2017/05/16 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:風傳媒

台北市現正大規模推動全市佔47%的30年以上老房子都更,及75件海砂屋重建,每一案都將獲容獎,則未來幾年內,可以想像都市容積爆增的幅度,相當驚人。

 

隨著台北市政府將「容積獎勵」作為達成都更、改建的手段,又作為「補償」公保地與河川區私地主的方式,首都城市中的容積在可預見的未來將「爆棚式」增加,疊加在你我周邊一個又一個建案上,監察院曾就「容積失控」提出糾正,但「容積總量控管」的修正法案又持續卡關議會,都市中早已定型的交通與防災規劃,恐無法因應未來爆量容積帶來的城市問題,水泥叢林的隱憂恐會持續惡化。

鼓勵海砂屋、老屋重建,政府以容積為獎勵

「容積獎勵」的立意初衷,本是為了「鼓勵」相關人等為了都市總體思考,加快動作達成目標,如此,便可獲得「額外」的容積作為回饋。如,都更案中,凡居民整合完畢走向都更,改建後依法最高可獲原基地1.3倍的容積,居民可取得容積拓展生活空間,或脫手獲利;而為鼓勵海砂屋重建,基地可獲30%的增額容積;老屋重建,北市也將修法,未來會有最高20%的容獎;就連古蹟容移,也能1坪換1.5坪;大稻埕區容移,1坪換1.3坪。

此外,根據《都市更新建築容積獎勵辦法》,建商凡增加綠地、圖書館、停車場、蓋綠建築等,也都可以獲得增額容積。若能同時符合多個容獎要件,則容積可往上疊加,例如,位在中正區的新隆國宅,就因同時符合海砂屋與都更等容獎條件,疊加後已超過原基地的2倍容積,若放大視距,以台北市現正大規模推動全市佔47%的30年以上老房子都更,及75件海砂屋重建,每一案都將獲容獎,則未來幾年內,可以想像都市容積爆增的幅度,相當驚人。

北市信義、大安、中山、松山4區,容積高於法定比率

可以說,基於建商對城市的正面貢獻,政府給予容積作為「獎酬」;然而,另一方面,都市的增額容積,卻也出現遭濫用的解讀。近期由北市府主辦的「居住正義」論壇上,就有專家學者針對「公共設施保留地」及「河川區」的捐地換容積制度,提出建言,認為換給這些私地主的容積,形同政府「印鈔票」,憑空生出容積給私人,此番台灣「獨步全球」的作法,卻有容積濫發的隱憂。

此外,經查都發局最新統計,市中心區,包括信義、大安、中山、松山4區,「現況容積」高於法定「基準容積」比率,平均達50.77%,以信義區的62.31%及松山區的61.87%最高,換言之,北市建物取得使照的實際容積量,有半數是高於都市計畫核定「應存在」的容積,若以此數據檢視,北市的容積爆棚現象,確實存在。

林欽榮:台北老屋多有如「富裕的貧窮」,才需以容積鼓勵

對此,主責北市都市發展藍圖的副市長林欽榮受訪表示,營建署所宣布的人均居住樓地板面積,全國比較健康的平均值是50-55平方米,但坐擁在台北市老舊社區的房子,有60%沒有改建,包括中心區的中山、信義、松山、大安區人均居住面積卻不到20-25平方米,因老舊房子沒有諸如電梯等公共設施,形成另一股「富裕的貧窮」,因此,他認為,透過都更獎勵給予多一點的容積,可作為補強都市中的公設用,而公設照顧到的,不僅僅是住在該棟的人,還有下一個世代人所需的日照、托老、托幼等。

「當然,容積也不能到處亂飛」,林欽榮認為,車站附近因應TOD(Transit Oriented Development, TOD)公共運輸導向的發展,應該給予較高容積,其餘的地方則調降容積。至於容積增高導致的城市空間壓迫問題,「為什麼要怕這個?」林認為,要注意的是視覺軸道與風向,未來會有更多的容積,但要有更多的公設開放空間。

容積爆量,監院2010糾正北市府

雖說林欽榮不認為有容積爆量的問題,但容積不斷地被「獎勵」,經監察院調查,確曾於2010年提出糾正指出,「都市容積缺乏容積總量管控機制,各式獎勵容積之累加竟無上限規定,致都市計畫法基準容積率制度名不符實,淪為建商炒作得利」。

為了此一糾正文,北市府都發局修改《土地使用分區管制自治條例》第80-6,將單一基地容積總量不得超過2倍文字化:「建築基地移入容積及增加容積後,總容積合計不得超過原基準容積之2倍」,但進一步追查修法進度,自2015年送入市議會後就卡住,至今沒能完成,換言之,都市的「容積總量管控」,仍舊缺少法源。

「容獎的法律漏洞太多」,有執法者更私下坦言,現行給予容獎的管道太多、太輕率,是否以後凡有權利遭限的區域,政府就可以給增額容積?包括限建的飛航管制區、軍事與周邊用地、生態保護區等,是否也會像當前的河川區一樣,有《水利法》為之另開容積門路?而若容積不斷增加,則不可否認地,會直接影響到都市防災空間、交通等規劃,北市都市規劃已大致抵定,道路面積已再無機會增加,城市容積負載加劇,「容積爆棚」也將持續引發城市管理的諸多難題。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=10697

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