李同榮│理財周刊880期│2017-07-06 

台灣房市從二○一四年第三季上一波高點到今年第二季,已經緩跌足足三年,房價何時落底?市場專家眾說紛紜。今天我們探討房市落底現象,必先了解房價落底前必須經歷一段「市場趕底」的階段,而這趕底的時段,市場會有哪些指標突顯跡象?其次,房市真正到落底的時段,會有哪些明顯數據與現象確立房市真正脫離谷底?

市場一片看壞,細看房市趕底的六大指標:

一、交易量:量脫離谷底回溫、價續跌

房地產交易量比較準確的判斷方式,是以每一季的交易量為準做比較,若季交易量持續三季回升,沒有再跌回低點,才能確認交易量是否脫離谷底。

以台北市為例,二○一六年第一季量縮到歷年新低的三九七八戶,往後四季持續回升到二○一七年第一季的五一三八戶,比較去年同期低點,量能劇增二九.二%,據此數據,就可確立房市已進入反轉期的趕底階段。

二、交易價格:中古屋均跌幅二○%以上

台北市中古屋平均房價在二○一四年第四季高點是每坪六五.七萬元,到今年第二季已跌破每坪五十四萬元,跌幅達一九%,再往下趕底的空間約六%至七%,若下半年以速跌方式出量趕底,房價落底時間就會加快在今年第四季,若下半年價緩跌而量逐漸加溫,則房價落底時間就會拖長到二○一八年第一季或第二季。

三、建商動向:開工率縮,建融減、土融增

二○一六年建照核發數量為七萬九四九○戶,創近七年來新低點,較二○一三年高峰時的十三.三萬餘戶,減少約四成。

二○一七年第一季建築貸款餘額年增率連續五季為負數,一方面是因為開工率低,一方面則正逢新成屋交屋潮,建融轉為個戶房貸。另外,建商開始獵地,土地融資若持續增加,就表示建商至少不會太看壞後市。

四、預售市場:破盤價四出,餘屋大讓利

當預售市場開始陸續出現破盤價時,除了會拉低預售市場價格,同時也會擠壓新成屋價格,對高總價餘屋市場就會產生多殺多的競價局面,餘屋讓利越多,趕底時間就越快。

五、市場信心:大部分人仍看壞市場前景

房價在趕底階段,往往是市場信心最不足的時候,大部分人都看壞的氛圍,反而是房價趕底的基本特徵。

六、指標產品:低總價跌幅縮小甚至止跌

要嗅聞房價是否接近落底時段,可從指標性產品價格分析了解,尤其是低總價產品跌幅急速縮小時,只要其率先止跌,房市落底時間就不遠了。

房市是否落底? 二○一七年第四季是關鍵

綜上所述,房市趕底的六大指標已陸續出現,市場落底時間關鍵在下半年這兩季走勢,而要觀察此波房地產價格是否確實落底,可以從兩大現象與數據分析確認:

(一)市場感受到房價落底時,往往房市已小漲或回升,事實上,一般消費者的感受,至少有二季的落後時差。

(二)從中古屋的季平均房價分析,若持續三季房價在谷底之上,就可確立房市在這三季之前落底,換句話說,房市落底的時段要延後三季觀察才能正式確立,所以今年第四季房價是否落底,要等到二○一八年第三季才能正式確立。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19798616760&AType=1

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