台南市過去一年來的住宅租金漲幅在六都中最顯著。(記者林耀文攝影)

2017/06/10 04:30文/記者馮牧群

民眾可推算每月租金及房貸,作為購屋或租屋決定的參考。(黃柏榮攝影)

 

比起這些年房價飛漲的程度,租金變化看似停滯不前,然而,業者統計過去1年住宅租金走勢發現,六都僅桃園市表現持平,其他地區全面成長,大致與房價呈現相反走勢。專家表示,應是租屋需求增加、房東反映持有成本所致。
根據台灣房屋彙整實價登錄網站資料,從2016年Q2到2017年Q1期間,六都當中以台南市的住宅平均租金從每坪501.5元成長至538.6元,漲幅約7.3%居冠,第2名為新北市,租金從每坪659.2元成長為693.9元,漲幅約5.2%,租金門檻最高的台北市,租金也微幅上升來到每坪1383.8元;唯獨桃園市的租金行情紋風不動,且每坪單價不及500元,居六都之末。
台南租金漲幅居冠  桃園每坪不到500元

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,出於房地合一稅實施,房市交易趕輕稅,量能湧現在2015年底,2016第1季窒息的移轉量,買盤觀望氛圍濃厚,不少買在高點的賣方感受壓力,又不願賠售,湧現轉售為租的狀況,在租屋量體變大的情況下,租金遂見降幅,特別是房價偏高的北台灣,Q2相較Q1的平均月租金單價,有6.7%~12.2%降幅,主因不脫租屋供給放大,比價抑制租金漲幅。
隨著政府對房市政策態度鬆綁,部分購屋民眾趁盤整時期進場,今年房市逐步走出陰霾,租屋量體回歸正常,租金蠢蠢欲動,相較呈現滑落走勢的2016年Q2,2017年Q1六都平均月租金單價呈現一致漲勢,陳炳辰分析,北台灣房市尚在乍暖還涼,南台灣已見加溫,屋主風向調整為轉租為售,待租物件縮減自然影響租金上揚。新北市方面,則在於台北市平均租金居高不下,跌幅有限,吸引租屋族群移居,同步拉升租金均價。至於桃園市在去年Q2的租金季跌幅曾出現12.2%,2017Q1表現僅是持平,主因是餘屋量體過大,賣壓轉而流向租屋市場,租金持續受到平抑。

天時地利不動產顧問總經理張欣民認為,當房價向下盤整之際,住宅租金呈現成長,可能原因是民眾普遍認為房價仍高,「以租代買」的人變多了,租賃需求增加,房東把行情提高,另一方面,也可能是過去一年房屋持有稅加重的因素,房東悄悄把成本灌進租金。
用租金與房貸推算  決定續租或購屋

陳炳辰提醒,新北市、桃園市餘屋過多的重劃區,像是上新莊、淡海新市鎮、青埔特區一帶,房價已經盤整到區域低標;上新莊多有3字頭單價物件,淡海、青埔則已多有1字頭新成屋,雖租金還算親民,但兩造相較,民眾不妨考慮「由租轉買」。
要衡量「租不如買」或「買不如租」,專家建議,最簡便的方法是先不計入購屋自備款與未來持有成本,純粹比較目前每月租金及可能負擔房貸金額的絕對值,若租金大於房貸,就屬於「租不如買」,反之屬於「買不如租」,購屋自備款與未來持有成本則會因地而異。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3211

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