莊孟翰│理財周刊880期│2017-07-06 

房市景氣持續低迷,最近媒體陸續報導北台灣超額供給區域,包括新北市淡水、新莊、林口等三大餘屋區,其中尤以新莊副都心房價從五字頭掉到三字頭,淡海新市鎮、桃園青埔特區則已回跌至二字頭,短短兩年間跌幅高達二至三成者比比皆是最受矚目,從而亦導致各相關研究單位積極針對自家調查發布修正資訊,其間最大差異,在於有些認為今年第四季即將落底,有些則認為明年才會觸底。

惟如就當前整體房市供需與稅制結構加以探討,這一波景氣恐無法依循往昔分析模式就可輕易解讀,而當前大家最容易忽略的問題癥結點,就在於爭論已久的稅制結構議題。

有關稅制問題,自從二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅至今已屆三年,在持有稅、交易稅、資本利得稅短期同時實施的情況下,猶如強降雨一般,瞬間沖毀了國人心目中「有土斯有財」的傳統理財思維,導致多產階層不敢再貿然將資金投置於房地產,尤其值此市場景氣衰退時刻,更不急於購屋置產,深恐偶一不慎淪為「負資產」。

值此景氣轉折關鍵時刻,大家最關心的,莫過於如何經由價量變化以檢視景氣觸底與否,以下謹針對此一議題提供五大檢視流程,以供參考。

一、出貨不進料

去年交易量創二十五年新低,再加上低價當道,甚至已有不少炒高房價地區被打回原形,導致一些建商已有「長期抗戰」的心理準備,在此情況下,以出清存貨為優先,並且不急於購地,以期儘早做好風險控管,實乃不得不然的明哲保身經營策略。因此,當建商出清存貨,再次購地之時,再重新檢驗景氣走勢也還不遲。

二、加碼讓利出清餘屋

所謂「讓利」,其實就是打折促銷之廣告用語。

現階段在預售屋、新成屋、中古屋競價求售情況下,加以二○一二至二○一三年投資客以及地主戶爭相降價競銷,導致議價空間持續加大,尤其是在越來越多高資產階層質疑持有稅恐成推動下一波讓利潮最大推手,復又各建案爭相贈送車位、裝潢之加碼動作,就可輕易研判景氣觸底與否。


三、營建換屋解套

上一波房市不景氣階段,經常出現業者將餘屋用以抵付工程款或建築材料款項,其間所顯示必然是預售建案銷售情況不如預期,餘屋去化不易,最近此一情況似有加劇,由此亦可作為檢視景氣觸底與否之依據。

四、批發求現結案

當前景氣已持續衰退三年,多數建案皆飽受降價與滯銷之苦,再加上代銷業不包銷,即使委由房仲業幫忙促銷,效果依舊相當有限,尤有甚者,連投資客與地主保留戶也加入競價行列。

在售價與銷售率一再創新低,新成屋售價又比預售屋低,復又購屋者寧可選擇違約被沒收一五%購屋款之情事,遂有淡水、林口、台中等一些建案不惜以批發方式力求快速結案,其間所顯示之景氣動向,不言可喻。

五、法拍不急於加碼搶進

現階段雖陸續出現法拍物件,即使是指標性豪宅如帝寶亦不例外,惟截至目前為止,仍鮮少有一標高價競購情事,幾乎都還停留在觀察景氣變化階段,檢視二拍、三拍之去化情況再做定奪。

由以上五大景氣轉折流程,再詳細觀察每一相關細節,當可正確掌握反轉契機,並據以供作購屋置產參考抉擇。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19784499540&AType=1

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