實施者彼此不信任,都更戶怎麼做才能「自己的錢自己賺」?漫長的都更過程,「人心」成為最大變數之一,既然民辦問題層出不窮,不如推動自己的房子自己建,如能建立「代理實施者制度」,以「自力更新」方式,積極推動將會成為未來都更主流。

目前自力更新案例不多,可仿照台北市首宗由地主自組更新會並取得一○○%同意比例之水源路四、五期整建住宅之成功案例,政府扮演輔導角色,前期可適度補助相關整合經費,待凝聚共識取得結論,再對外公開徵求建築師規劃設計,並延攬專業人士協助產權整合、權利變換與銀行融資等都更戶無法自力完成的相關重要事項,最後則是公開遴選營造廠商。目前此一都更案在台北市政府與地主共同努力下,將於二○一七年完工,成為台北市推動老舊整宅都更典範之一。

八、置入「以房養老」概念─「以房養房」

很多老舊都更戶所有權人都已退休無收入,如更新後造價不夠還得自行負擔部分工程款,必然會擔心負債償還問題,可置入以房養老、逆向抵押貸款概念,以逆向抵押貸款方式增加貸款額度。

基本上因為都更後增值,再加上銷售坪數增加,例如老舊公寓的公設可能是八~一○%,現在台北市平均公設是三四.五%,起碼會增加二四.五%的坪數,等於是強迫增值,再加上舊屋已更新,房價就會隨之水漲船高。

至於因分不回原面積而須價購部分,同樣可以「以房養老」方式,也就是都更戶不必支付本息,係經由銀行「以房養房」方式併案處理,多出來的房價已足夠其養老與繳房貸利息,相關機制主管機關應進一步規劃設計。
九、SOP實例演練─流程、法令

都更流程潛藏很多難以解決的死角或漏洞,如能逐一拆解,就可清楚了解每一流程的糾紛根源,也才能讓執法與司法單位更了解相關法令依據,如能就實際案例經由各流程拆解推演之後,再據以研擬具體可行的配套措施,必有助於爭議處理與都更加速推動。

十、成立不動產專業法庭

都更遇到拆除問題,常見的是不同意戶杯葛,這牽涉到公權力該怎麼介入。就現況而言,勢必要有個判例做為依循,如能成立不動產專業法庭,讓社會大眾清楚了解,基於公共利益就必須要有遵守多數決的法治概念,都更才能順利推動,否則不同意戶的問題恐永無寧日。若執行拆除任務時出現糾紛,法院能速審速決,並有執法人員做後盾,主管機關就不會互踢皮球。

台灣快速邁入高齡社會,如能經由這次相關法令修法,積極推動自力更新,再輔以「以房養老」概念,置入逆向抵押貸款併案處理,相信在「代理實施者制度」、「以房養房逆向抵押貸款」與「不動產專業法庭」三方面相互搭配下,必能加快都更推動,同心協力重新打造舒適安全的居住環境。
 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19632347280&AType=1

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